租房溫馨提示：租房須辦理登記備案
當“租房而居”逐漸成為都市人群選擇居所的一種方式，很多人忽略了在租賃合同簽訂后及時到房產部門辦理登記備案手續(xù)的環(huán)節(jié)。9月5日，沈陽市房產局權威解讀房屋租賃登記備案的必要性，提醒市民租房應辦理登記備案，這將有效保護承租方的合法權益。
租房者可優(yōu)先購買
房產部門相關負責人介紹，租房者在與出租人簽訂書面合同后，明確雙方的權利義務關系，應向房產管理部門登記備案，房產部門會頒發(fā)《房屋租賃證》，它將是租賃行為合法有效的憑證。 《房屋租賃證》不僅可作為辦理戶口登記或暫住證的證明，還能夠更加明確具有對抗第三人的效力，確保“承租人優(yōu)先權”、“所有權讓與不破租”等權利的實施。
“承租人優(yōu)先權”會為租房者帶來什么實惠呢?專家表示，按照法律條文中的解釋，“優(yōu)先”就是指在購買順序上的優(yōu)先，在限定的期限內，自然人或法人在同等條件下，先于他人購買出賣人財產的權利。這就意味著，出租人出賣租賃房屋，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。
專家強調，如果出租人在承租人不知情的情況下將房屋賣出，將視出租人未履行告知義務，即使他已將房屋賣出，通過法律程序，該買賣合同也是無效的。因此，在辦理租房登記備案后，將是維護承租人享有優(yōu)先權的有力證明。
房主換人也有權續(xù)租
辦理租房登記備案的另一大好處，便是“所有權讓與不破租”的權利。專家解釋為，根據法律規(guī)定，在租賃關系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與第三人，對租賃關系也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由，否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。這就表示，房屋在租賃期間，房主有權將房子賣出，但房子的受讓人必須將原有的租賃合同履行完畢。房屋被買賣不等于房屋原有的租賃合同隨之終結。
專家提醒，不少市民在租房期間，因房子被轉賣，租房合同還未到期便被要求搬離，對此，租房人應維護自身權益，有權利在合同未完結前不離開，同時也有權利續(xù)租。如果房屋的受讓人以新房主的身份對租房人提出要求，租房人完全可以通過登記備案的內容證明租賃合同的有效，并利用法律武器來維權。
租房登記備案管理的意義
房屋租賃登記備案登記的過程，實際是包含著對房屋租賃雙方租賃行為審查的含義。
一是審查合同的主體是否合格，既出租人和承租人是否具備相應的條件;二是審查租賃的客體是否允許出租，即出租的房屋是否是法律、法規(guī)允許出租的房屋;三是審查租賃的合同是否齊全、完備，是否確定了租賃的期限，租賃的修繕責任等;四是審查租賃行為是否符合國家及房屋所在地人民政府規(guī)定的租賃政策。
二、房地產管理部門通過登記達到備案，即把所有的法律資料存檔管理，發(fā)揮了四個方面的作用，一是明確租賃雙方的法律行為;二是了解掌握租賃市場的基本行情;三是監(jiān)督租賃雙方的法律行為;四是為調解房屋租賃糾紛提供了法律依據。從而達到規(guī)范和引導房屋租賃市場健康發(fā)展的目的。
三、房屋租賃登記備案能規(guī)范和培育房屋租賃市場，創(chuàng)造一個健康、規(guī)范的市場環(huán)境，讓房屋租賃業(yè)主能有合理的投資回報，使房屋租賃成為城鎮(zhèn)居民和社會機構新的投資途徑，這樣有利于帶動房地產二、三級市場和相關產業(yè)的發(fā)展。
四、房屋租賃管理是房地產市場管理的重要組成部分，同時也是社會治安綜合治理的重要內容，進行房屋租賃登記備案管理，有利于規(guī)范房屋租賃市場，確保社會穩(wěn)定。根據有關部門對部分城市社會治安狀況的調查分析，近年來發(fā)生于城市的刑事犯罪案件70%以上與“出租房屋”有關。流動犯罪人員利用出租屋進行違法犯罪活動，作案時間短，逃離現場快，很少留下破案線索。周圍的鄰居對這些居住在租住屋里流動人員的具體情況了解甚少，這也為有些外來人員實施犯罪提供了便利條件，更為公安機關的偵破工作帶來了難度。因此，強化房屋租賃的規(guī)范化管理，將使房屋租賃當事人的責、權、利得到明確，有效預防利用出租屋違法犯罪，有利于社會治安的綜合治理，確保房屋租賃市場健康發(fā)展。
五、為房屋租賃當事人提供房屋租賃服務。房屋租賃登記備案點可接受房屋租賃當事人的委托，通過調解房屋租賃糾紛和發(fā)布房屋租賃信息等方式，為房屋租賃當事提供調解、中介、和咨詢服務，維護房屋租賃當事的合法權益，從而更好地為房屋租賃當事人提供優(yōu)質高效服務。
六、進行房屋租賃登記備案，為房屋租賃租金的測算提供了重要的數據來源依據。發(fā)布房屋租賃租金信息是保障房屋租賃市場健康穩(wěn)定發(fā)展的重要手段，可為房屋租賃當事人和相關部門的管理提供參考，確保房屋租賃市場的健康發(fā)展。
