隨著2010年二手房交易計稅基價及兩城區(qū)和金陽新區(qū)普通住房享受稅收優(yōu)惠政策的相繼出臺，加上二手房交易營業(yè)稅兩年優(yōu)惠期限恢復(fù)到五年等政策變化，現(xiàn)在買賣一套二手房究竟要交多少稅成為消費(fèi)者關(guān)注的話題？記者近日采訪了市房屋產(chǎn)權(quán)交易中心有關(guān)人士。
契稅：普通住宅按1.5%交納非普通住宅按3%交納
在二手房交易中，契稅是需要交納的稅費(fèi)中金額相對較大的一個稅種。
根據(jù)《貴州省財政廳關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅政策有關(guān)問題的通知》、財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》、《貴陽市人民政府關(guān)于貫徹落實國務(wù)院切實穩(wěn)定住房價格通知精神的實施意見》等文件精神，普通住宅在交易過程中契稅減半收取，即按1.5%交納契稅，非普通住宅則按3%交納契稅。
我市普通住房的標(biāo)準(zhǔn)需要同時滿足3個條件：1、住宅小區(qū)建設(shè)容積率在1.2以上；2、單套建筑面積在144平方米以下；3、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。
根據(jù)相關(guān)政策，個人首次購買90平方米(含90平方米)以下的普通住房，房產(chǎn)交易契稅按1%收取。否則就不能享受1%的契稅優(yōu)惠，而是按1.5%交納。
個人購買90平方米—144平方米(含144平方米)的普通住房，房產(chǎn)交易契稅按1.5%收取，購買144平方米以上的非普通住房則按3%收取。
市住建局會同市物價局對2009年下半年兩城區(qū)和金陽新區(qū)住房平均交易價格進(jìn)行了測算，出臺了2010年兩城區(qū)和金陽新區(qū)享受稅收優(yōu)惠政策普通住房的價格標(biāo)準(zhǔn)，如下表：
營業(yè)稅：購房超5年免征
根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，我市從2009年1月1日起至12月31日止執(zhí)行營業(yè)稅新政，個人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。一年的優(yōu)惠期過去后，免征營業(yè)稅的時間從2年恢復(fù)至5年。
今年營業(yè)稅的征收政策為：個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
據(jù)了解，我市營業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)為5.65%，購房時間的確定以辦理產(chǎn)權(quán)證的時間為準(zhǔn)。
個人所得稅：5年以上免征
根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅的有關(guān)問題的通知》、《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得稅征收個人所得稅的有關(guān)問題的通知》、《貴陽市地方稅務(wù)局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得提高核定征收稅率的通知》等文件精神，無論普通住宅還是非普通住宅，轉(zhuǎn)讓5年以上(含５年)且是家庭唯一生活用房的,免征個人所得稅，不符合條件的按應(yīng)納稅所得額的20%或售房收入核定征收2%。購房時間的確認(rèn)以辦理產(chǎn)權(quán)證的時間為準(zhǔn)。
印花稅和土地增值稅：暫免
目前個人購買住房暫免征收印花稅，個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
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為了減少我市二手房交易中以低價合同逃稅等情況，有關(guān)職能部門按照共同測算的兩城區(qū)、金陽新區(qū)二手房交易計稅基價，對成交價低于計稅基價的，按計稅基價進(jìn)行征收，成交價高于計稅基價的，按成交價進(jìn)行征收。
據(jù)介紹，考慮房屋的折舊因素，以計稅基價為標(biāo)準(zhǔn)，每年可按2%扣減，最高不超過30%。由于目前金陽新區(qū)沒有非住房類的二手房交易，因此，非住房交易計稅基價以銷售合同登記價格為準(zhǔn)。
那么，在二手房在交易時，代征稅機(jī)關(guān)如何計算和收取相關(guān)稅費(fèi)呢？以兩套二手房為例。
一套是位于解放路的7層樓房，建成于1997年，建筑面積為63.02平方米，合同成交價為10萬元。賣方有兩處房產(chǎn)，買方為首次購房。那么，該套房屋應(yīng)交哪些稅費(fèi)呢？
1.成交價低于計稅基價的，按計稅基價征收，成交價高于計稅基價的，按成交價征收?？紤]房屋的折舊因素，以計稅基價為標(biāo)準(zhǔn)，每年可按2%扣減，最高不超過30%。
該房屋位于解放路，根據(jù)土地分類為三類地段，而該房為7層樓房，住宅類別為中高層建筑，按照兩城區(qū)、金陽新區(qū)二手住房交易計稅基價表，三類地段中高層建筑的計稅基價為3175元/平方米。該房屋的竣工時間為1997年，房齡有13年，折舊年限為13年，按每年2%折舊計算，折舊比例為26%，折舊后的計稅單價為：3175-3175×26%＝2349.5元/平方米，該房建筑面積為63.02平方米，計稅指導(dǎo)價為：2349.5×63.02=148065元。該房買賣雙方的合同成交價為10萬元，低于計稅指導(dǎo)價，相關(guān)稅費(fèi)收取時按148065元征收。
2.該房屬于普通住房。
該房滿足我市普通住房的3個標(biāo)準(zhǔn)，1、住宅小區(qū)建設(shè)容積率在1.2以上；2、單套建筑面積在144平方米以下；3、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。
3.賣方需要交納的稅費(fèi)：
A、營業(yè)稅和附加。該房1997年購買，已經(jīng)購買5年以上，免征營業(yè)稅和附加。
B、個人所得稅。該房購買年限已經(jīng)超過了5年，但由于賣房人在我市還購置有其他住房，因此該房不屬于其唯一生活用房，需要交納個人所得稅，交納金額為：148065×2%＝2961元。
C、手續(xù)費(fèi)：住宅收取標(biāo)準(zhǔn)為3元/平方米，即63.02×3=189.06元。
D、土地增值稅：目前個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
4.買方需要交納的稅費(fèi)：
A、契稅。該房為90平方米以下的普通住房，購房人是首次購買，契稅按1%收取。即148065×1%=1480.65元。
B、印花稅：5元。目前個人購買住房暫免征收印花稅
C、登記費(fèi)：80元
D、手續(xù)費(fèi)：住宅收取標(biāo)準(zhǔn)為3元/平方米，即63.02×3=189.06元。
5.所有稅費(fèi)共計4899.77元，其中賣方需要交納個人所得稅2961元、手續(xù)費(fèi)189.06元，共計3150.06元，買方需要交納契稅1480.65元、登記費(fèi)80元、手續(xù)費(fèi)189.06元，共計1749.71元。
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