上海律师_欧美日韩中文字幕在线观看_上海法律咨询_欧美日韩中文字幕在线播放_律师在线咨询网站_欧美日韩中文字幕在线_上海律师事务所-沪律网

二手房避稅手法及法律風險
未滿５年的房產上市交易要全額征收營業稅。這兩項稅費的征收讓二手房交易費用陡增，為了節省交易成本，各種各樣的“避稅”花招也應運而生，“假離婚”、“假贈與”、“假過戶”等層出不窮。
游走在政策邊緣的“避稅”方式，表面上看是可以節省不少稅費，其中卻蘊含著較大的法律和市場風險。那么，每種避稅方法都有著不同的風險。
避稅手法一：做低合同價格
這個方法是二手房買賣雙方最常用的避稅方法。比如一套實際成交價格為２０萬元的房屋，買賣雙方私下協商簽署協議后遞交給房管局及稅務機關的過戶價則是１５萬元。這樣只需交納１５萬元的相關稅費，５萬元所產生的稅費就這樣輕易避掉了。
律師說法：對于賣方來說，因為遞交房地產交易中心的過戶價格是最具法律效力的，買家有可能根據報低的過戶價格來付款，不愿意再按照原來的購房價格成交，使賣方受損失。對于買方來說，報低過戶價可能會導致下一次賣出房屋時各項稅費的增加。當此房產再次出售時，先行做低的過戶價將拉大買賣差額，反而增加出售成本，而且銀行貸款的實際比例也會因此降低。
避稅手法二：延期交易
營業稅和個稅都將５年作為一道界限，５年以上轉讓可以免征營業稅，所以很多人就將腦筋動在了“５年”上。于是，市場上出現了買賣雙方協商以“先租后買”來達成交易的情況。如雙方約定房屋的總價仍為２０萬元，由于未滿５年交易，需全額交納營業稅后方可過戶交易。因此，買賣雙方協商后，過戶前由買方先租住該房屋，每月租金６００元。買家與賣家約定將這些租金抵消到以后的房款里。另外，賣方還要求買方交納一年的租金作為“抵押金”，以確保未來交易安全性。
律師說法：該辦法對雙方都沒有保證，因為其相當長一段時間內無法辦理交易過戶，購房的產權并不是買家的，未來買賣兩方無論哪一方反悔都會造成糾紛。如果未來幾年內政策再發生變化，對于買賣雙方風險將會很大。另一方面，房價如果上漲，房主可能寧愿賠償違約金也不賣，買方只能重新選擇房源。假如到時候樓價跌了，買家必然也不愿繼續交易了。
避稅手法三：假贈與
對于繼承和贈與的房產，業主可不必交納營業稅及個人所得稅，所需付的費用只包括房屋評估值２％的公證費以及３％的契稅，然后持相關手續到地稅局直接辦理完稅手續即可。通過“贈與”的方式進行產權轉讓，私下里業主收取買家的房款，這樣，房產過戶時表面上就沒有任何金錢的往來，達到逃稅的目的。
律師說法：由于贈與不是買賣行為，購房者無法辦理貸款，只能一次性支付現金，對于買方來說壓力將會很大。根據《合同法》規定，“贈與的財產有瑕疵，贈與人不承擔責任”，買方拿到房產后如果發生了質量問題，在法律上不受保護，很難要求房主賠償。此外，買家還要承擔贈與人撤消贈與和不履行贈與義務的風險。按照法律規定，贈與在房產證過戶之前，隨時可以撤消。由于雙方私下進行交易，一旦買方支付了房款但賣方不辦產權過戶，或賣方先辦好了產權過戶而買方未交齊房款，都很容易引起糾紛。
避稅手法四：假離婚
根據政策規定，“對個人轉讓自用５年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅”。一般來說，家庭是指配偶關系，也就是說夫妻倆的第二套住房在轉讓時就要交納個人所得稅了。為了避掉這部分稅費，許多夫妻在此大做文章，通過假離婚的形式進行避稅。如夫妻倆為了避稅，開出了離婚證明后，將自己名下的２處房產中的一處以贈與的方式轉到妻子的名下，這樣就可以省下幾萬元的稅費。而離婚后再復婚，兩道手續的成本卻不足百元，這與稅金相比，要省很多。
律師說法：因為是假離婚，雙方在辦理離婚手續時對財產的分割不會作過多考慮。因此，離婚后一旦出現一方為了私利而拒絕復婚的話，另一方是很難維護自己的合法權益的，因此通過這種方式來避稅風險較大。記者房地產報紀巖峰