北京美麗園小區(qū)業(yè)主委員會與北京市鴻銘物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理糾紛案，在終審之后提起再審。8月11日，北京市第一中級人民法院審監(jiān)庭按照法定程序開庭審理此案并作出判決，二審判決被維持。至此，這場歷時一年半之久的業(yè)主與物業(yè)公司之間的物業(yè)管理糾紛有了最終的結(jié)果
北京美麗園小區(qū)業(yè)主委員會與北京市鴻銘物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理糾紛案，在終審之后提起再審。8月11日，北京市第一中級人民法院審監(jiān)庭按照法定程序開庭審理此案并作出判決，二審判決被維持。至此，這場歷時一年半之久的業(yè)主與物業(yè)公司之間的物業(yè)管理糾紛有了最終的結(jié)果。
判決是法官們在聽取雙方當事人的意見、進行法庭審理后，經(jīng)過合議庭合議當庭作出的。判決書對再審申請人鴻銘物業(yè)公司提出的再審事實和理由，一一進行了答復，闡述了法院作出判決的依據(jù)和理由。按照這一判決，美麗園業(yè)主委員會向法院提出的13項訴訟請求中有9項得到了支持。
這起案件因為涉及物業(yè)管理領(lǐng)域的諸多焦點問題，受到社會各界的強烈關(guān)注。
一波——
收費惹起紛爭
業(yè)主狀告物業(yè)
2005年初，美麗園小區(qū)業(yè)主與負責該小區(qū)物業(yè)管理的鴻銘物業(yè)公司在物業(yè)收費標準問題上發(fā)生了矛盾。3月，在雙方多次協(xié)商未果之后，小區(qū)業(yè)主委員會向法院遞交訴狀，要求法院判令物業(yè)公司變更部分物業(yè)費的收取標準、取消部分收費項目等，請求執(zhí)行標準 1.保安費：按5元/戶月收取
2.保潔費：按3元/戶月收取
3.垃圾清運費：按2.5元/戶月收取
請求取消項目 4.取消未書面特別委托的業(yè)主的室內(nèi)小修費
5.取消未書面特別委托的業(yè)主的室內(nèi)中修費
6.無條件取消自2003年9月1日起的各項費用統(tǒng)收服務費，并返還已收取的該項費用
7.無條件取消自2002年9月3日起的共用天線管理費，并返還已收取的該項費用
請求變更項目 8.變更電梯維保費為按實際電梯規(guī)格、數(shù)量及小區(qū)實際住宅建筑面積計算收取，即0.359元/平方米月
9.變更電梯運行費為按實際電梯規(guī)格、數(shù)量及小區(qū)實際住宅建筑面積計算收取，即0.463元/平方米月
10.變更高壓水泵費為按實際可收費高壓泵組數(shù)及小區(qū)實際住宅建筑面積計算收取，即0.008元/平方米月
其他請求項目 11.立即中止未經(jīng)業(yè)主同意利用業(yè)主共有財產(chǎn)擅自對外簽訂的《電梯廣告位租賃合同》，相關(guān)收益返還業(yè)主
12.返還業(yè)主已收取但實際未建的公共廁所的物業(yè)管理費和采暖費
13.收取的營業(yè)稅由5.5％變更為5％
對上述訴訟請求，被告鴻銘物業(yè)公司答辯稱：1999年該公司簽訂委托管理合同后，向有關(guān)部門報送了小區(qū)物業(yè)管理公約，并依據(jù)公約約定對小區(qū)進行管理。2003年業(yè)委會成立，為避免銜接問題，該公司分別與900余戶業(yè)主簽訂了物業(yè)管理協(xié)議。訴訟請求中收費項目的原標準均按照協(xié)議執(zhí)行，部分申請取消的收費項目系與業(yè)主單獨簽訂的協(xié)議或者已經(jīng)不再收取，有些多收的費用已經(jīng)部分返還業(yè)主等。物業(yè)公司還稱，其已將收入所得移交給業(yè)委會，該收入也不是公司所得，屬于全體業(yè)主。
對于最后一項，物業(yè)公司稱，訴訟請求的營業(yè)稅稅率是5％，但按照規(guī)定還要有附加稅0.5％，故應為5.5％。
一折——
一審駁回訴請原告不服上訴
一審法院審理后認為，美麗園業(yè)委會成立后，至今沒有選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，也沒有與鴻銘物業(yè)公司就續(xù)聘問題達成一致。故業(yè)委會與物業(yè)公司之間并沒有雙方認可的物業(yè)管理服務合同及相應的收費標準。據(jù)此，認定業(yè)主委員會提出的前7項訴訟請求，均與國家行政主管部門規(guī)定和文件中的標準一致，在雙方當事人沒有協(xié)商一致的情況下，執(zhí)行國家行政主管部門規(guī)定的標準符合公平原則，鴻銘物業(yè)公司也應當按照上述標準執(zhí)行。
對于第8、9、10、13項，法院認為，在國家行政主管部門規(guī)定的標準中并無可以參照的計算方法，這幾項收費標準只是業(yè)委會單方意思表示，物業(yè)公司不予接受，而雙方又沒有對標準達成一致。北京市發(fā)改委已經(jīng)于2004年10月對鴻銘物業(yè)公司的價格行為進行了檢查，并已經(jīng)對其存在的價格違法問題進行了處理，美麗園業(yè)委會要求物業(yè)公司變更標準，沒有法律依據(jù)。
2005年9月14日，一審法院判決駁回了原告業(yè)主委員會的全部訴訟請求。業(yè)委會不服，向北京一中院提出上訴。
二折——
二審法院認為，經(jīng)政府主管部門核準的公約，對物業(yè)公司及小區(qū)全體業(yè)主均具有約束力。物業(yè)公司一直在為該小區(qū)提供物業(yè)服務，業(yè)主實際接受著該服務，雖然沒有簽訂書面物業(yè)管理委托合同，但依據(jù)合同法第十條、第三十六條、第三十七條，仍然可以確定物業(yè)公司與業(yè)主之間存在著物業(yè)管理服務合同關(guān)系。但就合同價款即物業(yè)管理服務的收費項目和標準，在雙方?jīng)]有明確約定的前提下，依據(jù)合同法第六十一條、第六十二條，應當按照公約中的規(guī)定并參照相關(guān)法規(guī)文件予以確定。凡未經(jīng)相對方同意，背離公約或者相關(guān)法規(guī)文件的規(guī)定，自行增加、減少物業(yè)收費項目或者變更收費標準，均屬違約行為。
關(guān)于電梯廣告收益，法院認為，鴻銘物業(yè)公司認可自己收取了電梯廣告位的租賃收益，并愿意返還，但此費用的返還方式應當由權(quán)利人即全體業(yè)主或者業(yè)委會決定或經(jīng)其同意，物業(yè)公司無權(quán)單方面要求以再收取物業(yè)管理費時予以折抵這種方式進行，業(yè)委會要求返還此筆收益的主張成立。按照同樣道理，業(yè)委會主張返還多交的公廁用房供暖費和物業(yè)管理費成立。
2005年12月8日，一中院作出終審判決，撤銷了一審法院作出的判決，業(yè)委會的13項訴求中，1、2、3、4、6、11、13等7項得到支持，第8、9項訴求經(jīng)重新計算后得到支持。
三折——
今年1月5日，鴻銘物業(yè)公司提出申訴。5月30日北京一中院作出民事裁定，決定另行組成合議庭進行審理。
法院經(jīng)審理認為，關(guān)于應納稅費，由于物業(yè)公司未向業(yè)主說明加收5.5%稅費的依據(jù)，在一審、二審中亦未就收取0.5%教育和城建附加稅提供文件依據(jù)，原審認定物業(yè)公司從2003年到2005年只能加收5%的營業(yè)稅并無不當。關(guān)于電梯運行費，對具體數(shù)據(jù)雙方在公約中有約定，原審認定電梯維保費應為0.405元/平方米月，電梯運行費應為0.552元/平方米月并無不當。關(guān)于水泵費，在再審中，物業(yè)公司主張小區(qū)二次供水采用的是變頻水泵供水系統(tǒng)，而不是高壓水泵，二者收費標準不同。但在原審中，物業(yè)公司并未舉證證明變頻供水系統(tǒng)的收費標準，其與業(yè)委會亦未達成協(xié)議。原審查明水泵實際只有1組，并根據(jù)公約約定的標準核算水泵費并無不當。關(guān)于返還電梯位廣告租賃收益問題，再審中，物業(yè)公司提交證據(jù)以證明收取的電梯位廣告租賃收益的具體數(shù)額，但在原審中，鴻銘物業(yè)公司并未提交該證據(jù)，且該證據(jù)不屬于新的證據(jù)，對該證據(jù)，不予采納，原審認定業(yè)委會主張成立并無不當。
