中國法院網訊 美麗園業主委員會與北京市鴻銘物業管理有限公司的一場物業糾紛案曾引起社會廣泛關注，最終以業委會勝訴而塵埃落定。但該次訴訟只是確定了基本原則，業主與物業公司的糾紛并沒有就此結束。美麗園的業主樸先生等三人分別向法院起訴，認為與北京市第一中級人民法院終審判決確定的美麗園小區物業管理收費標準相比，業主向被告鴻銘物業公司多支付了物業管理費，分別要求法院判令物業公司返還業主多交納的物業管理費。日前，北京市第一中級人民法院審結了此案。
對于三位業主的訴求，鴻銘物業公司辯稱，一中院民事判決書并未給美麗園小區判定一個新的物業收費標準，幾位業主根據物業單項費用計算出來的物業費標準，物業公司不認可?，F在法院既沒有判定物業費標準，也沒有業主大會與物業公司協商并簽署合同，所以現在物業費沒有收費標準，因此，不同意業主的訴訟請求。
一審法院審理后認為，法院判決未對美麗園小區總的物業服務事項及收費標準進行判決確定。在美麗園小區總的服務收費標準不確定的情況下，現無法計算出鴻銘物業公司是否向業主多收取物業管理費。作出一審判決，駁回了業主的訴訟請求。
判決后，三業主不服，分別向北京一中法院提出上訴，其理由是，一中院的民事判決書已經將雙方有爭議的物業費收費項目給予了明確，再加上其對原收費中無爭議的部分，就應當是總收費標準。關于地下室部分，法院的判決所確定的原則也應當一并適用。
鴻銘物業公司是美麗園小區的物業管理單位。該公司出具的物業管理費測算說明顯示該小區物業費為2.72元/平方米·月，并說明開發商在前期開發過程按設計方案、前期物業管理委托合同的服務內容和標準、政府相關規定測算實際物業管理費為3.55元/平方米·月。但為了確保銷售和考慮了購房者的承受能力，同時參考了周邊樓盤的物業管理費標準，對其中實際發生的公共用電費、公共用水費、智能化設備運行費、避雷裝置檢測費、超額支出保安費和保潔費等應收的費用在報批時就沒有申報，也沒有收取相應費用。將原物業管理費3.55元/平方米•月降為2.72元/平方米•月，且首層免收電梯運行費即為2.09元/平方米•月。
美麗園業委會成立后，對物業收費標準提出質疑并開始與鴻銘物業公司進行協商。2003年7月，雙方在協商后聯合發出公告：在新的委托合同未簽之前，2003年上半年的物業管理費繼續按公約規定，首層按2.09元/平方米•月，一層以上按2.27元/平方米•月；待新的委托合同簽訂后，將執行新的收費標準，屆時實行多退少補的原則收取物業管理費。
2005年3月，美麗園業主委員會就物業費問題向法院提起訴訟，經一中院終審判決，確定：在2003年到2005年，美麗園小區物業管理費中北京市鴻銘物業管理有限公司應收取的保安費為每戶每月五元，保潔費為每戶每月三元，垃圾清運費為每戶每月二元五角，高壓水泵費為每月每平方米八厘，電梯維保費為每月每平方米四角五厘，一層住戶的電梯運行費免收，其他住戶的電梯運行費為每月每平方米五角二分二厘，應加稅率為百分之五。沒有經過業主特別委托的小修費、中修費北京市鴻銘物業管理有限公司不得收取。各項費用統收服務費在2003年按每戶每月一元收取，2004年和2005年不得收取。該次訴訟沒有涉及地下室收費部分。
一中院審理認為，業主樸先生等起訴的是鴻銘物業公司返還多收取的物業費及相應利息，屬于給付之訴。給付之訴并不以確認之訴的存在為前提。因此，雖然一中民終字第12818號民事判決未對美麗園小區總的物業服務事項及收費標準進行判決確定。但并不意味本案無法確定標準并根據該標準予以判決。
經政府主管部門核準的公約，對鴻銘物業公司以及美麗園小區全體業主均具有約束力。鴻銘物業公司一直在為美麗園小區提供物業服務，該小區業主實際接受了該服務，故雖然沒有簽訂書面物業管理委托合同，但依據《合同法》第10、36、37條，仍然可以確定鴻銘物業公司與美麗園小區業主之間存在著物業管理服務合同關系。合同價款即物業管理服務的收費項目和標準，在雙方沒有明確約定的前提下，應當以公約作為基礎并結合《合同法》第61、62條之規定，加以確定。關于中、小修費問題，因樸先生等業主已經實際享受到該項維修服務，故可以認定為經過雙方的特別約定而成立。對于該項費用鴻銘物業公司有權收取。關于地下室的收費，因雙方有明確的合同約定，故應當按照該協議履行。樸先生等提出變更，沒有法律依據，不予支持。根據公約及一中院曾作出的終審民事判決，可以確定樸先生物業費地上部分2003年為2.20元/平方米•月+12.08元/戶•月，2004、2005年為2.20元/平方米•月+11.03元/戶•月；根據雙方當事人所簽訂的地下室使用協議、美麗園地下室物業費構成表，地下室部分物業費標準為1.69元/㎡•月。周杰先生居住在一層，他的物業費地上部分2003年為1.62元/平方米•月+12.08元/戶•月，2004、2005年為1.62元/平方米•月+11.03元/戶•月；地下室部分物業費標準為1.69元/㎡•月。根據上述標準計算，樸先生等三位業主應繳納的總物業費尚未繳足。因此，業主們請求鴻銘物業公司返還多收取的物業費，無事實依據，法院不予支持。據此作出終審判決，駁回了樸先生等三位業主的訴訟請求。
審理此案的北京一中院谷岳法官告訴記者，該案二審雖然在結果上駁回了業主的訴訟請求，維持了原審的結果。但在判理上完全不同。二審根據一中院的（2005）一中民終字第12818號民事判決所確定的標準，確定了單個業主的2003—2005年度物業費繳費標準，為將來可能的大量美麗園業主訴訟確立了基本原則，保護了雙方當事人的合法權益。
