從業(yè)主擅自封閉陽臺引起的糾紛談起 業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的《管理協(xié)議》，《住宅裝修管理協(xié)議》以及購房時與開發(fā)商簽訂的《業(yè)主臨時公約》，都規(guī)定了業(yè)主、物業(yè)管理公司、開發(fā)商之間相應(yīng)的責(zé)權(quán)利。 2004 年5月，王某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》一份，
從業(yè)主擅自封閉陽臺引起的糾紛談起
業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的《管理協(xié)議》，《住宅裝修管理協(xié)議》以及購房時與開發(fā)商簽訂的《業(yè)主臨時公約》，都規(guī)定了業(yè)主、物業(yè)管理公司、開發(fā)商之間相應(yīng)的責(zé)權(quán)利。
2004 年5月，王某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》一份，購得商品房一套。同年11月，王某與開發(fā)商指定的前期物業(yè)管理公司簽訂《管理協(xié)議》后取得房屋鑰匙。協(xié)議約定：本小區(qū)統(tǒng)一不得封閉陽臺。王某入住后，以陽臺雨天經(jīng)常積水，房屋緊臨馬路噪聲大、灰塵多，不利于防盜等原因，對其陽臺進(jìn)行了封閉。物業(yè)管理公司認(rèn)為王某違反了《管理協(xié)議》，《住宅裝修管理協(xié)議》，予以阻止，雙方發(fā)生爭議。物業(yè)管理公司訴至法院，至今尚未判決。
物業(yè)管理公司認(rèn)為：業(yè)主與開發(fā)公司的售房合同中，寫明南陽臺未封閉，北陽臺封閉，業(yè)主都簽字認(rèn)可;業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的《管理協(xié)議》也明示，業(yè)主不得隨意封閉陽臺。且均不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為有效，雙方均應(yīng)按約履行。
王某認(rèn)為：附屬于房屋的陽臺為各業(yè)主獨立支配，物業(yè)管理公司未與業(yè)主協(xié)商而在協(xié)議中限制業(yè)主封閉陽臺，屬于排除合同相對人主要權(quán)利的格式條款，屬于霸王條款，應(yīng)為無效，物業(yè)管理公司無權(quán)阻攔業(yè)主封閉陽臺。
深入研討該案件的整個過程，可見涉及以下幾個法律問題：
一、物業(yè)管理中民事法律關(guān)系如何確定
1、物業(yè)管理法律關(guān)系的主體是指在物業(yè)管理活動中以自己的名義，依法享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的個人、法人及其他組織，主要包括開發(fā)商、業(yè)主(業(yè)主大會和業(yè)主委員會)、物業(yè)管理公司、物業(yè)使用人。
2、物業(yè)管理法律關(guān)系的客體指法律關(guān)系主體權(quán)利義務(wù)共同指向的對象，包括物、行為和非物質(zhì)。其中， 物 指物業(yè)，即建筑物本體、附屬設(shè)備、設(shè)施及相關(guān)場地。 行為 指物業(yè)管理中各方主體的活動。 非物質(zhì)財富 即智力活動成果，包括精神文化財富，如小區(qū)的榮譽稱號、規(guī)劃設(shè)計等。
3、物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容即主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，法律關(guān)系的實質(zhì)即主體的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，由此可見，這起封閉陽臺引起的法律關(guān)系 是業(yè)主王某與物業(yè)管理公司之間 的法律關(guān)系 ，同時也與開發(fā)商、物業(yè)使用人等有關(guān)。
二、業(yè)主的權(quán)利如何確認(rèn)
開發(fā)商是物業(yè)管理中十分重要的一員。最初，物業(yè)是由開發(fā)商開發(fā)、建造并通過房地產(chǎn)交易轉(zhuǎn)移給業(yè)主的。在一定程度上說，開發(fā)商是物業(yè)的創(chuàng)造者，原始取得物業(yè)的所有權(quán)。在物業(yè)銷售之前，開發(fā)商是物業(yè)的第一業(yè)主。開發(fā)商出售房屋后，開發(fā)商將原有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了新的產(chǎn)權(quán)所有人。
取得房屋所有權(quán)后的業(yè)主，享有的是一種不動產(chǎn)物權(quán)，又稱建筑物的區(qū)分所有權(quán)，即業(yè)主只對建筑專有部分享有所有權(quán)，對該專有部分行使權(quán)利，只要不損害其他業(yè)主的合法權(quán)益和社會公共利益，業(yè)主可自由行使之。
本案涉及的陽臺，開發(fā)商已出售給業(yè)主，就視為建筑物專有部分，但也有其不確定性。理由是：1、開發(fā)商為了創(chuàng)建 國家示范 小區(qū)，對陽臺封閉等具體問題有一定的外觀要求。2、陽臺(南陽臺)的功能，主要是通風(fēng)透光，晾曬衣物，有利于業(yè)主花木綠化，觀察室外環(huán)境，呼吸新鮮空氣和進(jìn)行體育鍛煉等，一旦封閉，就改變了它的功能。3、陽臺的建筑面積與室內(nèi)建筑面積計算方法是不同的，開發(fā)商考慮到業(yè)主的心理要求，封閉了北陽臺，南陽臺則著重于實用與美觀的統(tǒng)一，一旦封閉就破壞了小區(qū)的整體美觀。
由此可見，陽臺作為房屋產(chǎn)權(quán)的特殊地位，并非真正意義上的全部產(chǎn)權(quán)，這與沒有車庫的底樓 天井 一樣，業(yè)主對 天井 的專有部分享有所有權(quán)，但不等于可在 天井 內(nèi)搭建任何建筑物。由于業(yè)主之前已與開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)分別簽訂了有關(guān)合同，必須與兩者協(xié)商此事，否則便超出了業(yè)主享有的部分所有權(quán)的范圍。
三、《管理協(xié)議》、《住宅裝修管理協(xié)議》是否為霸王條款
業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的《管理協(xié)議》，《住宅裝修管理協(xié)議》以及購房時與開發(fā)商簽訂的《業(yè)主臨時公約》，都規(guī)定了業(yè)主、物業(yè)管理公司、開發(fā)商之間相應(yīng)的責(zé)權(quán)利。
所謂霸王條款，是指一些經(jīng)營者單方面制訂逃避法定義務(wù)、自身責(zé)任的不平等地的格式合同、協(xié)議、通知、聲明和公告等。而物業(yè)管理相關(guān)協(xié)議和公約的簽訂是國家《物業(yè)管理條例》所規(guī)定的，個別業(yè)主不能主觀將其視為霸王條款，拒不執(zhí)行。
物業(yè)管理納入市場化，業(yè)主與物業(yè)管理公司是一種完全的合同關(guān)系，是一種平等地的法律關(guān)系。物業(yè)管理公司的服務(wù)水平、服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)和違約責(zé)任，皆由合同約定，而業(yè)主該享有的服務(wù)和應(yīng)盡的義務(wù)，包括行為規(guī)范也由合同約定。且在本案中，開發(fā)商制訂的《業(yè)主臨時公約》中也明確了 本小區(qū)統(tǒng)一不得封閉陽臺 ，既然是公約，業(yè)主都要遵守，否則，連公約都能推翻，《管理協(xié)議》、《住宅裝修管理協(xié)議》又怎么約束業(yè)主的行為呢?
四、業(yè)主擅自封閉陽臺，該如何處理
物業(yè)管理實際上是對自己或他人不動產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行照看或維護以便使其功能能夠不斷延續(xù)的一種行為。這種對物業(yè)的照看或維護行為是基于物權(quán)自身或物權(quán)人的委托或授權(quán)而產(chǎn)生。物業(yè)管理的終極權(quán)源是物業(yè)產(chǎn)權(quán)，對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人而言，管理人的義務(wù)是提供服務(wù)，管理人的權(quán)利是獲得服務(wù)費或酬金。管理人若沒有盡到看管義務(wù)，導(dǎo)致物業(yè)受損的，還要對產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)相應(yīng)的違約或賠償責(zé)任。
業(yè)主在進(jìn)行裝修或建設(shè)時，按照《物業(yè)管理條例》等相關(guān)規(guī)定，對施工單位或業(yè)主籌措亂建等違反城市規(guī)劃、建筑、消防、環(huán)保或社會治安等法律法規(guī)或侵害其他業(yè)主權(quán)益的行為，物業(yè)管理公司應(yīng)及時出面進(jìn)行通告制止或通知相關(guān)政府部門出面解決或請求利益受損害的業(yè)主通過訴訟或其他途徑解決。
從物業(yè)管理法律關(guān)系來看，物業(yè)管理公司與業(yè)主是平等的法律關(guān)系，業(yè)主不應(yīng)有了所有權(quán)就違反雙方簽署的合同。業(yè)主自行封閉陽臺，對于開發(fā)商而言，影響了小區(qū)這個整體商品的整體外觀，對于物業(yè)管理公司而言，由于制止不力違反了與開發(fā)商簽訂的前期管理合同，使物業(yè)管理公司處于對開發(fā)商違約的一方。
