商品房買賣合同一旦簽訂購(gòu)買方和出售方都應(yīng)受此合同約束，《合同法》規(guī)定，買賣合同的出賣人不僅負(fù)有向買受人交付標(biāo)的物的義務(wù)，而且還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。因此《商品房買賣解釋》也規(guī)定：商品房買賣合同的出賣人負(fù)有向買受人交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的
商品房買賣合同一旦簽訂購(gòu)買方和出售方都應(yīng)受此合同約束，《合同法》規(guī)定，買賣合同的出賣人不僅負(fù)有向買受人交付標(biāo)的物的義務(wù)，而且還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。因此《商品房買賣解釋》也規(guī)定：商品房買賣合同的出賣人負(fù)有向買受人交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)。根據(jù)其他相關(guān)法律與行政法規(guī)的規(guī)定，對(duì)于商品房所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，應(yīng)當(dāng)是以辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，取得房屋所有權(quán)證書為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
對(duì)于出賣人逾期辦證行為民事責(zé)任的具體承擔(dān)規(guī)定，主要包括：當(dāng)事人在商品房買賣合同中隊(duì)逾期辦證違約金作出明確約定的，可以按當(dāng)事人的約定認(rèn)定及處理。黨和私人之間對(duì)此未作約定，或約定不明確的可以從公平誠(chéng)信原則出發(fā)，由出賣人按照買受人已經(jīng)支付的購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。《商品房買賣解釋》18條也規(guī)定了對(duì)出賣人原因造成辦證逾期的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。具體責(zé)任形式為：
1、支付約定違約金，按照合同約定的違約金數(shù)額或違約金計(jì)算方法確定;
2、賠償損失，該責(zé)任形式適用于買受人損失數(shù)額確定，且合同未約定違約金或約定違約金低于損失的情形;
3、沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。
已付購(gòu)房款包括買受人支付的首付款和銀行按揭貸款。根據(jù)《解釋》19條，由于出賣人原因?qū)е罗k證逾期一年的，買受人可以請(qǐng)求解除合同和要求出賣人承擔(dān)合同解除后的違約責(zé)任。
值得思考的是：由于登記機(jī)關(guān)原因造成辦證逾期的，買受人能否請(qǐng)求賠償?筆者認(rèn)為：對(duì)買受人損失應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持全面賠償原則，其無(wú)辜遭受損失，出賣人不承擔(dān)賠償責(zé)任，辦證機(jī)關(guān)亦不承擔(dān)責(zé)任，買受人保護(hù)將出現(xiàn)真空，嚴(yán)重違背公平正義原則，故買受人可根據(jù)《民法通則》121條，請(qǐng)求登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任。賠償數(shù)額上，可以適用《解釋》17條第3款，按照有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
