物業水費糾紛是指在物業小區內，小區業主與物業管理公司因供、用水及水費的代收、代繳而發生的爭議。常見的糾紛原因有停水爭議、價格爭議，后者尤其見多。物業水費糾紛在本質上屬于物業管理合同糾紛,而非我國《合同法》所特指的供用水合同糾紛。 自城市住房制度改革實
物業水費糾紛是指在物業小區內，小區業主與物業管理公司因供、用水及水費的代收、代繳而發生的爭議。常見的糾紛原因有停水爭議、價格爭議，后者尤其見多。物業水費糾紛在本質上屬于物業管理合同糾紛,而非我國《合同法》所特指的供用水合同糾紛。 自城市住房制度改革實施以來，商品房住宅小區建設如雨后春筍蓬勃生長，發展迅猛,越來越多的城鎮居民融入社會化管理模式的小區生活，同時也使小區物業管理糾紛相伴而生，人民法院受理的物業水費糾紛也呈逐年上升趨勢。但人民法院在審理這類案件方面經驗不多，對一些專業性的問題未能正確判斷，以致部分案件的處理有失恰當。為此，筆者略就物業水費糾紛案件審理過程中容易產生認識誤區的幾個問題談點膚淺性的防止意見。
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物業管理費收取標準
物業管理條例
如何避免物業糾紛
一、關于物業管理公司在水費收取中的身份地位問題
物業管理公司的身份問題涉及到其可否自主向小區業主調整水費價格的資格問題。一般情況下，物業小區由物業管理公司與自來水公司簽訂供用水合同，自來水公司向物業管理公司收取水費。給人一種物業管理公司是供用水合同主體的表象。于是有人認為，物業管理公司與小區業主供水是另一個供用水合同。物業管理公司與自來水公司在供用水合同中約定水費價格，不適用于小區業主，物業管理公司可以高于與自來水公司間的合同價格同小區業主另行約定新的水費標準。筆者認為，這種看法有失偏頗。因為，物業管理公司與小區業主在人格上是各自獨立、地位平等的民事主體。其不是生產型用水企業，也不是物業管理活動之外的單純的終端用水大戶，其與自來水公司簽訂供用水合同，實質上是在代表小區業主同自來水公司締結供用水合同關系。所簽供用水合同應當視作是小區業主――各終端用戶與自來水公司在簽訂合同。盡管其與自來水公司簽訂供用水合同時是以自己名義，但該行為符合 隱名代理 的構成要件，合同上的簽名并不影響委托合同的性質。
因為，《合同法》第四百零二條明確規定： 受托人以自己的名義，在委托人的授權范圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據證明該合同只約束受托人和第三人的除外。 顯然，不論是自來水公司還是小區業主，都對受托人與委托人間的水費收繳代理關系心知肚明。物業管理公司此時居于委托代理的地位。一方面代自來水公司履行供水義務、行使收費權利;另一方面代理小區業主履行交費義務。因此，作為代表小區業主行使物業管理權的物業管理公司只能履行 代收代繳 的物業管理義務，而無權將 代收代繳 義務變更為供用水合同中的權利。否則就有違 代理人以被代理人名義與自己進行民事行為 的法律規則。所以，盡管在合同上或名義上，小區業主未與自來水公司直接簽訂供用水合同，但在實質上不影響小區業主作為合同關系上終端用戶的地位。《物業管理條例》第四十五條規定， 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。 物業管理企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。 由此可見，具備向終端用戶收取水費的是自來水公司，物業管理公司只有委托代收的資格，而不具備經營的資格。我國城市供水是特許經營，物業管理公司不得超越經營范圍進行 零售性 的供水經營。因此，那種將物業管理公司與小區業主間代收水費的行為認定為買賣合同關系，可以另行約定水費價格的觀點是不正確的。
二、關于政府允許物業管理費上浮幅度的適用范圍
