新政頻頻來(lái)襲，讓想買(mǎi)房的人停住了步伐。但是，掌握以下二手房交易三知之后，新政也是浮云。
一知：什么是傭金、差價(jià)?
日前，建設(shè)部發(fā)布了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》，用以規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，以期保障買(mǎi)賣(mài)雙方的合法權(quán)益?！兑?guī)則》對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)、傭金、差價(jià)等進(jìn)行了定義，需要通過(guò)房產(chǎn)中介買(mǎi)房置業(yè)的你，當(dāng)然要知多點(diǎn)啦!
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)：這在市場(chǎng)上最為常見(jiàn)。它專指以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而提供居間或者代理等專業(yè)服務(wù)的行為。
那么什么叫房地產(chǎn)居間和代理呢?《規(guī)則》指出，房地產(chǎn)代理，是指以委托人的名義，在委托協(xié)議約定的范圍內(nèi)，為促成委托人與第三人進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供專業(yè)服務(wù)，并向委托人收取傭金的行為。
房地產(chǎn)居間:指向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)，或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并向委托人收取傭金的行為。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)：代理你的房產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)公司是否合法?《規(guī)則》也做了明確說(shuō)明。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)：依法設(shè)立并到工商登記所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)備案，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的公司、合伙企業(yè)、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)等經(jīng)濟(jì)組織。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員：指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù);房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。
傭金和差價(jià)：怎樣才是合法收取傭金，怎樣才是“食”差價(jià)呢?代理業(yè)務(wù)的中介的行為屬于其中哪一種，《規(guī)則》中也作了解釋。
傭金：指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)完成受委托事項(xiàng)后，由委托人向其支付的報(bào)酬。
差價(jià)：則是指通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)促成的交易中，房屋出售人(出租人)得到的價(jià)格(租金)低于房屋承購(gòu)人(承租人)支付的價(jià)格(租金)的部分。
二知：二手房按揭貸款要按“七步走”
二手房交易流程中的重要步驟是二手房按揭貸款，如果要順利并成功取得二手房按揭貸款，消費(fèi)者一般要“七步走”：
第一步：找好意欲購(gòu)買(mǎi)的房屋，該房屋必須產(chǎn)權(quán)明晰，符合政府規(guī)定的進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流通的條件。
第二步：選擇一家銀行指定的能辦理按揭貸款業(yè)務(wù)的房產(chǎn)交易代理機(jī)構(gòu)，并在該機(jī)構(gòu)完成房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估工作，交納房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)。
第三步：借款人申請(qǐng)二手房抵押貸款應(yīng)填寫(xiě)借款申請(qǐng)表，并向貸款銀行提交下列資料：
1.身份證明(居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件)、學(xué)歷證明、婚姻狀況證明;
2.經(jīng)濟(jì)收入證明，并可有選擇性地提供包括存款證明、有價(jià)證券在內(nèi)的其他財(cái)產(chǎn)證明;以上證明資料越全面，銀行在放貸評(píng)審中的評(píng)分越高，貸款人享有貸款金額及時(shí)間的條件越優(yōu)越;
3.買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的購(gòu)房協(xié)議書(shū);
4.同意以所購(gòu)房屋作抵押的證明;
5.有不低于購(gòu)房?jī)r(jià)款30%的自有資金;
6.貸款銀行要求提供的其他文件或材料。
售房人須提供如下資料：
1.售房人(含共有人)身份證明及復(fù)印件、婚姻狀況證明;
2.房屋共有權(quán)人同意出售的書(shū)面文件;
3.所售房屋的房屋所有權(quán)有效證件及復(fù)印件;
4.如房屋已出租，須提供承租戶同意出售的證明文件;
5.保證所售房屋符合上市出售條件的證明。
第四步：去銀行指定的律師事務(wù)所填寫(xiě)二手房按揭申請(qǐng)表，由律師把所有證明資料交送銀行進(jìn)行貸款審批，對(duì)借款人和售房人送交的資料的真實(shí)性、合法性、合規(guī)性及借款人的資信進(jìn)行審查，負(fù)責(zé)組織對(duì)交易房屋進(jìn)行房?jī)r(jià)評(píng)估，所評(píng)估價(jià)值作為貸款銀行確定貸款額度的依據(jù)。購(gòu)房者須交納所購(gòu)房屋價(jià)值4‰的律師費(fèi)。
第五步：借款人與貸款銀行簽訂借款合同。
第六步：辦理抵押、保險(xiǎn)等有關(guān)擔(dān)保手續(xù)。
第七步：借款合同生效，資金劃入借款人指定賬戶。
三知：自助驗(yàn)房
交了定金，簽了合同，拿到鑰匙，是不是就沒(méi)有懸念了呢?房產(chǎn)專家表示，不少置業(yè)者都會(huì)將注意力放在房子的過(guò)戶問(wèn)題上，對(duì)房子本身的關(guān)注度反而不夠。購(gòu)房是不少置業(yè)者的人生大事，收樓更是歡天喜地的事情，但是如果沒(méi)有好好驗(yàn)樓，這份喜悅恐怕要大打折扣了。
據(jù)了解，目前佛山市場(chǎng)上交易的二手房還是以“老房”居多，樓齡10年以上的二手房頗為常見(jiàn)，這些“老房”的水電等設(shè)備都已相當(dāng)陳舊，因此在收樓的時(shí)候應(yīng)該倍加關(guān)注。即使是樓齡短的二手房，也可能不同程度地存在一些細(xì)節(jié)上的問(wèn)題。
據(jù)此，專家提醒置業(yè)者，收房是整個(gè)購(gòu)房工程的“收尾”工作，萬(wàn)萬(wàn)馬虎不得。如果你此前并未仔細(xì)看房，收房的時(shí)候就要多留個(gè)心眼了，以免過(guò)后發(fā)現(xiàn)問(wèn)題自食苦果。
仔細(xì)查看下水管道。如果前業(yè)主在使用中不留意的話，房子很容易出現(xiàn)下水管道漏水或者堵塞的問(wèn)題。此類問(wèn)題一般肉眼難以察覺(jué)，但如果確實(shí)存在就是不小的麻煩。因此，購(gòu)房者需要重點(diǎn)查看下水管道，看是否存在問(wèn)題。
怎樣才能查個(gè)清楚明白呢?業(yè)內(nèi)人士指出，購(gòu)房者可以用塑料盆裝水，向浴缸、馬桶、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等各個(gè)下水處灌水，如果能聽(tīng)到"咕嚕嚕"的聲音，且各設(shè)施表面無(wú)積水，則表明地漏正常。也可以把水龍頭開(kāi)到最大，看看水壓和排水速度。
另外，還要特別注意檢查衛(wèi)生間，看是否有滲漏或積水。如果購(gòu)房者要檢查衛(wèi)生間是否積水，可以用塑料盆在衛(wèi)生間蓄些水，然后放水，看地面是否有積水。
墻體、天花板不能遺忘。墻體、天花一旦出現(xiàn)滲、漏、裂問(wèn)題的話，會(huì)讓你煩不勝煩，因此需要引起特別關(guān)注。
對(duì)于一些沒(méi)有重新裝修的二手樓，這些問(wèn)題往往可以通過(guò)肉眼發(fā)現(xiàn)。首先要檢查墻體是否平整，是否有滲水、滲漏現(xiàn)象或是否有裂縫。特別要注意查看一些墻體(如頂面、外墻等)上是否有水跡，如果有的話，要盡快查明原因。如果墻面裂縫不是結(jié)構(gòu)性裂縫的話，那么應(yīng)該問(wèn)題不大。但如果陽(yáng)臺(tái)與房間之間的連接處有裂縫則比較危險(xiǎn)，有可能是陽(yáng)臺(tái)要斷裂，一定要及時(shí)通知相關(guān)單位檢查處理。
此外，購(gòu)房者可以用小錘子輕輕敲打墻面、地面，看墻體與地面是否有空鼓。如果聲音沉悶，則表明墻體、地面接觸良好。如果所買(mǎi)的房子是頂層，則要查看各個(gè)屋頂?shù)捻斆媸欠裼杏晁疂B漏的痕跡。對(duì)于一些已經(jīng)重新裝修的房子，水跡往往很難用肉眼看清楚，因此，最好選擇在下雨后去收樓。
