價(jià)格像坐上了火箭一樣直沖太空，這時(shí)候“無房階層”如何安居？而若想買一套稱心如意的二手房，您又該參考哪些因素？對(duì)于這些問題，看看專家是怎么說的。
二手房投資有風(fēng)險(xiǎn)，購房人切須謹(jǐn)慎
隨著宏觀調(diào)控的不斷深入以及房價(jià)飆升到相對(duì)高位，投資二手房風(fēng)險(xiǎn)變得越來越高。今年以來，北京各區(qū)域的房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷走高，各項(xiàng)房產(chǎn)交易稅費(fèi)逐步實(shí)施到位并轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)中；同時(shí)，售租比不斷拉大接近國際警戒線上限的情況下，怎樣用租金抵消持有成本并獲得可觀的投資回報(bào)。這些都成為二手房投資買家當(dāng)前最為關(guān)注的問題，當(dāng)前投資二手房，應(yīng)當(dāng)主要從以下五個(gè)關(guān)鍵詞來入手來評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值：
區(qū)域規(guī)劃
隨著房產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域化現(xiàn)象日益明顯，區(qū)域未來的規(guī)劃對(duì)房產(chǎn)影響至關(guān)重要，尤其是交通改造與商業(yè)配套建設(shè)對(duì)區(qū)域住宅市場(chǎng)的影響更為突出。例如，馬家堡區(qū)域在建地鐵4號(hào)線及規(guī)劃的十幾萬平米商業(yè)用地，將區(qū)域人氣帶動(dòng)到近幾年來的一個(gè)峰值；“亦莊新城”規(guī)劃讓亦莊周邊區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)幾乎起死回生；東鐵匠營將建限價(jià)房的消息傳出后，區(qū)域關(guān)注度驟然提高，為區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展迎來了新的契機(jī)。因此，區(qū)域規(guī)劃及區(qū)域房產(chǎn)最新動(dòng)向都是影響區(qū)域二手房價(jià)值的利好因素。
增量房市場(chǎng)
一般來說，一個(gè)區(qū)域增量房市場(chǎng)對(duì)存量房市場(chǎng)的影響是一分為二的，首先增量房會(huì)帶動(dòng)區(qū)域新一輪的開發(fā)建設(shè)，有助于區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟，提升區(qū)域影響力，從而影響存量房市場(chǎng)價(jià)值提升；其次，增量房供應(yīng)增加緩和了區(qū)域房產(chǎn)供需矛盾，造成部分存量房需求者流失，從而給存量房市場(chǎng)造成一定沖擊。因此，投資二手房首先要考量區(qū)域增量房市場(chǎng)，分析增量房對(duì)自身投資的二手房影響更傾向于哪個(gè)方面。例如，自身投資的二手房類型與區(qū)域增量房的主要定位不宜相沖突等。
在售商品房價(jià)格
由于一二手房的聯(lián)動(dòng)作用，區(qū)域在售商品房市場(chǎng)的價(jià)格檔位對(duì)于區(qū)域二手房的影響非常大。例如，高檔樓盤星河灣入市影響整個(gè)朝青板塊住宅市場(chǎng)規(guī)格提升一步；清河板塊在售商品房以中高檔住宅為主，一二手房價(jià)差過大導(dǎo)致區(qū)域二手房價(jià)格上漲明顯。但這種影響只會(huì)發(fā)生在某一特定時(shí)間，歸根結(jié)底，對(duì)房產(chǎn)價(jià)格起決定影響得還在于供求關(guān)系。
區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格 “位態(tài)”
同樣作為二手房成交的成熟熱點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格所處的“位態(tài)”也會(huì)有所不同，而還處于較低“位態(tài)”的區(qū)域，未來房產(chǎn)價(jià)格將會(huì)處于追漲狀態(tài)。例如，2005年全年北京市二手房均價(jià)達(dá)到6033元/平米，而方莊區(qū)域2005年底才達(dá)到5920元/平米，這對(duì)于一個(gè)較為成熟的二手房區(qū)域來說，區(qū)域二手房價(jià)格是被低估的，因此2006年二手房均價(jià)出現(xiàn)了較大程度的追漲。到2007年，方莊區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格基本在萬元以上。因此，投資二手房，應(yīng)該從其區(qū)域房產(chǎn)價(jià)值處于較低“位態(tài)”時(shí)開始出手，未來再出售將會(huì)有非常可觀的收益；而當(dāng)區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格處于滯漲狀態(tài)時(shí)，出售收益則會(huì)較為有限。
區(qū)域租金水平及空置期
區(qū)域租賃市場(chǎng)的租金水平及空置期等都是從側(cè)面衡量區(qū)域房產(chǎn)是否具備投資價(jià)值的重要標(biāo)尺。如果說一個(gè)區(qū)域房屋租金處于相對(duì)低位，而售價(jià)過高，那么投資區(qū)域房產(chǎn)將具備較大的風(fēng)險(xiǎn)，除非區(qū)域?qū)頃?huì)有重大交通改造或商業(yè)配套等利于區(qū)域房屋租金上調(diào)的利好因素；而如果說區(qū)域房產(chǎn)租金較高，但空置期較長，也將會(huì)對(duì)房產(chǎn)的投資價(jià)值造成影響，但也要考慮將來是否有諸如大型企業(yè)落址等帶動(dòng)區(qū)域租賃市場(chǎng)人氣的利好因素。
對(duì)于投資者而言，區(qū)域規(guī)劃、增量房市場(chǎng)、商品房價(jià)格、整體“位態(tài)”、租金水平等其實(shí)是一個(gè)相輔相成、相互影響的整體，對(duì)于房地產(chǎn)投資來說，選擇一個(gè)合適的區(qū)域是成敗的關(guān)鍵，因此應(yīng)該仔細(xì)衡量對(duì)比。
附：投資二手房，二居室相對(duì)最保險(xiǎn)
據(jù)分析，北京2007年上半年所成交的39500套二手房中，面積適中(60—100平米)的二居室占比達(dá)到了54.1%。顯而易見，二居室是人們投資置業(yè)最受歡迎的房產(chǎn)類型。不過，從當(dāng)前北京二居室的供需比例來看，處于嚴(yán)重的失衡狀態(tài)。全市的二居室供需比例達(dá)到了1：5至1：6，特別是處于東、北三四環(huán)之間的二居室供需比例超過了1：10。處于三四環(huán)之間的團(tuán)結(jié)湖、三元橋、亮馬橋、和平里、安貞等區(qū)域是二居室供給量相對(duì)較大的典型區(qū)域，但是這些區(qū)域的供求比例卻一直能夠維持在1：12左右，從而促成其價(jià)格居高不下；另外，正是基于二居室一直以來處于的供不應(yīng)求狀態(tài)，使得其價(jià)格的漲幅相比較面積過大的三居室來說要高出兩到三個(gè)百分點(diǎn)。
基于此，兩居室的“投資性價(jià)比”相對(duì)較高。從北京租賃市場(chǎng)的交易情況來看，將近65%左右的人群選擇面積適中的二居室作為其租房的目標(biāo)，從而確保了二居室在出租時(shí)會(huì)有較穩(wěn)定的客戶需求，從而保障較高的投資回報(bào)；另外，面積適中的二居室在未來轉(zhuǎn)售過程中，其尋找出售的機(jī)會(huì)成本將會(huì)明顯降低，從而保障了轉(zhuǎn)售收益。
