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    教你一招 繼承房屋如何巧妙合法的避免交稅
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,014 ℃

      證滿5年且是唯一住房免征個(gè)稅,未滿5年或非唯一住房按交易評(píng)估價(jià)1%征收。

      贈(zèng)予的房屋轉(zhuǎn)讓會(huì)產(chǎn)生20%的個(gè)稅,但至于繼承得來(lái)的房屋要不要征收買賣差價(jià)20%的個(gè)稅,業(yè)內(nèi)意見不一。記者在網(wǎng)上看到對(duì)于這一問(wèn)題的回答,有的稱要征20%個(gè)稅,有的卻說(shuō)與普通商品房交易無(wú)異,按是否證滿5年且唯一的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)征收個(gè)稅。

      記者向曾經(jīng)代理過(guò)繼承房屋交易的地產(chǎn)人士請(qǐng)教得知,原來(lái)買賣差價(jià)20%個(gè)稅僅是理論上應(yīng)征收,但實(shí)際則是按繼承人所繼承的房屋是否證滿5年且所繼承的房屋是否繼承人唯一住房來(lái)進(jìn)行征收個(gè)稅,證滿5年且唯一住房則免征個(gè)稅,未滿5年或非唯一住房則按交易評(píng)估價(jià)的1%來(lái)征收。

      繼承房屋的交易稅費(fèi)

      與普通商品房差不多

      中原地產(chǎn)小北分行高級(jí)業(yè)務(wù)經(jīng)理李勤海告訴記者,老城區(qū)繼承得來(lái)的房屋交易占比不高,大約占10%左右,通常都是樓齡較高的房改房或者私房。他表示,在實(shí)際操作中,繼承得來(lái)的房屋在房產(chǎn)證房產(chǎn)來(lái)源上會(huì)注明:繼承,這類房屋與普通商品房的交易稅費(fèi)差不多,如果繼承人擁有的這套房屋證滿5年(按繼承前的出證時(shí)間起計(jì))且唯一,免征個(gè)稅;如果并非唯一住房或者證不滿5年,則按交易評(píng)估價(jià)的1%來(lái)計(jì)算。

      相比起普遍都知道贈(zèng)予得來(lái)的房屋有可能產(chǎn)生 20%個(gè)稅的常識(shí),繼承得來(lái)的房屋在交易時(shí)引起買家關(guān)注較少,一般買家只是關(guān)注已故的原業(yè)主是否在該房屋過(guò)身。李勤海表示,大城市里老人家通常在醫(yī)院過(guò)世,甚少在家中去世,即使是家中去世也是由于自然原因,買家了解清楚后也不會(huì)過(guò)多計(jì)較。

      在日常交易中,李勤海曾經(jīng)處理過(guò)一宗繼承人多達(dá) 7人的繼承房屋轉(zhuǎn)讓,通常都是委托一個(gè)繼承人來(lái)辦理交易事宜。他表示,絕大部分繼承得來(lái)的房屋都是“高齡”房改房,有可能存在未補(bǔ)分?jǐn)偦蛲恋爻鲎尳鸬那闆r,在繼承房屋出新證時(shí)繼承人可以一并把補(bǔ)分?jǐn)偯娣e和土地出讓金也辦理。

      億達(dá)按揭業(yè)務(wù)部總監(jiān)肖婉婷告訴記者,根據(jù)一貫的程序,繼承人應(yīng)先在醫(yī)院開具業(yè)主過(guò)身的證明,俗稱“死亡證”,然后憑據(jù)有關(guān)證明到公安機(jī)關(guān)開具親緣關(guān)系證明,再憑親緣關(guān)系證明和死亡證到公證處辦理繼承公證。公證處會(huì)根據(jù)死者的遺囑或者法定繼承順序來(lái)確定繼承人,再對(duì)房屋和親緣關(guān)系進(jìn)行調(diào)查,最后出具繼承公證書。據(jù)了解,繼承公證的費(fèi)用大約相當(dāng)于繼承房屋的評(píng)估價(jià)的 2%,繼承房屋的評(píng)估價(jià)比市價(jià)要低若干成。繼承人憑繼承公證書和房產(chǎn)證可以到房管局辦理繼承房屋的手續(xù)并獲發(fā)新證。

      將繼承房屋再轉(zhuǎn)讓

      放盤價(jià)比市價(jià)約低20%

      繼承房屋的占比約為市場(chǎng)10%,贈(zèng)予房屋的交易量更低。鑒于贈(zèng)予房屋再次轉(zhuǎn)讓有可能產(chǎn)生20%的個(gè)稅,買家普遍對(duì)這類型的房屋非常警惕,業(yè)主在出售贈(zèng)予房屋時(shí)也深知有可能被征收高額個(gè)稅,故此在放盤時(shí)也開價(jià)較低,對(duì)比市價(jià)的差距大約相當(dāng)于個(gè)稅20%的數(shù)目。

      對(duì)于在房產(chǎn)來(lái)源中注明“贈(zèng)予”的房屋,中介在協(xié)助雙方簽約時(shí)會(huì)在條款中加以備注,聲明如果產(chǎn)生20%個(gè)稅應(yīng)由哪方來(lái)承擔(dān)。專題文/圖:記者李鳳荷

      教你一招

      繼承房屋如何合法避稅?

      雖然繼承得來(lái)的房屋與贈(zèng)予房屋一樣屬于無(wú)償獲得,理論上應(yīng)當(dāng)征收買賣差價(jià)的20%,但在實(shí)際操作中,直系親屬繼承的房屋個(gè)稅也是按照普通商品房的個(gè)稅標(biāo)準(zhǔn)來(lái)征收,按是否證滿5年且唯一來(lái)征收。如果是有多個(gè)繼承人,其中一名繼承人名下無(wú)房,則其他繼承人在辦理繼承公證時(shí)可提出棄產(chǎn),把房屋繼承到無(wú)房的繼承人名下,然后再由繼承人出售房屋,如此操作就可以節(jié)省1%的個(gè)稅。

      至于證滿5年的判斷,由于新業(yè)主繼承房屋會(huì)獲發(fā)新證,從新房產(chǎn)證的出證日期來(lái)看必然是證不滿5年,在交易過(guò)程中業(yè)主可以申請(qǐng)調(diào)檔,調(diào)取房屋上手買入的時(shí)間來(lái)證明證滿5年。

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