限制二手房貸款是一把“雙刃劍” 限制二手房貸款是一把“雙刃劍”
建行開(kāi)始限制二手房貸款，希望避免風(fēng)險(xiǎn)，他們對(duì)貸款人償付能力擔(dān)憂(yōu)。這樣子，貸款緊縮會(huì)逼大量購(gòu)房者不得不轉(zhuǎn)向一手房市場(chǎng)，進(jìn)一步刺激新房?jī)r(jià)格上漲。
根據(jù)建行江蘇分行的規(guī)定，住房貸款將只能用于購(gòu)買(mǎi)普通自住房，停止辦理第二套住房貸款；提高貸款人準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，貸款人還款與收入比應(yīng)控制在50％以下，對(duì)外地流動(dòng)人口停止辦理住房貸款；二手房貸款首付比例提高至40％；二手房使用年限超過(guò)20年、房屋建筑面積小于50平方米的，不得發(fā)放貸款。
二手房限貸：中低收入家庭很受傷
限貸二手房是把“雙刃劍”，如果不加分析地限制二手房貸款，受傷的恰是那些為了改善居住條件而又無(wú)力購(gòu)買(mǎi)高價(jià)新房的中低收入家庭。
隨著價(jià)格持續(xù)高位運(yùn)行，投資客逐漸淡出二手房投資，目前購(gòu)買(mǎi)二手房的基本是剛性自住需求，約占80％。而此次房貸收縮主要針對(duì)二手房，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)可能產(chǎn)生較大影響。
一些地區(qū)的銀行對(duì)房貸的限制，主要還是基于在當(dāng)前房?jī)r(jià)不斷走高的背景下，對(duì)貸款人償付能力的擔(dān)憂(yōu)。二手房一般都經(jīng)過(guò)了一輪或多輪炒作，房?jī)r(jià)上漲的空間已經(jīng)被推高到相當(dāng)高度，出于這個(gè)考慮，不少銀行才把二手房按揭貸款作為限制重點(diǎn)的。
緊縮重點(diǎn)應(yīng)在第二套以上的住房交易
去年以來(lái)，全國(guó)各大城市房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了較快增長(zhǎng)，二手房?jī)r(jià)格亦水漲船高，不少地段一年內(nèi)上漲幅度超過(guò)50％。
這意味著，如果一套房子原來(lái)售價(jià)100萬(wàn)元，現(xiàn)在的價(jià)格就接近150萬(wàn)元。按照7成的放貸比例，銀行貸款就要從70萬(wàn)元飆升至105萬(wàn)元，銀行風(fēng)險(xiǎn)大大增加。
另一方面，今年以來(lái)，央行已6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，從9％調(diào)整到12％，加上首期6000億元特別國(guó)債的發(fā)行，銀行流動(dòng)性資金大大減少，部分銀行可用貸款額度已相當(dāng)緊張。而居民儲(chǔ)蓄持續(xù)不斷向基金、股市分流，也讓銀行不得不控制放貸規(guī)模。
但事實(shí)上，目前銀行“全面收縮房貸”的說(shuō)法并不能成立。
在上海，到目前還沒(méi)有一家銀行在真正意義上對(duì)房貸進(jìn)行限制。而同在南京的光大銀行的整體信貸政策并沒(méi)有發(fā)生變化，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)仍然屬于銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。在收縮對(duì)公貸款的同時(shí)，總行下半年還給分行增加了5億元的個(gè)人貸款額度。
銀行房貸緊縮的重點(diǎn)，應(yīng)該放在對(duì)第二套以上的住房交易上。就算是購(gòu)買(mǎi)二手房，如果是客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的第一套住房，銀行也不應(yīng)該對(duì)這類(lèi)客戶(hù)的貸款需求進(jìn)行限制。這樣的客戶(hù)，只要自身具備一定的貸款償付能力，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，仍然是優(yōu)質(zhì)客戶(hù)。
二手房限貸限了誰(shuí)？
現(xiàn)在越來(lái)越多的人看好房地產(chǎn)投資這塊大蛋糕，以房養(yǎng)房、靠租金還貸款的投資性房屋占二手房貸款的很大比例。然而近幾年，北京租賃市場(chǎng)的平均收益率持續(xù)走低，房屋的供求比例已經(jīng)由租賃市場(chǎng)剛剛開(kāi)放之初的1：6，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的6：1，由過(guò)去的供不應(yīng)求，轉(zhuǎn)變?yōu)榻裉斓墓┐笥谇螅蠹颐黠@感覺(jué)房子不如以前好出租了。僅僅靠租金來(lái)還貸，貸款人和銀行的全部風(fēng)險(xiǎn)都押在了房屋租賃市場(chǎng)上，就目前的市場(chǎng)形態(tài)來(lái)看存在著一定風(fēng)險(xiǎn)。銀行提高二手房貸款門(mén)檻，主要是對(duì)投資性住房貸款給予限制，不鼓勵(lì)投資性住房的貸款行為，事實(shí)上也是對(duì)銀行自身風(fēng)險(xiǎn)的控制，同時(shí)引導(dǎo)投資者的投資方式逐步走向理性。
另外，對(duì)購(gòu)買(mǎi)高價(jià)二手房的人影響比較大。從買(mǎi)房的特點(diǎn)來(lái)看，現(xiàn)在抱有投資目的買(mǎi)房的人看好的都是地段好條件好的房子，這類(lèi)房屋的投資回報(bào)率大，價(jià)格相比其他居住區(qū)域亦要高很多，但這些投資者的貸款金額往往與自身的還貸能力有差距。比如沒(méi)有固定工作的人，卻要買(mǎi)八九十萬(wàn)元的二手次新房用于投資，僅靠投資回報(bào)來(lái)還貸款，將來(lái)一旦市場(chǎng)有大的變動(dòng)，銀行將會(huì)承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。
因此銀行方面通過(guò)提高門(mén)檻，特別是對(duì)首付款比例的調(diào)整，對(duì)這些投資者予以限制。
考慮到將來(lái)投資回報(bào)率的變現(xiàn)時(shí)間，投資者會(huì)為此慎重決策。而對(duì)于普通老百姓，買(mǎi)二手房是為了改變居住條件，或是作為升級(jí)置業(yè)的初級(jí)消費(fèi)，不會(huì)挑選價(jià)格過(guò)高的二手房，一般選擇的二手房總房?jī)r(jià)在30萬(wàn)—40萬(wàn)元左右，即使調(diào)整首付款，也只相差三四萬(wàn)元錢(qián)，因此對(duì)于真正買(mǎi)房用于改善住房條件的家庭影響不是很大。
對(duì)規(guī)范信貸市場(chǎng)有積極作用
貸款門(mén)檻的提高，限制了投資人群，因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)多套住宅的貸款難度加大。
其次，首付比例的提高使信貸杠桿的作用降低，利用信貸獲得更大收益率的方法比以前操作難度增加。從市場(chǎng)影響來(lái)說(shuō)，貸款門(mén)檻的提高對(duì)規(guī)范整個(gè)信貸市場(chǎng)起到了一定的積極作用，使一些信譽(yù)不良的機(jī)構(gòu)和個(gè)人在貸款方面受到了控制。
部分人對(duì)二手房的投資與炒作，必定會(huì)導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格的非正常上漲，這對(duì)于想解決居住問(wèn)題的購(gòu)房者無(wú)疑是“雪上加霜”。目前，有的城市二手房市場(chǎng)供需比例為1：6，性?xún)r(jià)比較好的房源與客戶(hù)需求的比例仍會(huì)達(dá)到1：10甚至1：15的狀況。市場(chǎng)上房源本就少，再加上一部分盲目的投資者，只會(huì)繼續(xù)提升房?jī)r(jià)，使二手房市場(chǎng)出現(xiàn)惡性循環(huán)。銀行提高貸款門(mén)檻，在一定程度上能夠抑制部分人買(mǎi)房投資的行為，改變目前市場(chǎng)上盲目投資熱的現(xiàn)狀，這將有利于二手房市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。
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