如預期那樣，國務院辦公廳《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(國十一條)成了力促樓市降溫的“第二只靴子”。許多報道都突出了二套房貸首付不低于40%，其實“十一條”內容是比較全面的，重點是加快中低價普通商品房建設、土地供應和開發利用效率。這讓切盼改善居住條件的普通居民重又燃起了一份希望。
不過，筆者以為，對于根本就談不上有什么積累的普通居民而言，抵御高房價的最好辦法，顯然不是去買房，而是租房。雖然就市場規律而言，在這樣一個時期里，投資者會有風險偏好，一般的消費者也會有所謂“買漲不買跌”的習慣消費心態。但當價格飛漲的時候，特別是在當前，政府正不斷收緊刺激性、擴張性政策，未來一年，整個房產市場將步入密集的調控期，舉巨債入市，實非明智之舉。
根據既有經驗，價格與調控并不具有正相關性。因為市場預期出了問題，往往越調控，價格就越會陷入一個不降反升的怪圈當中。我們的市場預期，是具有逆向性的。不管是對于通脹的預期，還是對于調控舉措可能面臨的時滯性、低效率而產生的蔑視心理，都容易助長那些喜好冒險獲利者炒上一把再撤離的作風。
如今在大一點的城市里，一套普通商品房價格就要幾百萬。人活著的全部意義，似乎就體現在一套房子上了。你也可以說，這樣一個社會是富有效率的，因為所有人都不得不被逼著開動腦筋去消耗自己，換回可供支付的貨幣來償債。這就有足夠的動力來促進經濟發展。但這樣的社會效率，并不見得有什么質量可言。有太多富有創造性的社會個體受到抑制，失去了相應的機會成本，而這些機會成本有可能為我們提升社會總效率做更大貢獻。前些年，有主流經濟學家到中國南方的一些小城市調研，回來之后匆匆下斷言，宣稱那些地方房價不高、不貴，因為他看到那里的房價每平方米也就賣兩千多元，有的更低。他們忽略了當地的人均可支配收入水平。現在有人喜歡講房價收入比。事實上，分析“當地房價與收入比”才更恰當。如果仔細考察，房價每平米兩千元的城市，當地人均月收入，一定遠低于這個數字。你在當地的收入水平，是怎么也跑不過當地房價上漲步伐的。
而保障房和廉價房這些年千呼萬喚難出來，概而言之，是建設力度不大，速度不快，廣度不夠，歸根到底，還是“短缺”二字。按照一些學者的超現實理論，中國的住房需求呈無限量釋放狀，因為這是一個擁有13億人口的龐大市場。如果假定城市化的提速必將伴隨城市人口大量增長，那么算一算看，去年全國保障住房建設增量不足400萬套。根據現有供地狀況和執行力度來看，幾年之內，安居性住房供給體系很難取得量和質的雙重突破。因為短缺，就必然滋長投機，這也正是人人痛斥的炒買或倒賣保障房現象近年間屢見不鮮的原因。
推出限價房的實踐，也不樂觀。價格廉不廉，首先就是個問題，物以稀為貴，非但拉不低商品房價，限價房反而也跟著市場價格往上走。2007年之前政府即要求每個商品房項目開發時必須建設極高比例(70%)中低價位商品房的措施，到現在究竟又執行得如何呢?
由此，我們在殷切期待這次國“十一條”能盡早收到應有成效的同時，還有另一種期待：政府擇機從商品房市場退出，把精力集中到市場之外的安居體系上來。為此，我們首先需要一部住房保障法案，以約束城市房地產法系統單一運作所導致的一邊倒現實：土地只可以用于資本間的買賣、流轉和使用;住房只能交給開發商去建設、營造和出售。否則，一切調控努力都將有流于表面和形式的危險。
在擇機立法之前，作為一種接續或過渡，不妨鼓勵普通居民租房，就如推行了近一年的家電下鄉一樣。為了照顧人民的福利，實際上政府可以直接給予補助，引導人們去租房。這樣可以更廣泛地促使社會閑置房屋資源被利用起來，住宅空置率居高不下的問題自然也就得到消解。筆者以為，這既鼓勵了消費，又借內需刺激了市場，不夠發達的房屋租賃這種基礎性市場，也會相應得到發展與活躍。
完全不必擔心“當地房租與收入比”的問題。租房之所以優于買房，就在于房租水平遠遠低于房價水平。房租當然也是個變量，但其水平與收入相比，還是處于一個合理區間，在可承受范圍之內。如若政府的財政再補貼一部分，那就是錦上添花的事情了。 (章劍鋒 作者系房地產事務專欄作家，現居北京)
(來源：上海證券報 )
