《合同法》第142條規(guī)定：標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或當事人另有約定的除外。而《物權法》第9條又明確規(guī)定：不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法
《合同法》第142條規(guī)定：標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或當事人另有約定的除外。而《物權法》第9條又明確規(guī)定：不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。房屋屬于不動產(chǎn)，所以對房屋所有權交付的認定，應當如何進行區(qū)別呢。根據(jù)《商品房買賣的解釋》的規(guī)定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。根據(jù)民法理論，占有具有如下特征：
(1)占有以物為客體。這里的物指的是有體物，包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)，也包括無形物，例如電力、煤氣等無形物。但是作品等無體物雖然是著作權的客體，但卻不是這里指稱的物，同樣對于不因物的占有即可成立的財產(chǎn)權，如地役權等也不能成為占有。
(2)占有是對物有事實的管領力。所謂有事實的管領力，是指對物有實際上的管理力，是人對物有確定、現(xiàn)實的支配狀態(tài)，并排除他人的干涉。
(3)占有是一種為法律保護的事實。
商品房買賣合同標的物的風險隨實際占有狀態(tài)的改變而改變，標的物實際交付時間為標的物風險負擔轉移的確定標志，而不論標的物所有權是否轉移均由標的物實際占有者承擔風險，其理由為：
1、標的物的占有與所有權是可以暫時分離的，而在此分離期間，實際占有人掌控標的物，并享有物的使用利益，并能有效防范風險的發(fā)生，而標的物的所有人沒有管理、支配該標的物，難以有效防范風險的發(fā)生。基于風險、利益相一致的原則，風險由實際占有標的物人承擔更為合理。
2、實際占有人對標的物負有妥善保管義務。在標的物毀損、滅失的情況下，如果風險歸于所有人，則所有人若要求實際占有人承擔責任，則負有證明實際占有人存在過錯的責任，這顯然是非常困難的，也是非常不合理的。
3、將風險歸于實際占有人，能讓實際占有人提高對標的物的注意義務。
