在熱冷變幻的北京樓市，各個區(qū)域板塊的抗跌性如何，需要投資者謹慎辨別。
自4月14日開始，國務(wù)院連續(xù)出臺了一系列遏制房價過快上漲的調(diào)控措施，北京樓市驟然變冷，成交量大幅萎縮，退房、違約、棄購各種糾紛頻頻發(fā)生。而隨著4月30日“京十二條”的出臺，等待已久的樓市新政也終于落地。
在接受《小康?財智》記者采訪時，北京中原三級市場研究部研究總監(jiān)張大偉表示，“‘京十二條’史上最嚴厲，力度超中央，效果更將是立竿見影。”
那么，在驟然變冷的北京樓市中，哪些區(qū)域的抗跌性比較差，需要投資者謹慎對待？哪些區(qū)域的抗跌性較強，適宜規(guī)避政策調(diào)整的影響呢？
房價有望深調(diào)的三大板塊
通州板塊
區(qū)域特征：位于北京長安街東端，是距離市中心最近的新城。著名的京杭大運河從這里迤邐向南，北運河、潮白河、溫榆河、涼水河等多條河流在此交匯，造就了優(yōu)越的居住環(huán)境。受國際新城規(guī)劃、軌道交通等利好的刺激，通州房價近兩個月迅速上漲，新盤價格直逼三萬元大關(guān)。
下調(diào)理由：概念利好的過度炒作和投資客的帶動，使得通州房價與其各方面的配套設(shè)施嚴重不匹配，房價虛高，一旦政策打壓力度加大，房價抗跌性差。并且，根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，通州4月份商品房期房的存量達到了11653套，僅次于朝陽區(qū)的11974套，位居全市第二，存量更是海淀區(qū)的3倍，房源并不稀缺。
市場反應(yīng)：從新華聯(lián)家園、格瑞雅居、瑞都國際等單個樓盤來看，4月14日前最高售價大約在25000元/平米左右，但是，截至26日售價下調(diào)至18000～19500元/平米之間，跌破2萬元關(guān)口。另外，據(jù)北京中原地產(chǎn)抽樣調(diào)查顯示，新政出臺后，該板塊新增房源明顯增加55％，8成掛牌房主已表示愿意繼續(xù)降價。
望京板塊
區(qū)域特征：作為北京四環(huán)外大規(guī)模獨立發(fā)展的一個片區(qū)，近年來，望京板塊商業(yè)發(fā)展迅速，隨著商業(yè)配套的逐漸完善，該地區(qū)的生活品質(zhì)也在逐步提升。再加上即將開通15號線等軌道交通，以及大規(guī)模的綠化等優(yōu)勢，在“3.15”地王的推動下，望京房價從3月下半月開始飛漲，一個多月中價格上漲超過20％，同時，區(qū)域的成交量增幅也超過30％,樓市的熱炒使得區(qū)域內(nèi)甚至出現(xiàn)了房價一月上漲一萬的現(xiàn)象。
下調(diào)理由：該區(qū)域的購房者主要是國內(nèi)其他省市的投資客，據(jù)北京中原三級市場研究部統(tǒng)計，目前望京板塊購房者外地投資客約占7成左右。限制外地人在京購房的調(diào)控措施的出臺精確地打擊了這部分購房者。
市場反應(yīng)：政策出臺后，望京地區(qū)二手房成交量下降了50％左右，新增客戶量下降幅度則高達70％左右；與此同時，房源掛牌價格下降也相對明顯，幅度在11％左右。
馬家堡板塊
區(qū)域特征：馬家堡商圈處于麗澤商務(wù)圈、豐臺新區(qū)、大紅門商業(yè)街三大板塊融合的地帶。尤其是地鐵4號線的開通，帶動了該區(qū)域租賃市場的火爆，從而提升了其區(qū)域價值和房地產(chǎn)投資價值，短短兩個月時間，馬家堡房價從3月份的1.2萬元/平方米飆升到1.8萬元/平方米。
下調(diào)理由：雖然該板塊的租金在年后有所上浮，但是房價的迅速上漲一定程度上削減了其投資價值。同時，該板塊的購房人群70％左右選擇按揭，目前信貸緊縮，房貸利率不斷上調(diào)，加大了按揭購房者的成本，很多業(yè)主預(yù)期未來政策更加嚴厲，降價拋售的心理較易形成。
市場反應(yīng)：根據(jù)北京中原提供的數(shù)據(jù)顯示，新政出臺后，馬家堡區(qū)域的客戶減少明顯，觀望意愿強烈。而在業(yè)主方面，部分業(yè)主著急出售，報價下跌8％左右。
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抗跌性強的四大板塊
萬柳板塊
區(qū)域特征：該板塊位于中關(guān)村科技園區(qū)中心區(qū)的西部，也是北京水源保護區(qū)的上風(fēng)口，素有“京城綠肺”之稱，北臨皇家園林——頤和園，西臨昆玉河，東部與中關(guān)村毗鄰而居，南部104萬平米綠色文化居住區(qū)是科技園區(qū)內(nèi)唯一大面積住宅開發(fā)區(qū)域。
此外，該板塊休閑娛樂、餐飲、醫(yī)療等配套設(shè)施齊全，教育資源豐富，尤其是中關(guān)村三小的學(xué)區(qū)房優(yōu)勢隨著10號線二期的開建持續(xù)上升。
抗跌因素：學(xué)區(qū)房優(yōu)勢明顯，剛性需求旺盛，房價堅挺。
市場反應(yīng)：北京中原三級市場研究部的數(shù)據(jù)顯示，目前該區(qū)域內(nèi)中高檔二手商品房市場均價仍在40000元/平方米左右，與政策出臺之前的價格相比變動不大，成交量較3月份明顯降低。業(yè)主方面，雖然房源量有所增加，但是除了少部分急于出手的房源降價幅度較大以外，大部分業(yè)主的報價仍然與政策出臺前變化不大。
雙井板塊
區(qū)域特征：作為CBD的南大門，雙井地區(qū)已成為目前發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮膮^(qū)域。隨著中央電視臺、北京電視臺的東遷，進一步促進了雙井板塊人流、財富的積聚。這里購物、教育、醫(yī)療衛(wèi)生一應(yīng)俱全，是為工作在CBD的精英人才打造的大型高檔居住生活社區(qū)。
抗跌因素： CBD東擴及地鐵10號線開通，進一步提升了該板塊內(nèi)樓盤未來的保值增值性。
市場反應(yīng)：在新政下發(fā)之前，該板塊房價普遍提高2000～3000元，二手商品房市場均價在30000元/平方米左右，房源緊張。政策下發(fā)之后價格上基本沒有什么變動，但業(yè)主拋售房源有明顯提高。據(jù)北京中原富力城分行經(jīng)理介紹，雖然業(yè)主也對于新政出臺后整體市場房源價格降低而減少售房收益有所擔(dān)心，但是對于區(qū)域未來的看好，目前的報價仍然比較堅挺，多持觀望態(tài)度，降價的現(xiàn)象還不明顯。
中央別墅區(qū)
區(qū)域特征：中央別墅區(qū)是指京城東北郊溫榆河與機場高速路相交圍合而成的區(qū)域,是北京最早的高檔別墅群落。與其他別墅區(qū)相比，中央別墅區(qū)具備三大優(yōu)勢：1、緊鄰首都機場和靠近燕莎等外國使館區(qū)的獨特的區(qū)位優(yōu)勢，京承、京順、機場高速等道路便捷順暢的交通優(yōu)勢。2、四季長流的河水和茂密的成片樹林形成的自然環(huán)境，加之政府主導(dǎo)的綠色生態(tài)走廊規(guī)劃，使這一帶成為北京最適合居住的區(qū)域。3、近十年間累積起來的別墅氛圍，先入為主。
抗跌因素：地理位置優(yōu)越，產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)良，再加上別墅用地供應(yīng)日益減少，資源稀缺性不斷提升其投資保值和抗風(fēng)險能力。
市場反應(yīng)：據(jù)我愛我家旗下5i5j.com的別墅專家田野介紹，今年年初，順義房價已進入平穩(wěn)上升狀態(tài)，目前為30000～50000元／平方米，樓市新政出臺后這個價格并未出現(xiàn)明顯的變化。然而，中原地產(chǎn)分行人員提醒購房者，雖然目前業(yè)主心態(tài)比較穩(wěn)定，不存在投資客拋售的情況，但如果房產(chǎn)稅出臺的話，可能對該板塊的別墅市場會產(chǎn)生較大影響。
