接近2007年年底,又到了大總結、大預測的時候。本人一般在這種時候經常會出席若干策劃會、動腦會、業內聚會、論壇和訪談等等。前不久，本人在許多場合拋出了我的“三足鼎立說”，語驚四座，好評如潮，當然也就避免不了被引用和借用。夠意思、懂規矩的同行在引用時自然會提到本人和我愛我家，在此深表謝意.
“三足鼎立說”的產生源于對2008年房地產價格和整體走勢的討論。實事求是的講，參加過這么多年的預測，2008年是最難預測和業內分歧最大的一年。分歧集中在“價”和“量”上。價量齊升、價量雙降、價升量縮、價降量升，各種觀點都不乏擁躉。如果我象股評家一樣講話，就會說：2008年的房地產走勢是——價格震蕩、交易量盤整、市場分歧加大。其實，啥也沒說。但無論怎樣分析，有一個大背景就是，時代不同了，前提不同了。以往我們講房地產市場，主要指的就是開發商主導的一手商品房市場;所謂“房價”，幾乎等于一手商品房預售價格。但是“不是我不明白，這世界變化快”。2008年的房地產市場將出現前所未有的保障性住房、一手房、二手房“三足鼎立”的局面，再籠統的談供求、交易和房價已經毫無疑義，所謂“拐點”說其實也已經過時。
保障性住房、一手房、二手房“三足鼎立”局面的出現已經使得房地產市場中的住宅市場被一分為三，三個市場的供應機制不同、需求對象不同、定價機制也不同，而三者之間又存在著一定的互動關系，這就使得盤面的變化更加復雜和多元化。
保障性住房之所以能三分天下有一分，主要是政府自己下了軍令狀。北京市政府說了：三年兩個一千萬——一千萬平米的經濟適用房，一千萬平面的兩限房。雖然，兩限房算不算保障性住房還有爭議，但顯然有福利色彩，所以歸入保障性住房。除了這兩個一千萬，還有廉租房。三管齊下的話，每年的供應量不會少于10萬套。外地城市也多少雷同。保障性住房無疑是政府主導、政府供應，其性質有點類似于計劃經濟時代的分配制度和排隊機制。因此，這一塊的供應量和價格完全看政府臉色。明年政府換屆，而和諧社會和解決民生問題肯定是主旋律，所以保障性住房只會加強，不會削弱，因此這一條腿的力度不可小視。但不足的是：1、建設周期太長，最快要09年入住，遠水解不了近渴;2、供不應求，要嚴格審核、要排隊，要搖號，很多人買不到。
一手房今年也就13-14萬套的銷售，明年也就基本維持現狀，畢竟北京的強開發階段已經過去，城里基本沒地了，希望要寄托在11個周邊新城的規劃上了。一手房是土地國家供應，房子開發商供應，購買者基本不受約束，有錢就行，市場經濟，B TO C的交易模式，開發商強勢定價，購房人被動接受，討價還價的余地不大。目前一手房的問題在于：1、太貴，均價11000多，一般人買不起;2、太遠，絕大部分新房在四環，甚至五環以外;3、太久，基本也是期房，馬上入住不了。
這迅速崛起第三方就是二手房了。今年，北京市二手房成交接近9萬套，明年8.5到9.5萬套的樣子，搞好了能沖一下10萬套。二手房是千千萬萬個小業主供應，千千萬萬個個體購房人購買，典型的C TO C交易模式，沒有強勢定價，交易雙方都是平等的自然人，討價還價的余地顯然比一手房大。二手房的優勢在于：1、價格比一手房便宜15%以上;2、現房，即買即住;3、位置優越，許多在四五環以內。當然，還有交通便利，配套成熟等等。關鍵是，500萬套的總存量，潛力驚人，只要政策對頭，每年至少交易25萬套——30萬套。所以，再次建議政府激活二手房市場，“三年兩個一千萬”放在二手房市場一年就能完成，政府還不用費那么大的力氣，老百姓不用等那么長的時間。
這就是所謂的“三足鼎立”。但是，即便如此，恐怕2008年市場總體供不應求的局面也難緩解，房價還是會漲，但漲幅會趨于緩和。這是北京。
