夫妻協(xié)議離婚后，約定轉(zhuǎn)入妻子名下的兩套房產(chǎn)，還沒有辦理過戶手續(xù)，卻被丈夫的債權(quán)人申請(qǐng)查封。遇到了這種事情，妻子郁悶不已，向法院提出了異議。然而，法官給出了最權(quán)威的解答：沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶，房子被查封是合理合法的，妻子需要向丈夫另外討要補(bǔ)償……
房子怎么不是我的了？
朱某與薛某原系夫妻關(guān)系，2007年5月14日，二人協(xié)議離婚，約定原登記在二人名下的兩套房屋產(chǎn)權(quán)歸女方朱某所有。但一直未辦理過戶手續(xù)。
2007年7月27日，因薛某與他人投資成立的甲公司欠乙公司貨款，薛某即以個(gè)人名義出具一份擔(dān)保函，愿意為甲公司130萬元以內(nèi)的欠款提供擔(dān)保責(zé)任。因甲公司未按約給付貨款，乙公司向淮安市中級(jí)人民法院提起訴訟，要求甲公司及薛某償還欠款本息合計(jì)135萬余元。訴訟中，法院查封了薛某在上述兩套房屋中所享有的50%產(chǎn)權(quán)份額。
經(jīng)法院調(diào)解，雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議：甲公司分期給付乙公司欠款本息135萬余元，薛某對(duì)上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。后因甲公司及薛某未能按照調(diào)解協(xié)議的約定履行義務(wù)，乙公司遂向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。
該案在執(zhí)行中，案外人朱某提出執(zhí)行異議稱：其與薛某協(xié)議離婚時(shí)已約定被查封的兩套房屋產(chǎn)權(quán)歸朱某所有，法院查封錯(cuò)誤，請(qǐng)求解除查封。
申請(qǐng)執(zhí)行人乙公司答辯稱，法院查封的房屋登記在薛某名下，該房屋產(chǎn)權(quán)未辦理變更登記手續(xù)，所有權(quán)并未轉(zhuǎn)移，朱某異議理由不成立。
淮安市中級(jí)人民法院經(jīng)審查認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為案外人朱某依據(jù)離婚協(xié)議是否取得了爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)，其執(zhí)行異議能否成立。因該房屋登記在薛某與朱某名下，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二條的規(guī)定，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)被執(zhí)行人占有的動(dòng)產(chǎn)、登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)。法院查封了該房屋中屬于薛某所有的部分，符合上述司法解釋的規(guī)定，并無不當(dāng)。
因此，淮安市中級(jí)人民法院對(duì)屬于薛某所有的房產(chǎn)予以查封是正確的，朱某的異議理由無法律依據(jù)，對(duì)此不予支持。該院遂作出駁回朱某執(zhí)行異議的民事裁定。
房子確實(shí)還不是你的！
法院在審理結(jié)束后，對(duì)此案進(jìn)行了詳細(xì)的分析：本案中朱某與薛某在離婚協(xié)議中對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行了分割，約定原二人共有的房屋歸朱某一人所有，那么朱某依據(jù)該協(xié)議，是否即取得了該房屋的所有權(quán)？
根據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記的，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。本案中，朱某依據(jù)財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議所產(chǎn)生的法律關(guān)系是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，協(xié)議生效能夠產(chǎn)生債權(quán)法上的效果，但不一定能發(fā)生物權(quán)法上的效果，要發(fā)生物權(quán)法上的效果，必須進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記。朱某雖然取得了債權(quán)法上的請(qǐng)求權(quán)，但由于該房屋并未辦理過戶登記手續(xù)，其并未取得該房屋的所有權(quán)，因此法院據(jù)此也能認(rèn)定，對(duì)登記在被執(zhí)行人薛某名下的房屋進(jìn)行查封并無不當(dāng)。
她還可以依法索要補(bǔ)償！
既然法院查封房屋的行為并無不當(dāng)，那么朱某是不是就只能吃個(gè)啞巴虧？法官的回答是：“不！”
法院在解讀此案時(shí)特別提醒：《物權(quán)法》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。在本案中，朱某與薛某簽訂的離婚協(xié)議中有關(guān)房屋所有權(quán)變更的約定，是一種民事法律行為，是物權(quán)變動(dòng)的原因，該協(xié)議所產(chǎn)生的法律關(guān)系屬債權(quán)債務(wù)關(guān)系。朱某依據(jù)該協(xié)議取得了債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，其有權(quán)要求對(duì)方按照協(xié)議的約定交付房屋。
但是，以發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的訂立的合同，與物權(quán)的取得本身是兩個(gè)法律事實(shí)，二者不能互相混同。因此，因未辦理房屋變更登記，朱某尚未取得該房屋的所有權(quán)，在此期間法院查封該房屋并無不當(dāng)。雙方簽訂的財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議雖然未發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律結(jié)果，但并不影響朱某與薛某所簽協(xié)議的效力，只要該協(xié)議不違反相關(guān)法律規(guī)定，仍然有效。朱某的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)依然存在，其仍可依據(jù)該協(xié)議向薛某主張債權(quán)。