林女士和章先生是一對(duì)夫妻，擁有一套房產(chǎn)證為夫妻聯(lián)名的房子。由于夫妻倆搬了新家，章先生就想把原來(lái)的房產(chǎn)出售，于是委托中介機(jī)構(gòu)賣(mài)房。一位程先生看中了這套房子，通過(guò)中介機(jī)構(gòu)和章先生商談，結(jié)果章先生同意以150萬(wàn)元的價(jià)格把房子賣(mài)給程先生。于是在中介的主持下，兩人初步簽訂了二手房交易買(mǎi)賣(mài)合同，章先生和程先生在合同上都簽了名，程先生交了5萬(wàn)元的定金給中介。在此過(guò)程中，林女士均沒(méi)來(lái)現(xiàn)場(chǎng)。對(duì)此，程先生想，雖然房產(chǎn)證上寫(xiě)的兩個(gè)人的名字，但章先生和林女士是夫妻，應(yīng)該只要章先生同意了就好，也沒(méi)太在意。實(shí)際上，林女士對(duì)丈夫賣(mài)房子的事情很不支持，雙方一直在爭(zhēng)執(zhí)，夫妻倆意見(jiàn)無(wú)法統(tǒng)一。因此，林女士遲遲沒(méi)有和章先生一起配合程先生去辦過(guò)戶手續(xù)。
后來(lái)，樓價(jià)回暖的趨勢(shì)已很明朗，這套房子的在市面上的價(jià)格已到180萬(wàn)元。面對(duì)大好形勢(shì)，章先生認(rèn)為原來(lái)出售的價(jià)格太低了，房子不賣(mài)了。夫妻倆一起找到程先生，程先生當(dāng)然不同意，要求按原來(lái)簽訂的合同來(lái)辦。這時(shí)，章先生指出：“房產(chǎn)證是夫妻倆聯(lián)名的，合同只有一個(gè)人的簽名，不算數(shù)。”中介也表示，雙方產(chǎn)生糾紛，5萬(wàn)元定金暫不退，等問(wèn)題解決后再退。程先生既沒(méi)買(mǎi)到房又沒(méi)收回定金，只好找律師咨詢(xún)。
【法律分析】
由于房產(chǎn)證上登記的是林女士和章先生的名字，可以得知房屋為共有財(cái)產(chǎn)，而且由于林女士和章先生的夫妻關(guān)系，可以得知這種共有屬于共同共有而非按份共有。共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，處分共有財(cái)產(chǎn)必須經(jīng)全體共有人一致同意，否則視為無(wú)效。另外，《婚姻法》于2001年4月28日修訂，現(xiàn)行《婚姻法》規(guī)定：夫妻一方婚前所取得的財(cái)產(chǎn)，在雙方無(wú)特別約定的情況下,歸取得財(cái)產(chǎn)的一方個(gè)人所有。婚姻存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有特別約定的，歸夫妻雙方共同共有。所以即使房產(chǎn)證上只寫(xiě)了夫妻一方的名字，但房屋是在夫妻存續(xù)關(guān)系期間內(nèi)取得的，該房屋仍然屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，需要夫妻一致同意并在合同上簽字才能有效處分。
【法律服務(wù)】
根據(jù)《民通意見(jiàn)》第89條的規(guī)定：在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益;對(duì)其它共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。本案中，章先生在未征得林女士同意的情況下與程先生簽訂合同，屬于無(wú)效法律行為，合同為無(wú)效合同。程先生明知房產(chǎn)證上寫(xiě)著兩個(gè)人的名字，過(guò)戶手續(xù)也還未辦理，當(dāng)然不能主張自己善意更不能憑無(wú)效合同取得所有權(quán)。不過(guò)，至于定金，中介公司應(yīng)當(dāng)退還程先生。這里，本律師提醒大家，買(mǎi)房者在買(mǎi)房時(shí)首先要確定房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)情況，可委托律師到相關(guān)部門(mén)查閱房屋信息資料，了解該房屋是否已抵押、是否多人共同擁有等。如果房產(chǎn)是多人共有的，簽有關(guān)合同時(shí)，一定要共有人都簽名同意，否則會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效，損害買(mǎi)方利益。
