在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。2004年，市有關(guān)職能部門(mén)決定凡辦理在建工程抵押的樓盤(pán)不予發(fā)放預(yù)售許可證，其依據(jù)是該行為違背了《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》第二章第六條中的第七款規(guī)定———取得商品房預(yù)售許可證應(yīng)具備下列條件：預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)。
筆者認(rèn)為，鼓勵(lì)在建工程通過(guò)正常渠道，名正言順的進(jìn)行抵押貸款，由開(kāi)發(fā)商、銀行、交易管理所簽訂監(jiān)管協(xié)議書(shū)，共同監(jiān)管，不失為一劑治病良藥。理由有二：
1.抵押權(quán)人貸款銀行對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全封閉資金管理，交易管理所對(duì)項(xiàng)目實(shí)行預(yù)售監(jiān)管，預(yù)售回籠資金部分由銀行進(jìn)行收貸，部分供開(kāi)發(fā)商用于項(xiàng)目建設(shè)。在這種全方位全封閉的監(jiān)管體系下，既能保證建設(shè)資金的充足供給，防止出現(xiàn)資金短缺及開(kāi)發(fā)商以各種名目挪用建設(shè)資金的現(xiàn)象，專款專用，保證項(xiàng)目的施工進(jìn)度，杜絕爛尾樓的再現(xiàn)，減少開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，又能令抵押權(quán)人貸款銀行通過(guò)項(xiàng)目監(jiān)管，自行控制還貸風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)通過(guò)伴隨工程進(jìn)展，樓盤(pán)進(jìn)行預(yù)售所回籠的收入進(jìn)行逐步收貸，極大的減少不良貸款的還貸風(fēng)險(xiǎn)。如此，便形成了抵押權(quán)人貸款銀行與抵押人開(kāi)發(fā)商雙贏的局面。當(dāng)開(kāi)發(fā)商建設(shè)資金短缺時(shí)，通過(guò)在建工程抵押，在銀行和交易管理所監(jiān)管下，以此正當(dāng)途徑來(lái)獲得后續(xù)資金，以維持樓盤(pán)的正常施工與按期交房，在這等有力保障下，開(kāi)發(fā)商自然不會(huì)寄望于通過(guò)其它違法途徑來(lái)籌集資金或非法抵押房產(chǎn)，造成一房二賣(mài)、延期交房等不合法、侵犯消費(fèi)者權(quán)益的現(xiàn)象。而這，實(shí)際是從最大限度上保障了消費(fèi)者的房產(chǎn)所有權(quán)權(quán)益。
2.對(duì)于土地房產(chǎn)交易管理所及政府有關(guān)職能部門(mén)而言，在建工程抵押在交易管理所的監(jiān)管下，項(xiàng)目的施工進(jìn)度、施工進(jìn)度用款、預(yù)售房款和法定稅費(fèi)等均在掌控之中，是否專款專用、施工進(jìn)度是否正常、是否非法預(yù)售等得以嚴(yán)加控制，杜絕發(fā)生一房二賣(mài)、延期交房及爛尾樓現(xiàn)象。故而，開(kāi)發(fā)商在資金不足時(shí)，進(jìn)行在建工程抵押的行為實(shí)際上是一種利大于弊、值得鼓勵(lì)的融資手段與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)手段，對(duì)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的種種不良行為有著良好的防范與引導(dǎo)作用。
市有關(guān)職能部門(mén)的做法基于遵循法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，是無(wú)可非議的，但如何尋求一種既可通過(guò)在建工程抵押來(lái)籌集資金，又可不在觸犯法律法規(guī)的基礎(chǔ)上取得項(xiàng)目的預(yù)售許可證，進(jìn)行樓盤(pán)預(yù)售的合法途徑呢?根據(jù)開(kāi)發(fā)商與貸款銀行所達(dá)成的共識(shí)，在建工程抵押，當(dāng)其符合申請(qǐng)預(yù)售許可證條件時(shí)，抵押權(quán)人貸款銀行同意釋放部分房產(chǎn)及相應(yīng)土地使用權(quán)的抵押權(quán)，基于此點(diǎn)，筆者提出如下建議，提請(qǐng)有關(guān)政府部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)斟酌。
當(dāng)?shù)盅旱脑诮üこ谭仙暾?qǐng)預(yù)售許可證條件時(shí)，抵押權(quán)人貸款銀行對(duì)購(gòu)房者已經(jīng)認(rèn)購(gòu)的房產(chǎn)單元，以逐套釋放的方式，同意放棄該房產(chǎn)單元及相應(yīng)土地使用權(quán)的抵押權(quán)，出具確認(rèn)書(shū)，開(kāi)發(fā)商據(jù)此向市職能部門(mén)申辦釋放該房產(chǎn)單元的撤銷抵押登記后，申請(qǐng)?jiān)摲慨a(chǎn)單元的預(yù)售許可證。如此操作，是合情合法的。首先，申請(qǐng)預(yù)售許可證的房產(chǎn)在抵押權(quán)人釋放抵押后，已不存在設(shè)定他項(xiàng)權(quán)的問(wèn)題，完全符合《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》中預(yù)售許可證取得的所有條款規(guī)定。其次，未釋放抵押權(quán)的房產(chǎn)仍以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保，且隨著在建工程的施工進(jìn)展，其工程價(jià)值總額隨著增長(zhǎng)，故不存在因釋放某些房產(chǎn)單元的抵押權(quán)而減少在建工程的抵押價(jià)值，同時(shí)，伴隨房產(chǎn)預(yù)售行為的發(fā)生，預(yù)售收入逐步回籠，部分用于銀行收貸，銀行的貸款逐步回收，減小了銀行的還貸風(fēng)險(xiǎn)。再者，對(duì)于市職能部門(mén)而言，在合法的基礎(chǔ)上，在抵押權(quán)人自愿釋放房產(chǎn)及相應(yīng)土地使用權(quán)的抵押權(quán)的前提下，予以核發(fā)相關(guān)房產(chǎn)的預(yù)售許可證，允許房產(chǎn)的如常交易，則能極大的扶持有實(shí)力但資金暫時(shí)短缺的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與發(fā)展，為地方財(cái)政增創(chuàng)稅利作出更大的貢獻(xiàn)。
振興汕頭經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)之一，其作用不容忽視!在經(jīng)歷了十余年的房地產(chǎn)低迷時(shí)期之后，在今日全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展唯獨(dú)汕頭市房地產(chǎn)業(yè)萎靡不振時(shí)，汕頭房地產(chǎn)業(yè)更亟待有所發(fā)展、有所突破，在面臨眾多房地產(chǎn)企業(yè)資金不足的實(shí)際情況，我們期待，我們也相信，在各級(jí)政府部門(mén)與各大銀行的有力支持下，通過(guò)挖掘與創(chuàng)新各種合法的融資渠道，扶持汕頭房地產(chǎn)業(yè)渡過(guò)自身難以克服的資金短缺等難關(guān)，渡過(guò)嚴(yán)寒的冬天，則必定會(huì)迎來(lái)汕頭房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的春天!迎來(lái)汕頭經(jīng)濟(jì)發(fā)展的春天!
