人一生不會(huì)賣(mài)很多次房，所以當(dāng)手里有一套房子要出售時(shí)，房主都會(huì)費(fèi)盡心思的想要把房子賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。這就要學(xué)會(huì)一門(mén)知識(shí)：炒房。如何炒房，如何能讓一套普普通通的房子，轉(zhuǎn)手就能賺上一筆，其中竅門(mén)頗多，下面就讓小編為您簡(jiǎn)單的說(shuō)說(shuō)最基本的炒房訣竅吧。
推薦閱讀：
二手房交易稅費(fèi)
最新二手房交易稅費(fèi)明細(xì)表
二手房交易稅的所有內(nèi)容
如今二手房交易越來(lái)越普及，當(dāng)你想賣(mài)掉自己的房屋時(shí)，是否考慮到先將它美化一番?也許有些人會(huì)說(shuō)，都要賣(mài)了，還美化什么呀!其實(shí)不然，待售的房屋好比商店里的商品，美化的好壞往往會(huì)影響到銷(xiāo)售的效果。實(shí)踐也證明，通過(guò)給二手房美化，花去的只是一小部分時(shí)間和開(kāi)支，卻能使要出售的房屋無(wú)論在帶看時(shí)或在成交概率上都明顯占據(jù)優(yōu)勢(shì)。
那么，究竟該如何給二手房進(jìn)行美化呢?
“第一印象”相當(dāng)重要，好的“第一印象”是成功的一半。買(mǎi)方往往在最初的15秒內(nèi)就已形成了對(duì)房屋的初步印象。在帶客戶(hù)看房時(shí)，如發(fā)現(xiàn)房屋外墻斑駁脫落，花園雜草叢生，過(guò)道上堆滿(mǎn)雜物和垃圾，客戶(hù)一定會(huì)產(chǎn)生一種破舊感。因此，粉白外墻、打掃走道、置換破碎的玻璃窗是要做的第一步。
當(dāng)客戶(hù)進(jìn)入房屋內(nèi)部，通常會(huì)想象生活在里面會(huì)是什么樣的，若能創(chuàng)造房屋由他人主宰的感覺(jué)，一定會(huì)提升買(mǎi)方“感覺(jué)在家”的想像力。保持房間的整潔是至關(guān)重要的：可以在入口的玄關(guān)處放上一塊干凈的踏腳布;將零亂的鞋類(lèi)一律請(qǐng)進(jìn)鞋箱;擦亮地板、打上一層聚氨酯，讓它光亮如新;修補(bǔ)墻紙的裂縫、墻漆的剝落。另外，讓買(mǎi)方感到舒適也很重要：要檢查門(mén)窗的開(kāi)關(guān)是否自如，房間內(nèi)的燈具是否良好;將該修的開(kāi)關(guān)修好，該換的燈泡換掉。別忘了在客戶(hù)看房時(shí)打開(kāi)所有的照明，放上柔和的音樂(lè)，再?lài)娨恍幟蕷馕兜南闼?，這樣會(huì)產(chǎn)生不同凡響的效果。
廚房是買(mǎi)方最為關(guān)注的區(qū)域之一。若廚房顯得陳舊了，可使用家具清潔上光劑進(jìn)行修光，這樣看上去比較新，而且所花的成本也不高。請(qǐng)將工作臺(tái)面上零碎的廚房用具和配件移入櫥柜內(nèi)，以創(chuàng)造整潔的外觀;工作臺(tái)面若有缺口或損壞，應(yīng)加以修理;檢查煤氣灶臺(tái)、抽油煙機(jī)以及水龍頭的使用狀況是否正常，因?yàn)檫@些同樣都是買(mǎi)方的留意所在。
張先生最近正在尋購(gòu)一套二手房。據(jù)他反映，以往上海市已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房再上市主要靠買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)協(xié)商成交價(jià)格。但由于買(mǎi)賣(mài)雙方往往對(duì)價(jià)格的心理預(yù)期存在著較大差距，所以令討價(jià)還價(jià)的過(guò)程變得漫長(zhǎng)而艱難，大大降低了成交的效率。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，這是阻礙上海市二手房市場(chǎng)活躍的一個(gè)重要因素。張先生表示，指導(dǎo)價(jià)格的出臺(tái)十分有必要。它可以使人們?cè)谫?gòu)房之前對(duì)市場(chǎng)行情有個(gè)大概的了解，使買(mǎi)賣(mài)雙方心理預(yù)期不至差距過(guò)大，有利于提高成交的效率。
上海二手房交易的火爆，使得二手房交易價(jià)格指數(shù)應(yīng)運(yùn)而生。今年上半年，上海市房地產(chǎn)交易中心首次發(fā)布“上海市存量住房交易價(jià)格指數(shù)”，以便房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商、投資商、中介商以及消費(fèi)者，政府和社會(huì)各個(gè)方面對(duì)市場(chǎng)的整體發(fā)展和價(jià)格走勢(shì)，有更為清晰的認(rèn)識(shí)和理性的分析。上海房地產(chǎn)業(yè)對(duì)全市GDP的貢獻(xiàn)度逐年增加，已經(jīng)成為上海經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。自1997年以來(lái)，上海房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)迅速發(fā)展。到2002年，存量房地產(chǎn)交易量已接近新增商品房交易量，成為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的半壁江山。市場(chǎng)形勢(shì)的客觀發(fā)展，要求編制和發(fā)布具有權(quán)威性的上海存量住房交易價(jià)格指數(shù)。上海市房屋土地資源管理局批準(zhǔn)，自2003年3月起，上海市房地產(chǎn)交易中心正式發(fā)布上海市存量住房交易價(jià)格指數(shù)。
該指數(shù)的計(jì)算借用了海外特征價(jià)格法的原理，并加以上?；母脑欤阕兂赏|(zhì)價(jià)格法，這在國(guó)內(nèi)屬于首創(chuàng)。據(jù)悉，這一指數(shù)的計(jì)算樣本，全部來(lái)自上海市房地產(chǎn)交易中心的法定登記資料，因此數(shù)據(jù)具有真實(shí)可靠性和合法性。另外，樣本數(shù)量大、覆蓋面廣，每年樣本量超過(guò)10萬(wàn)個(gè)，既能反映總體，又能反映局部。
個(gè)人怎樣給二手房開(kāi)價(jià)
二手房的交易已成為人們改善生活環(huán)境的一個(gè)重要手段。身為業(yè)主，最關(guān)心的莫過(guò)于自己的房子值多少錢(qián)了，但是，由于各種原因，目前房屋的評(píng)估價(jià)格卻始終是人們進(jìn)行二手房交易的一個(gè)障礙。
其實(shí)隨著房地產(chǎn)二手交易市場(chǎng)的發(fā)展，這種例子并不少見(jiàn)。業(yè)內(nèi)人士分析：造成這種現(xiàn)象有多方面原因。首先，評(píng)估是一個(gè)特殊的行業(yè)。據(jù)廣東世紀(jì)人評(píng)估咨詢(xún)有限公司總經(jīng)理陳宗彪說(shuō)，評(píng)估是一項(xiàng)藝術(shù)加技術(shù)的工作，雖然有一定的量化標(biāo)準(zhǔn)，同一件物品不同的公司評(píng)估出來(lái)的價(jià)格有可能是不一樣的。
另外，評(píng)估目的不同也造成了房屋價(jià)格的偏差。有的甚至相差幾十萬(wàn)元。
業(yè)內(nèi)有三種評(píng)估的目的，一種是為法院拍賣(mài)而評(píng)估的，由于這種房屋是需要急于變現(xiàn)的，價(jià)格一般要比市價(jià)便宜30%左右。第二種情況是如果業(yè)主買(mǎi)房時(shí)要進(jìn)行按揭，銀行或其指定的評(píng)估公司便要對(duì)該房子進(jìn)行評(píng)估。由于銀行要適當(dāng)?shù)毓懒繉?lái)的風(fēng)險(xiǎn)，所以評(píng)估的價(jià)格不一定會(huì)同市場(chǎng)價(jià)格一樣，有時(shí)甚至與成交價(jià)格相差甚遠(yuǎn)。
第三種是到房地產(chǎn)交易所交易時(shí)，交易所會(huì)視交易價(jià)格是否合理而考慮是否再次進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)這個(gè)評(píng)估值進(jìn)行繳稅費(fèi)。從事房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)多年的廣州匯智房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司評(píng)估部業(yè)務(wù)主管陳彥寧說(shuō)，其實(shí)評(píng)估值前后相差5%～10%都是正常的。
但是，由于評(píng)估行業(yè)仍是一個(gè)新興行業(yè)，評(píng)估公司資質(zhì)參差不齊，有的小型房地產(chǎn)評(píng)估公司為迎合自己的客戶(hù)，故意壓低或提高評(píng)估價(jià)格。另外，目前一些房地產(chǎn)中介的犯規(guī)經(jīng)營(yíng)也使消費(fèi)者的利益受到侵犯。一些貪圖小利的中介公司有意將一些急于出售的房屋故意壓低價(jià)格先買(mǎi)下來(lái)，然后挑準(zhǔn)好的時(shí)機(jī)再以“甜言蜜語(yǔ)”將房屋賣(mài)出去，吃“轉(zhuǎn)手”的差價(jià)。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，一套20～30萬(wàn)元的房屋可能轉(zhuǎn)手費(fèi)用就達(dá)到4～5萬(wàn)元。這樣，放盤(pán)的業(yè)主賣(mài)得便宜，而買(mǎi)樓的業(yè)主又買(mǎi)了貴樓。
那么，一房多價(jià)的現(xiàn)象能否最終統(tǒng)一，從而方便買(mǎi)賣(mài)雙方呢?有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，如果引入律師鑒證制度，將來(lái)的房屋估價(jià)還是有可能趨向統(tǒng)一。
編輯語(yǔ)：炒房，但不能虛假過(guò)分炒房，房主一定要根據(jù)房屋量身定做價(jià)位，在給房子美化和宣傳時(shí)，一定要考慮房屋自身的條件，不能過(guò)分吹噓。否則，會(huì)適得其反。
