隨著廈門市房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展和城鎮(zhèn)化水平的不斷提升，物業(yè)類糾紛案越來越多。其中，既有業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛，也有業(yè)委會與物業(yè)公司之間的糾紛，還有業(yè)委會、物業(yè)公司與業(yè)主或開發(fā)商之間的糾紛... 隨著廈門市房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展和城鎮(zhèn)化水平的不斷提升，物業(yè)類糾紛案越來越多。其中，既有業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛，也有業(yè)委會與物業(yè)公司之間的糾紛，還有業(yè)委會、物業(yè)公司與業(yè)主或開發(fā)商之間的糾紛。昨日上午，廈門市中級人民法院召開新聞發(fā)布會，民五庭庭長陳朝陽介紹了廈門法院物業(yè)類糾紛案件審判情況，并發(fā)布物業(yè)服務(wù)糾紛典型案例。
陳朝陽說，物業(yè)類糾紛類型呈多樣化趨勢，包括物權(quán)類糾紛、損害賠償糾紛、委托糾紛、物權(quán)確認糾紛、建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛。對傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)糾紛案件中追討物業(yè)費的起訴條件，法院認為，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)享有向法院起訴請求業(yè)主或者物業(yè)使用人繳交物業(yè)費或者其他費用的權(quán)利，即使物業(yè)公司未進行書面催交，若其起訴至法院請求業(yè)主支付物業(yè)費，也應(yīng)當(dāng)支持。
在新型物業(yè)類糾紛案件中，法院認為，業(yè)委會必須經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的授權(quán)，才有權(quán)就與物業(yè)管理有關(guān)的，涉及全體業(yè)主公共利益的事宜，向法院提起民事訴訟;與物業(yè)管理無關(guān)的、個別或部分業(yè)主的事宜，業(yè)委會無權(quán)向法院提起民事訴訟。此外，根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)公司對小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域的安全負有一定的防范義務(wù)及風(fēng)險提醒義務(wù)，對可能造成業(yè)主財產(chǎn)損害的安全隱患及風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)及時消除或提醒，否則，在業(yè)主因第三人或不可抗力而遭受財產(chǎn)損害時，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。陳朝陽認為，物業(yè)公司的賠償責(zé)任應(yīng)當(dāng)相對于業(yè)主所受的小部分損失，要求物業(yè)公司承擔(dān)一定責(zé)任的目的并不是要彌補業(yè)主的損失，而是起到一定的警示責(zé)任，提醒物業(yè)公司盡可能地履行合同約定的義務(wù)。
愛車意外被淹 物業(yè)也要賠償
許某系翡翠城小區(qū)的業(yè)主之一。2007年8月4日，許某與某物業(yè)公司簽訂了一份《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，該物業(yè)公司為翡翠城小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。去年7月19日凌晨，因 西馬侖 強降雨引發(fā)山體滑坡，翡翠城小區(qū)一號地下車庫灌入大量洪水、泥沙，許某停放于該車庫的車輛被淹受損。誰來為受損的愛車買單呢?許某將物業(yè)公司告上了法庭。
法院認為，許某所在物業(yè)公司作為翡翠城小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)單位，應(yīng)按照《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的約定和相關(guān)法律規(guī)定，對小區(qū)公共場地、共用部位、共有設(shè)施設(shè)備盡到維修、養(yǎng)護、管理等義務(wù)。面對 蘇力 和 西馬侖 在短時間內(nèi)先后影響廈門這一特殊情況，物業(yè)公司理應(yīng)對可能發(fā)生的災(zāi)情進行一定的預(yù)判，盡力采取相關(guān)措施，防范災(zāi)情的發(fā)生，在災(zāi)情發(fā)生后進行有效的搶險。因此，許某認為物業(yè)公司未按合同約定和法律規(guī)定對車庫及相關(guān)設(shè)施履行維修、養(yǎng)護義務(wù)，并存在防范、搶險不到位的過錯，法院予以采信，物業(yè)公司應(yīng)賠償許某部分經(jīng)濟損失。
業(yè)主家中被盜 物業(yè)存在疏漏
孫某忠系某小區(qū)業(yè)主。2012年，某物業(yè)公司與該小區(qū)業(yè)委會簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，由前者負責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理工作。合同第四條對 安全保衛(wèi)系統(tǒng) 中的 工作內(nèi)容 規(guī)定物業(yè)公司應(yīng)負責(zé) 人員進出的管理，出入口處對來訪客人進行登記 攜帶出小區(qū)的大件物品需進行確認方可放行 車輛進出的管理和小區(qū)24小時值班巡邏 通過對大門進出人員、車輛、貨物進行控制、監(jiān)視;巡查小區(qū)，防止不安全事件發(fā)生，確保所轄項目安全 然而，2012年1月25日下午，孫某忠家中被盜，丟失大量貴重物品，孫某忠報警，犯罪嫌疑人至今仍未被抓獲?，F(xiàn)場監(jiān)控視頻顯示，這家小區(qū)的物業(yè)公司存在疏漏。
法院認為，本案中，小區(qū)的物業(yè)公司并未對其已充分履行安保職責(zé)進行舉證，應(yīng)承擔(dān)舉證不能之不利后果，而且從其自身提供的《車輛停放登記表》、監(jiān)控視頻等均顯示物業(yè)公司存在過失，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但本案始于一起刑事案件，盜竊案件具有突發(fā)性等特點，而保安服務(wù)只是一般預(yù)防措施，物業(yè)管理公司難以徹底防范，不能苛求其保安服務(wù)能夠防止一切盜竊案件的發(fā)生。綜合上述因素，法院酌定物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)孫某忠財產(chǎn)損失40%的責(zé)任。
拒絕交停車費 業(yè)主成了被告
通過召開臨時業(yè)主大會，并以書面征求意見的形式表決規(guī)范小區(qū)內(nèi)道路停車問題等事項，2012年7月，某山莊業(yè)委會制定《停車位分配管理辦法》，規(guī)定小區(qū)內(nèi)公共道路劃定的停車位的停車費性質(zhì)：為車位使用費(即停車場地使用費)，凡使用者要通過繳納車位使用而取得小區(qū)道路劃定的車位使用權(quán);車位使用費為200元/月/個。上述管理辦法應(yīng)備注抄送居委會和街道辦事處備案。
王某系該小區(qū)業(yè)主，將車輛一直停放在某山莊小區(qū)停車位紅線圖范圍內(nèi)，不辦理相關(guān)車位申請手續(xù)且未繳納停車費。業(yè)委會無奈之下，將王某告上法庭，要求他將車輛撤離該停車位，并支付相應(yīng)的停車費。
法院經(jīng)審查認為，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。依照法定程序制定《停車位分配管理辦法》對全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主使用公共場地的車位，應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主大會通過的有關(guān)管理規(guī)約，依照規(guī)定的程序申請車位并繳納停車費。王某以其在該處劃為停車位之前，便將車輛停放該處為由，拒絕遵守全體業(yè)主通過的管理規(guī)約并拒不繳納停車費，違反《停車位分配管理辦法》，且缺乏法律依據(jù)。因此，判決支持某山莊業(yè)委會的訴求。
