物業管理法律關系是基于物業管理引起的。近年來，物業管理糾紛大量涌現，法院所受理的此類案件數量呈逐年遞增之勢。但是，由于物業管理糾紛作為新類型的案件、訴訟主體和法律關系復雜、有關立法相對滯后、人們的相關觀念尚需轉變等多種原因，法院對此類案件的審理常常
物業管理法律關系是基于物業管理引起的。近年來，物業管理糾紛大量涌現，法院所受理的此類案件數量呈逐年遞增之勢。但是，由于物業管理糾紛作為新類型的案件、訴訟主體和法律關系復雜、有關立法相對滯后、人們的相關觀念尚需轉變等多種原因，法院對此類案件的審理常常陷入困境。審判實踐中，物業管理糾紛產生的原因多種多樣，較常見的物業管理糾紛有：業主欠交物業管理費、業主房屋維修、業主在小區內受到侵害、業主私自搭建、業主財產丟失、公共費用分攤、開發商拒不移交物業管理服務用房、物業管理承包合同等引起的各類糾紛。
物業管理糾紛存在的法律分析
1、物業管理的相關法律法規嚴重滯后
有關物業管理方面的法律不健全，是物業管理糾紛不斷增多的根本原因。1995年頒布實施的《城市房地管理法》僅僅是規范城市房地產建設，幾乎不涉及物業管理有關規定。《合同法》也沒有專門的條款予以規范。現有的專門規范物業管理的有：建設部發布的《城市新建住宅小區管理辦法》和國家計委、建設部發布的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》，由于這兩個《辦法》屬部門規章，在適用時受到一定制約。國務院第9次常務會會議通過并于2003年 9月1日起正式施行的《物業管理條例》，該條例共七章70條，涉及業主、業主委員會，前期物業管理、服務與物業使用等內容。但是，條例中仍然對許多問題規定的不夠明確、詳盡，可操作性不強，從而使物業管理糾紛案件存在適用法律難等問題。 特別是法院在處理一些新類型案件中，難免出現適用法律不一，判決結果不統一的情況。
2、物業管理體制和社會行政體制不順
當前我國物業管理制度設計上的重大缺陷，是物業群體性糾紛不斷的根源。 例如：審批缺位，不該上的項目上了;驗收缺位，導致出現質量問題;開發商在簽訂合同之前的承諾有些事實上已經超越了其能力范圍，如三通問題等涉及政府壟斷行業的行為和體制行為，審批程序復雜，難免會出現違約現象，從而使這種因社會行政體制不順導致的社會行政責任就通過合同的形式轉嫁給了開發商和物業管理企業。
另一方面，這種體制上的缺陷又決定了開發商和物業公司利益趨向的一致性，形成建管不分的管理體制，即開發商和物業管理企業之間 父與子 的關系體，容易造成物業管理企業不便于處理有關問題或者有意不作為。
3、法律意識不強
法律意識淡化也是物業管理糾紛的主要原因之一。一是開發商或物業管理企業的服務意識不強，對與業主之間委托和被委托的關系認識不到位，相關的行為不規范，只收費不服務或者多收費少服務，侵害業主的合法權益。第二，業主的法律意識、消費意識、維權意識還沒有完全樹立起來，導致使用不交費、不服從管理等違法方法來處理問題，反而進一步導致矛盾激化。
法院審理物業管理糾紛案件的法律問題
因此，人民法院在審理物業管理糾紛案件時，要根據不同的物業管理糾紛的表現形式，準確把握其訴訟管轄、訴訟主體、法律適用等法律問題。
1、關于訴訟主體問題。
物業管理糾紛的訴訟主體，是指以自已的名義請求法院保護民商事權益，并由此引起民事訴訟程序發生、變更和消滅的人及相對人。它一般為物業管理訴訟糾紛中的原告和被告，即開發商或作為單元套房所有權人的業主或業主委員會以及物業管理公司。審判實踐中，對于開發商訴訟主體資格的審查，應把重點放在開發商的工商登記以及營業執照上。對于業主訴訟主體資格的審查，實踐中有兩種不同的理解。一種觀點認為，業主就是單元套房的所有權人;另一種觀點認為，業主不僅是單元套房的所有權人，還是該建筑物及附屬物的所有權人和共有人。筆者認為，以上兩種觀點都正確，這兩種觀點主要是從對小業主和大業主的劃分而言。但在審判實踐中，對前一業主，應重點審查其單元房屋的產權證明以及身份證明，對于業主眾多的，可以經全體業主過半數或者全體業主推選代表參加訴訟。對后一業主，除要審查其產權證明外，還要審查其工商登記以及相關行政主管部門的證明。對于業主委員會的訴訟主體資格的審查，則應重點審查業主委員會的成立是否符合法定程序上。業主委員會應由業主大會選舉產生，其組成人員不得在物業管理公司中兼職。同時，還應當審查該業主大會是否按照物業管理條例的相關規定，到當地物業管理行政主管部門辦理了登記手續。對于物業管理公司訴訟主體資格的審查，則要看該物業管理公司是不是開發商的下屬企業，如果是，還應將開發商列為原告或被告，或者將物業管理公司列為被告，開發商列為第三人。
2、關于法律適用和訴訟管轄。
由于物業管理糾紛的種類多，既可能發生在業主與物業管理公司之間，也可能發生在業主與開發商之間或開發商與物業管理公司之間，其糾紛的形式和性質更是多種多樣。因此，在《物業管理法》已頒布實施的情況下，如何對有些規定不具體和不完善的地方來正確適用法律?筆者認為，一方面，最高人民法院要盡快出臺相關司法解釋。另一方面，要具體問題具體分析。比如對因業主欠交物業管理費、業主私自搭建以及在小區內受到侵害或財產丟失等引起的侵權索賠訴訟，除應適用《物業管理法》的規定外，還應適用《民法通則》的有關規定。如果屬于單純的物業管理合同糾紛，則應適用《合同法》關于委托合同的有關規定，如果委托合同中沒有具體規定的，可以引用合同法總則的相關規定來進行處理。
3、致于物業管理糾紛的訴訟管轄問題。
由于物業管理服務的內容離不開物業，業主、業主委員會與開發商、物業管理公司之間權利義務關系的確定都是圍繞物業來展開。而物業又是指房屋及其附屬的設備、設施和相關場地等不動產，根據我國《民事訴訟法》第34條規定，因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄。故此，物業管理糾紛案件一般應由不動產所在地的人民法院專屬管轄，當然，象對于開發商拒不向業主移交物業管理服務用房，配套使用的附屬設施、附屬設備、共公設施等引起的訴訟，如果開發商不在不動產所在地居住，如何確定訴訟管轄?筆者認為，由于雙方因合同權利義務所產生的糾紛，因其不動產在合同履行地，仍應適用不動產專屬管轄原則，即業主可在不動產所在地人民法院提起訴訟。
