開(kāi)發(fā)商支付前期物業(yè)管理費(fèi)用并不能讓買(mǎi)房人得到什么便宜。由于消費(fèi)者不掌握定價(jià)權(quán)，開(kāi)發(fā)商完全可以估算一下可能要替消費(fèi)者支付的前期物業(yè)管理費(fèi)用，把它打入成本，適當(dāng)抬高售價(jià)。正如各種稅費(fèi)總是被轉(zhuǎn)嫁到房屋買(mǎi)受人身上一樣。相反，如果開(kāi)發(fā)商能盡早建立一個(gè)傀儡業(yè)委會(huì)，它還能節(jié)省成本。
2010年5月27日，幾乎所有的北京報(bào)紙和一些外地報(bào)紙都刊登了一則相同或相似的消息：北京市 2010年10月1日生效的物業(yè)管理辦法規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)成立前物業(yè)管理費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。報(bào)道說(shuō)，這一規(guī)定可以解決開(kāi)發(fā)商對(duì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)和成立業(yè)主委員會(huì)懈怠或阻撓的問(wèn)題。甚至稱，這可以促使開(kāi)發(fā)商早點(diǎn)賣(mài)出更多房屋平抑房?jī)r(jià)。
我查了一下《北京日?qǐng)?bào)》公布的《北京物業(yè)管理辦法》原文，并沒(méi)有找到這樣的規(guī)定，只找到一條含義幾乎相反的規(guī)定，“前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于物業(yè)服務(wù)是否收費(fèi)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的約定應(yīng)當(dāng)符合本市相關(guān)規(guī)定”(第八條第二款)。
《北京物業(yè)管理辦法》第八條第二款的依據(jù)，應(yīng)該是《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第八十條：“建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng)，有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。”“物權(quán)法”的“約定優(yōu)先”在這里似乎變成了“本市相關(guān)規(guī)定”優(yōu)先，但并沒(méi)有說(shuō)前期物業(yè)管理免費(fèi)是顯而易見(jiàn)的。
那么多報(bào)紙犯同樣的錯(cuò)誤有點(diǎn)不可思議。于是我繼續(xù)查找，終于查到在國(guó)務(wù)院新聞辦公室的網(wǎng)站上查到了原始出處。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)副主任張農(nóng)科在北京市物業(yè)管理辦法新聞發(fā)布會(huì)說(shuō)，“《辦法》規(guī)定，在業(yè)主大會(huì)成立之前，由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)和管理完善責(zé)任。配套措施還將規(guī)定在合理的期限內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照約定的服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)提供前期物業(yè)服務(wù)，但不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。”張農(nóng)科說(shuō)的并不是市政府批準(zhǔn)的《北京物業(yè)管理辦法》，而是市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)正在制定的配套措施。
張農(nóng)科甚至還提供了配套措施這樣規(guī)定的理由： “當(dāng)業(yè)主大會(huì)這個(gè)主體沒(méi)有出現(xiàn)的時(shí)候或者全體業(yè)主沒(méi)有做出符合法律要件的共同決定之前，共有部位和共有設(shè)施仍然是在開(kāi)發(fā)商手里，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有交出來(lái)。在這個(gè)階段，我們的措施規(guī)定不得收費(fèi)是符合法律的。什么時(shí)候該收費(fèi)?業(yè)主大會(huì)出現(xiàn)了，我們真正的物業(yè)接收主體出現(xiàn)了。”
但是讓開(kāi)發(fā)商承擔(dān)前期物業(yè)管理的費(fèi)用并沒(méi)有法律依據(jù)。目前通行的做法，是誰(shuí)使用誰(shuí)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用，也就是以交鑰匙的時(shí)間作為買(mǎi)方開(kāi)始承擔(dān)費(fèi)用的時(shí)間。考慮到買(mǎi)方遲早取得房屋所有權(quán)，《物權(quán)法》又規(guī)定約定優(yōu)先，這樣做并無(wú)不可。如果沒(méi)有約定，則應(yīng)該以所有權(quán)移轉(zhuǎn)時(shí)間作為開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)房人之間縱向分擔(dān)費(fèi)用的分水嶺。
也就是說(shuō)，應(yīng)該從產(chǎn)權(quán)登記過(guò)戶即簽發(fā)房產(chǎn)證之日作為買(mǎi)房人承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的起點(diǎn)。以產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)時(shí)間作為縱向分擔(dān)費(fèi)用的界標(biāo)，可以起到督促開(kāi)發(fā)商盡早過(guò)戶防止糾紛的作用。
張農(nóng)科的理由也同樣站不住腳。物業(yè)共有部分的產(chǎn)權(quán)人是業(yè)主全體，并不是業(yè)主大會(huì);正如公司屬于全體股東而不是實(shí)行多數(shù)決定制的股東大會(huì)。建筑物區(qū)分所有權(quán)制度下無(wú)論是專有部分還是共有部分，從來(lái)就沒(méi)有任何一平方米是無(wú)主財(cái)產(chǎn)，它們總是屬于全體業(yè)主，無(wú)非是隨著買(mǎi)賣(mài)的進(jìn)行開(kāi)發(fā)商所占比例越來(lái)越小而已。而且《物權(quán)法》明確規(guī)定，專有部分和共有部分持分的產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)是同時(shí)進(jìn)行的。如果認(rèn)為共有部分在業(yè)主大會(huì)召開(kāi)前還在開(kāi)發(fā)商手里，那么開(kāi)發(fā)商完全有權(quán)利禁止買(mǎi)房人使用，難道買(mǎi)房人可以從公路上直接飛進(jìn)自己的房門(mén)?
開(kāi)發(fā)商支付前期物業(yè)管理費(fèi)用的邏輯前提是承認(rèn)開(kāi)發(fā)商在第一次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)前對(duì)住宅小區(qū)共有部分的絕對(duì)權(quán)力。即使物業(yè)服務(wù)公司不是開(kāi)發(fā)商的子公司，由于開(kāi)發(fā)商向物業(yè)公司支付全部物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商就成為物業(yè)服務(wù)公司的衣食父母，你說(shuō)物業(yè)服務(wù)公司會(huì)聽(tīng)誰(shuí)的?
確實(shí)，《北京物業(yè)管理辦法》和它即將出臺(tái)的配套措施能起到激勵(lì)和保護(hù)開(kāi)發(fā)商組織、操縱業(yè)主委員會(huì)的作用。也許大量住宅物業(yè)小區(qū)難以成立業(yè)主委員會(huì)的問(wèn)題得以解決。但是以往的歷史已經(jīng)表明：開(kāi)發(fā)商操縱業(yè)主委員會(huì)引起的糾紛同樣不少，今后肯定更多。
