今天是國家七部委聯合出臺《關于做好穩定住房價格的意見》第90天，其對二手房市場的影響日漸顯現。伴隨著二手房交易量的萎縮，各地產中小中介公司倒閉的消息接連傳出：長春有200多家中介出局、溫州有200多戶中介注銷公司、成都有超過500家的中介關門……北京地區的中介日子也不好過，一些撐不下去的中介公司也陸續“關門大吉”。
二手房成交量 歷經冰火兩重天
對北京二手房市場來說，今年4月份是一個轉折點，成交量從之前的穩步上漲忽然間逆轉。
根據中大恒基提供的今年上半年二手房市場報告顯示：今年1-6月，全市二手房交易量3.29萬套，同比增長26%。其中，第一季度同比增長39%，第二季度同比增長19%，但是第二季度的同比增長率明顯低于第一季度的同比增長率。而且與去年的環比相比，2004年第二季度比同年第一季度環比增幅為51%，2005年第二季度的環比增幅為30%，比去年下降了21個百分點。
“交易量的增幅收縮源于今年一系列房產新政的出臺。”中大恒基的市場分析人士說。業內人士將此比喻為“四招組合拳”：3月17日，央行再次加息，提高購房成本，遏制投機型的購房者購買;5月11日，國家七部委聯合出臺《關于做好穩定住房價格的意見》，對營業稅征收標準的重新界定，直接影響了二手房市場;6月1日，契稅標準重新敲定;6月中旬，北京個別區域開始實行“先稅后證”辦法，征收個人所得稅。
“營業稅和個人所得稅的征收，這在上半年以來的一系列新政中，殺傷力最大。”北京我愛我家房地產經紀公司副總經理胡景暉說。他介紹說，今年6月份，北京二手房的成交過戶量是5800多套，比5月份的7600多套下降26%左右。他解釋，因為過戶時間的滯后性，這實際上反應的是北京二手房市場5月份和4月份的成交情況。
這段日子對于房產中介來說，無疑是一種煎熬。其間，記者走訪了多家中介公司，發現每個公司都冷冷清清，很少有買賣房屋的客戶光顧。根據中大恒基的市場報告，在第二季度里，中小中介的經營相對慘淡，增幅縮水嚴重，收縮幅度均高于全市平均水平20%(39%-19%)，而大型的中介公司增幅收縮的百分比要遠遠低于平均數字。
成本壓力增大 行業重組暗潮涌動
“成本”問題讓所有的中介公司不能安寢。一位不愿透露姓名的中介公司高層認為，“現在的問題是，現有的市場交易量能否支撐并購或者開店發生的成本。”
該人士算了一筆賬：假設某房屋中介每月在二手房、租賃市場的收入所得都是300萬元。現在因為二手房交易量較正常水平下降50%，形成150萬元左右的收入縮水，那么這部分能否通過租賃市場掙回來?“更何況這樣的狀況已經持續了三個月。”
與此相對應的是，包括一些主要的中介公司在內，從下半年開始都在調整公司的發展戰略。主要的手段是：對管理人員進行“收編”;減少廣告投入。據了解，不少中介公司已經大幅減少了在平面媒體的廣告投入。
弱者倒下，強者出手卻正當時。實力差的公司倒下了，而實力強的公司正在借機擴張自己的地盤。業內有一種預感，一場由大型品牌中介公司導演的并購“大戲”即將上演，而這個過程注定是漫長的。
“雖然有一些中介公司與我們有意向性的接觸，但是目前還沒有實質性的進展。”胡景暉說。而且對外界猜測的并購風云，胡景暉的表態很謹慎，“這種合作往往是失敗的案例比成功的多。”
胡景暉給我愛我家的并購對象列了三個條件：原有的店面布局與我愛我家已有的相互補充;該公司手中要有穩定的客戶資源和房源;該公司經紀人的素質要與我愛我家匹配。胡景暉說，符合這樣條件的房屋中介并不多，甚至應該是在市場上有一定影響力的公司。
另外，目前形勢下，開連鎖店也成為一些實力中介公司主要的擴張之路。據了解，目前我愛我家、美麗家園、中大恒基等都在執行年初既定的開店計劃。
回暖與觀望并存 “金九銀十”成為共同期待
7月份以來，北京二手房市場有“回暖”跡象，據北京鏈家房地產經紀有限公司統計資料分析，7月的客戶登記量、房源登記量以及成交量均比上月出現明顯的回升。
“7月份一個月，甚至到10月底這段時間里，觀望的氣氛依然會很濃厚。”美麗家園房地產經紀公司總經理助理宮萍說。她認為，今年上半年，北京房地產市場頻繁出臺了系列宏觀措施，但是市場的消化需要一定的過程，這取決于政策本身的滯后效應。
宮萍分析，市場出現觀望的原因是：通過時間的推移，政策將會更加明朗化。“不是所有出臺的政策都能符合房產市場的良性發展需要。而且，當預期與實際發生偏離時，政策還可能會出現調整。”
“但是，購房者的需求并不是消失了，而是‘隱藏’了，未來，隨著政策的明朗化，需求會被重新激發出來。估計，二手房交易的‘春天’恐怕要從冬季開始。”鏈家的市場分析人士說。
但是，對于今年年初京城主要房屋中介公司預計的6.5萬至7萬套的年終目標能否順利完成，業界的看法存在分歧。“在經歷陣痛、觀望后，積蓄的市場巨大能量肯定會爆發。一方面是強勁市場購買需求的顯現，另一方面是供給方的集中放量，所以對于下半年的二手房市場，我們有一個好的預期。”中大恒基品牌策略中心總監俞王爭說。我愛我家的胡景暉則是非樂觀派的代表。“即使‘金九銀十’這樣傳統的交易旺季來臨，二手房市場的交易量會有一個爆發，但是這個增量也有限。”他說。
稅收豁免細則 讓房屋中介望穿秋水
現在最讓房屋中介公司望穿秋水的，是針對二手房交易免稅的相關細則的出臺。
“原來，只要有什么相關政策的風吹草動，我們就特別緊張。現在都被等待折磨得有些麻木了。”某中介公司老總說。至于原來傳言頗多的公房、經濟適用房免征營業稅或個稅等說法，直到現在仍沒有明確的官方表態。
“可能是涉及到政府的多個管理部門，比如市建委、市地稅局，各方面還需要討論、協調吧。”業內人士寬慰自己說。
采訪中，一品牌中介公司的中層表示，他們對下半年二手房關心的問題有三個：第一，二手房房源的供應量是否能增加。目前北京二手房市場的供需比例為1：6，房源的供需失衡;第二，經紀公司是否能夠誠信經營。目前的二手房交易過程中，程序復雜、手續繁瑣，而且涉及評估、金融、產權、物業等許多專業領域;第三，對二手房市場的保障政策是否能到位。一方面是政策能否有效控制投機炒房行為;另外，相關政策能否對二手房進行有效扶持、監管，從而保障二手房健康、穩定、持續的發展，而不是“打擊一大片”。
