開發商支付前期物業管理費用并不能讓買房人得到什么便宜。由于消費者不掌握定價權，開發商完全可以估算一下可能要替消費者支付的前期物業管理費用，把它打入成本，適當抬高售價。正如各種稅費總是被轉嫁到房屋買受人身上一樣。相反，如果開發商能盡早建立一個傀儡業委會，它還能節省成本。
2010年5月27日，幾乎所有的北京報紙和一些外地報紙都刊登了一則相同或相似的消息：北京市 2010年10月1日生效的物業管理辦法規定，業主委員會成立前物業管理費用由開發商承擔。報道說，這一規定可以解決開發商對召開業主大會和成立業主委員會懈怠或阻撓的問題。甚至稱，這可以促使開發商早點賣出更多房屋平抑房價。
我查了一下《北京日報》公布的《北京物業管理辦法》原文，并沒有找到這樣的規定，只找到一條含義幾乎相反的規定，“前期物業服務合同關于物業服務是否收費、收費標準以及服務標準的約定應當符合本市相關規定”(第八條第二款)。
《北京物業管理辦法》第八條第二款的依據，應該是《中華人民共和國物權法》第八十條：“建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。”“物權法”的“約定優先”在這里似乎變成了“本市相關規定”優先，但并沒有說前期物業管理免費是顯而易見的。
那么多報紙犯同樣的錯誤有點不可思議。于是我繼續查找，終于查到在國務院新聞辦公室的網站上查到了原始出處。北京市住房和城鄉建設委員會副主任張農科在北京市物業管理辦法新聞發布會說，“《辦法》規定，在業主大會成立之前，由建設單位承擔物業的維修養護和管理完善責任。配套措施還將規定在合理的期限內，建設單位應當按照約定的服務等級標準提供前期物業服務，但不得向業主收取物業服務費。”張農科說的并不是市政府批準的《北京物業管理辦法》，而是市住房和城鄉建設委員會正在制定的配套措施。
張農科甚至還提供了配套措施這樣規定的理由： “當業主大會這個主體沒有出現的時候或者全體業主沒有做出符合法律要件的共同決定之前，共有部位和共有設施仍然是在開發商手里，開發商并沒有交出來。在這個階段，我們的措施規定不得收費是符合法律的。什么時候該收費?業主大會出現了，我們真正的物業接收主體出現了。”
但是讓開發商承擔前期物業管理的費用并沒有法律依據。目前通行的做法，是誰使用誰承擔物業管理費用，也就是以交鑰匙的時間作為買方開始承擔費用的時間。考慮到買方遲早取得房屋所有權，《物權法》又規定約定優先，這樣做并無不可。如果沒有約定，則應該以所有權移轉時間作為開發商和買房人之間縱向分擔費用的分水嶺。
也就是說，應該從產權登記過戶即簽發房產證之日作為買房人承擔物業服務費用的起點。以產權移轉時間作為縱向分擔費用的界標，可以起到督促開發商盡早過戶防止糾紛的作用。
張農科的理由也同樣站不住腳。物業共有部分的產權人是業主全體，并不是業主大會;正如公司屬于全體股東而不是實行多數決定制的股東大會。建筑物區分所有權制度下無論是專有部分還是共有部分，從來就沒有任何一平方米是無主財產，它們總是屬于全體業主，無非是隨著買賣的進行開發商所占比例越來越小而已。而且《物權法》明確規定，專有部分和共有部分持分的產權移轉是同時進行的。如果認為共有部分在業主大會召開前還在開發商手里，那么開發商完全有權利禁止買房人使用，難道買房人可以從公路上直接飛進自己的房門?
開發商支付前期物業管理費用的邏輯前提是承認開發商在第一次業主大會召開前對住宅小區共有部分的絕對權力。即使物業服務公司不是開發商的子公司，由于開發商向物業公司支付全部物業服務費用，開發商就成為物業服務公司的衣食父母，你說物業服務公司會聽誰的?
確實，《北京物業管理辦法》和它即將出臺的配套措施能起到激勵和保護開發商組織、操縱業主委員會的作用。也許大量住宅物業小區難以成立業主委員會的問題得以解決。但是以往的歷史已經表明：開發商操縱業主委員會引起的糾紛同樣不少，今后肯定更多。
