認清二手房避稅風(fēng)險
由于中介公司素質(zhì)良莠不齊，個別小中介公司提出的“避稅”方案實際上存在很大風(fēng)險。漫畫/許英劍
近4萬元高額稅費使買主放棄購房
在國企工作的李先生于1998年在洋橋附近購得一套房改房，建筑面積75平方米，兩居室，一家三口居住，但最近李先生想把自己年邁的父母接過來居住，這樣也便于照顧。五口人住在兩居室里顯然環(huán)境差了些，為此，李先生決定把房屋出售，然后到郊區(qū)購置一套大三居來改善居住環(huán)境。今年4月，李先生把房屋委托給某經(jīng)紀公司代為出售，李先生報價為5300元/平方米，總價為39.75萬元。
6月20日，李先生與在私企工作的劉女士初步達成購房意向。但在計算應(yīng)繳納稅費時雙方陷入了尷尬局面，李先生的房屋雖是1998年購買的，但其產(chǎn)權(quán)證上的時間卻是2004年，恰好在兩年內(nèi)出售房屋全額征收營業(yè)稅的范圍內(nèi)。而且從6月15日起，個人所得稅的征收開始與房產(chǎn)過戶掛鉤，朝陽、東城已開始試點。
經(jīng)過計算，該房屋如果上市交易，李先生應(yīng)該繳納營業(yè)稅1.9875萬元，即39.75×5%=1.9875(萬元);并應(yīng)繳納個人所得稅=(售房款-住房建筑面積×4000元/平方米-合理費用)×20%，即(39.75—75×4000元/平方米-合理費用)×20%=1.95萬元。面對這將近4萬元的高額稅收，買賣雙方都不愿意承擔(dān)，經(jīng)過一個小時的談判，最后終于以買方放棄購買而告終。
中介公司推出“合理避稅”服務(wù)
針對上述情況，京城不少中介公司提出了所謂的“合理避稅”方案：以租代售、租售同步、延遲交易過戶等。
其中，以租待售比較常見，即：如果業(yè)主出售的是個人購買不足2年的房屋(時間以產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明為準)，按規(guī)定是要全額征收營業(yè)稅的，為了避稅，買賣雙方可以先簽訂一份租賃合同，買家先以租房的形式居住在該房屋內(nèi)，等到購房時間超過2年期限后，買賣雙方再簽訂二手房買賣合同。
另外，在一些交易中，有人還采取簽訂陰陽合同的方法避稅，買賣雙方簽訂兩份合同，一份是針對主管部門簽訂的合同，采用以區(qū)域指導(dǎo)價來計算銷售價的方法，以此達到少繳稅的目的。另一份是真實的買賣雙方簽訂的合同，該合同是按照雙方交易的實際成交價格簽訂的。
認識“合理避稅”風(fēng)險
北京億中律師事務(wù)所王京平律師提醒，作為二手房交易的雙方必須意識到所謂“合理避稅”存在著不小的法律風(fēng)險。
王律師稱，現(xiàn)實中某些所謂“合理避稅”手段，實為交易雙方以所謂“合法的形式”減少或逃避應(yīng)納稅款的行為。交易雙方采取“以租代售”方式減少或規(guī)避應(yīng)納稅款的行為，對于交易雙方都存在很大的法律風(fēng)險。對于“出租人”(實為出賣人)而言，承租人擁有隨時解約的權(quán)利，若“承租人”(實為買受人)在租賃期內(nèi)由于經(jīng)濟狀況、房屋價格等因素不再承租房屋的，請求解除雙方所簽租賃合同，出租人出售房屋目的即無法實現(xiàn)。
對于簽訂陰陽合同的情況，鏈家專業(yè)人士認為，對賣方來說存在的風(fēng)險是，買方很可能以在房地局備案的合同為要挾，在辦理完過戶手續(xù)后，要求賣方降低房屋出售價格。對于買方來說存在風(fēng)險是，如果在過戶前繳納了房款，而賣方違約不賣，卻只賠付以給房地局簽訂的合同中表示的價格，買方?jīng)]有充分證據(jù)，會遭受大額損失。
本版采寫/本報記者許子凌
■案例解答
面積超140平米需繳所得稅
安女士：我看中一套二手房，三室二廳二衛(wèi)，145平米，賣主已入住兩年半。我打算下周簽成交合同，請問按目前有關(guān)規(guī)定，除了付房屋成交額以外，要付哪些稅?
律師答復(fù)：來信所述房屋面積超過140平米，不屬于享受優(yōu)惠政策普通住房之列。買方除了付房屋成交額外，主要交納：(1)契稅：成交價的3%;(2)合同印花稅：成交價的0.5‰;(3)房地產(chǎn)權(quán)屬證書印花稅：5元;(4)其他雜費。賣方主要交納：(1)營業(yè)稅(含城建稅、教育費附加)，房屋成交額減去原購買房屋價款后所得差額的5.5%;(2)合同印花稅：成交價的0.5‰;(3)個人所得稅，此次轉(zhuǎn)讓凈所得的20%;(4)土地增值稅：增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-扣除項目金額之和(購進價、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅)×稅率。
只簽合同不過戶風(fēng)險極大
張先生：我想買朋友的一套二手房，我朋友說，為了避免繳營業(yè)稅，我們可以先簽一份二手房買賣合同，待房產(chǎn)所有權(quán)滿兩年后，再辦理過戶手續(xù)。請問這種做法有沒有風(fēng)險?
律師答復(fù)：根據(jù)規(guī)定，凡購買不足2年的住房對外銷售，應(yīng)全額征收營業(yè)稅。個人購買住房以其契稅完稅證明或契稅核定證明注明的時間作為購買住房的時間。未能提供契稅完稅證明或契稅核定證明的，購買住房時間為房屋產(chǎn)權(quán)證注明的日期。
雙方通過虛假簽約日期來避稅的做法屬于逃稅，一旦被稅務(wù)機關(guān)查實，肯定會受到相應(yīng)處罰。我國法律要求不動產(chǎn)買賣以登記為準，如果張先生只簽署買賣合同，不辦理過戶登記手續(xù)，則不能取得該房產(chǎn)的所有權(quán);如房主再將該房產(chǎn)賣給第三人，并且辦理了過戶手續(xù)，那張先生只能依買賣合同追究其違約責(zé)任。
營業(yè)稅、所得稅一般由賣方
繳潘先生：我打算在南城購買一套二手房，代理的中介公司說，為了減少營業(yè)稅和個人所得稅，可以把合同上的交易價格做低一些。請問這種做法合不合法，可能存在什么風(fēng)險?
律師答復(fù)：根據(jù)規(guī)定，自今年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收稅。
如果潘先生故意虛報納稅稅基以減少繳稅額，若該房屋交易價格明顯低于市場價格的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)依法予以調(diào)整并以該調(diào)整后的價格作為稅基。若稅務(wù)機關(guān)查實雙方故意降低交易價格以逃避稅收的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)采取責(zé)令納稅人補稅、加處罰金及追究其有關(guān)法律責(zé)任。此外，營業(yè)稅及個人所得稅均應(yīng)由賣方按規(guī)定繳納，如果交易價格做低了，潘先生今后要想出售此房屋，則有可能增加所應(yīng)繳納的營業(yè)稅和個人所得稅。
■實操提示
稅務(wù)研究專家指出，稅務(wù)籌劃是指納稅人為了實現(xiàn)利益最大化，在不違反法律、法規(guī)的前提下，對尚未發(fā)生或已發(fā)生的應(yīng)稅行為進行各種巧妙安排。
●高價房要延遲繳稅對個人在6月1日前簽訂的房屋買賣合同，購買了單價超過9432元/平方米、面積在140平方米以下、符合新普通住房標準二手房的，可以等到8月31日后再按房價的1.5%繳納契稅，而在8月31日前就要按3%繳納了。
