接近2007年年底,又到了大總結(jié)、大預(yù)測(cè)的時(shí)候。本人一般在這種時(shí)候經(jīng)常會(huì)出席若干策劃會(huì)、動(dòng)腦會(huì)、業(yè)內(nèi)聚會(huì)、論壇和訪談等等。前不久，本人在許多場(chǎng)合拋出了我的“三足鼎立說(shuō)”，語(yǔ)驚四座，好評(píng)如潮，當(dāng)然也就避免不了被引用和借用。夠意思、懂規(guī)矩的同行在引用時(shí)自然會(huì)提到本人和我愛(ài)我家，在此深表謝意.
“三足鼎立說(shuō)”的產(chǎn)生源于對(duì)2008年房地產(chǎn)價(jià)格和整體走勢(shì)的討論。實(shí)事求是的講，參加過(guò)這么多年的預(yù)測(cè)，2008年是最難預(yù)測(cè)和業(yè)內(nèi)分歧最大的一年。分歧集中在“價(jià)”和“量”上。價(jià)量齊升、價(jià)量雙降、價(jià)升量縮、價(jià)降量升，各種觀點(diǎn)都不乏擁躉。如果我象股評(píng)家一樣講話，就會(huì)說(shuō)：2008年的房地產(chǎn)走勢(shì)是——價(jià)格震蕩、交易量盤(pán)整、市場(chǎng)分歧加大。其實(shí)，啥也沒(méi)說(shuō)。但無(wú)論怎樣分析，有一個(gè)大背景就是，時(shí)代不同了，前提不同了。以往我們講房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要指的就是開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的一手商品房市場(chǎng);所謂“房?jī)r(jià)”，幾乎等于一手商品房預(yù)售價(jià)格。但是“不是我不明白，這世界變化快”。2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)前所未有的保障性住房、一手房、二手房“三足鼎立”的局面，再籠統(tǒng)的談供求、交易和房?jī)r(jià)已經(jīng)毫無(wú)疑義，所謂“拐點(diǎn)”說(shuō)其實(shí)也已經(jīng)過(guò)時(shí)。
保障性住房、一手房、二手房“三足鼎立”局面的出現(xiàn)已經(jīng)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)中的住宅市場(chǎng)被一分為三，三個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)機(jī)制不同、需求對(duì)象不同、定價(jià)機(jī)制也不同，而三者之間又存在著一定的互動(dòng)關(guān)系，這就使得盤(pán)面的變化更加復(fù)雜和多元化。
保障性住房之所以能三分天下有一分，主要是政府自己下了軍令狀。北京市政府說(shuō)了：三年兩個(gè)一千萬(wàn)——一千萬(wàn)平米的經(jīng)濟(jì)適用房，一千萬(wàn)平面的兩限房。雖然，兩限房算不算保障性住房還有爭(zhēng)議，但顯然有福利色彩，所以歸入保障性住房。除了這兩個(gè)一千萬(wàn)，還有廉租房。三管齊下的話，每年的供應(yīng)量不會(huì)少于10萬(wàn)套。外地城市也多少雷同。保障性住房無(wú)疑是政府主導(dǎo)、政府供應(yīng)，其性質(zhì)有點(diǎn)類(lèi)似于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的分配制度和排隊(duì)機(jī)制。因此，這一塊的供應(yīng)量和價(jià)格完全看政府臉色。明年政府換屆，而和諧社會(huì)和解決民生問(wèn)題肯定是主旋律，所以保障性住房只會(huì)加強(qiáng)，不會(huì)削弱，因此這一條腿的力度不可小視。但不足的是：1、建設(shè)周期太長(zhǎng)，最快要09年入住，遠(yuǎn)水解不了近渴;2、供不應(yīng)求，要嚴(yán)格審核、要排隊(duì)，要搖號(hào)，很多人買(mǎi)不到。
一手房今年也就13-14萬(wàn)套的銷(xiāo)售，明年也就基本維持現(xiàn)狀，畢竟北京的強(qiáng)開(kāi)發(fā)階段已經(jīng)過(guò)去，城里基本沒(méi)地了，希望要寄托在11個(gè)周邊新城的規(guī)劃上了。一手房是土地國(guó)家供應(yīng)，房子開(kāi)發(fā)商供應(yīng)，購(gòu)買(mǎi)者基本不受約束，有錢(qián)就行，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，B TO C的交易模式，開(kāi)發(fā)商強(qiáng)勢(shì)定價(jià)，購(gòu)房人被動(dòng)接受，討價(jià)還價(jià)的余地不大。目前一手房的問(wèn)題在于：1、太貴，均價(jià)11000多，一般人買(mǎi)不起;2、太遠(yuǎn)，絕大部分新房在四環(huán)，甚至五環(huán)以外;3、太久，基本也是期房，馬上入住不了。
這迅速崛起第三方就是二手房了。今年，北京市二手房成交接近9萬(wàn)套，明年8.5到9.5萬(wàn)套的樣子，搞好了能沖一下10萬(wàn)套。二手房是千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)小業(yè)主供應(yīng)，千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)個(gè)體購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)，典型的C TO C交易模式，沒(méi)有強(qiáng)勢(shì)定價(jià)，交易雙方都是平等的自然人，討價(jià)還價(jià)的余地顯然比一手房大。二手房的優(yōu)勢(shì)在于：1、價(jià)格比一手房便宜15%以上;2、現(xiàn)房，即買(mǎi)即住;3、位置優(yōu)越，許多在四五環(huán)以內(nèi)。當(dāng)然，還有交通便利，配套成熟等等。關(guān)鍵是，500萬(wàn)套的總存量，潛力驚人，只要政策對(duì)頭，每年至少交易25萬(wàn)套——30萬(wàn)套。所以，再次建議政府激活二手房市場(chǎng)，“三年兩個(gè)一千萬(wàn)”放在二手房市場(chǎng)一年就能完成，政府還不用費(fèi)那么大的力氣，老百姓不用等那么長(zhǎng)的時(shí)間。
這就是所謂的“三足鼎立”。但是，即便如此，恐怕2008年市場(chǎng)總體供不應(yīng)求的局面也難緩解，房?jī)r(jià)還是會(huì)漲，但漲幅會(huì)趨于緩和。這是北京。
