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最近的樓市"小陽春",二手房成交量功不可沒。一些城市的二手房簽約量遠超期房,二手房為何走俏?零點調查員近日在北京進行調查,走訪二手房購房者以及房屋中介機構,了解二手房熱銷的原因。
　　年輕人結婚不想再租房
　　年輕人婚房成為重要剛性需求。數據顯示,北京20-34歲的適婚人群占全市總人口的比例逐年遞增,截至2007年底已高達30%,這部分需求非常巨大。筆者從我愛我家房地產中介公司了解到,目前二手房的購房人群中,首次置業的自住需求占65%。一位受訪者表示:"我馬上就要結婚了,不想再租房住了,而二手房可以即買即住。"
　　二手房的成交情況也證明了這一點。從3月的成交情況來看,二手房的購買者以首次置業人士居多。購房者大多數是二三十歲的年輕人,基本都是為了結婚才來買房,相關數據顯示,在3月各類型購房人群中,30歲以下的年輕人購房成交量環比上漲了125%。
　　目前成交的二手房也以低總價、小戶型住宅為主,北京3月份成交的二手房中71.8%的價位在60萬以下,90平方米以下戶型成交套數占總量達64.40%。這樣的價格和面積顯然也比較適合初婚的年輕人。
　　人氣更旺配套更完善
　　對于大多數的自住房的購買者,住宅區的人氣是很重要的考察因素,有被訪者表示"一般新盤交房后好久都空著沒人住,感覺不像住宅區,老小區呢,到處有老人孩子溜達,又安全又覺得有人氣"。新盤空置率高,不僅讓購房者沒有家的感覺,還影響小區周邊的配套設施建設。而二手房多位于成熟小區,周邊醫院、超市、菜市場、家居建材等配套都較為齊全,對于自住需求的購房者,生活極為便利。
　　不少受訪者表示,新盤"地段好的價格貴,價格能接受的又有點偏",同地段的價格優勢是二手房的核心競爭力。除了價格,近期的二手房交易火爆也與市場新盤供給量減少有關。
　　當前交易成本相對較低
　　2008年12月,由財政部、國家稅務總局聯合下發了《關于個人住房轉讓營業稅政策的通知》,其中明文規定:"個人購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售時,免征營業稅；個人購買不足2年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅"。此前,二手房交易的收稅標準是,凡距離上次交易時間5年內的普通住房均需繳納兩次交易總價差額5.5%的營業稅。與此同時,新房的交易成本卻沒有什么松動,大額稅費如3%的契稅、2%的公共維修基金都是筆不小的支出。
　　中介費大幅優惠。在前兩年地產火熱時期,知名中介機構的傭金費率基本都是3%,目前則有較大幅度的優惠,最低可至1%。傭金的減少也推漲了二手房的人氣。