本期，我們邀請(qǐng)了遼寧同格律師事務(wù)所范書(shū)領(lǐng)律師，為您解讀“排除對(duì)方權(quán)利”的霸王條款。 霸王條款1：用小區(qū)的道路或場(chǎng)地作為車(chē)位，出賣(mài)人(物業(yè))有權(quán)出租、出售。 【解讀】根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，小區(qū)的道路屬于業(yè)主共有，物業(yè)無(wú)權(quán)出賣(mài)出租,也無(wú)權(quán)禁止業(yè)主進(jìn)出小區(qū)。《
本期，我們邀請(qǐng)了遼寧同格律師事務(wù)所范書(shū)領(lǐng)律師，為您解讀“排除對(duì)方權(quán)利”的霸王條款。
霸王條款1：用小區(qū)的道路或場(chǎng)地作為車(chē)位，出賣(mài)人(物業(yè))有權(quán)出租、出售。
【解讀】根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，小區(qū)的道路屬于業(yè)主共有，物業(yè)無(wú)權(quán)出賣(mài)出租,也無(wú)權(quán)禁止業(yè)主進(jìn)出小區(qū)。《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定: 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。
根據(jù)即將實(shí)施的《沈陽(yáng)市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，小區(qū)內(nèi)占用共有道路的停車(chē)位如何使用，將由業(yè)主大會(huì)決定，而停車(chē)位所收取的費(fèi)用也歸全體業(yè)主所有，物業(yè)公司只能收取部分管理費(fèi)用。
霸王條款2：物業(yè)有權(quán)出租本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)用房及會(huì)所。
【解讀】這屬于排除對(duì)方權(quán)利的條款，物業(yè)公司需要征求業(yè)主的意見(jiàn)，不能擅自出租物業(yè)會(huì)所和用房。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條規(guī)定：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十五條規(guī)定：違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
對(duì)于小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理用房，《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定屬于業(yè)主共同所有，是為了便于物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)所設(shè)置的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有使用權(quán)，且不得擅自改變其用途。對(duì)于物業(yè)管理用房的占有、使用、收益、處分，只有全體業(yè)主才有最終的決定權(quán)，出租屬于處分的一種，因此也只有業(yè)主才能決定。
如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自出租物業(yè)管理用房，則侵害了全體業(yè)主的權(quán)利，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止侵權(quán)，并可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)投訴，要求追究其行政責(zé)任。出租物業(yè)管理用房所得收益依法應(yīng)屬于全體業(yè)主所有，因?yàn)槲飿I(yè)管理用房屬于業(yè)主所有，所以其所產(chǎn)生的收益也應(yīng)屬于業(yè)主所有。因此，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)分配收益，根據(jù)規(guī)定，該收益應(yīng)主要用于物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分則可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。 (記者 高鵬)
