案情：張某與李某于2006年5月登記結婚，雙方在2006年8月購買房產一處，價款為40萬元，其中張某父親給張某10萬元用于支付首付款，其余房款辦理了按揭貸款，該房產登記在張某名下。經鑒定該房現價為160萬元。 2013年7月，張某以夫妻感情破裂為由起訴至法院，要求與女方離婚，并依法分割財產。在訴訟過程中，該房仍剩余貸款10萬元。
本案焦點：1、張父的10萬元是對雙方的贈與或是對張某個人的贈與還是定性為借貸行為。2、房產歸誰所有。如歸張某所有，李某應分得多少份額?
庭審：果然雙方都圍繞張父出資10萬元的性質展開激烈辯論與舉證。不出所料，李某代理律師主張：該筆錢款給付是在婚后應系張父對夫妻雙方的贈與，10萬元包括升值部分都應是雙方共同財產，李某對這部分要求分割。
裁判：北京市某區人民法院經審理認為，該房房產證登記為張某個人，結合本案實際情況，該樓房應由張某所有為宜。張父出資的10萬元應屬對張某個人的贈與，升值部分也應歸張某個人所有，同時張某應支付李某折價款50萬元。判決后，雙方均未上訴，現該判決以生效。
剖析：我國現行法律并沒有明確規定關于張父出資的定性，但我方提交的證據已形成完整的證據鏈，足以證明張某的父親在該房屋的購買過程中支付了房屋的全部首付款，并且該房屋登記在張某個人名下，根據《婚姻法司法解釋三》的立法精神可以推定張父是對自己子女的贈與，此份額應為張某個人財產與李某無關。
筆者拋開出資定性，就此類案件共同還貸部分做具體分析。
一、如訴爭房產是張某與李某在婚前購買并繳納首付款，婚后共同還貸所面臨的房產歸屬和計算補償數額的問題。
1、房產歸屬問題
房產歸屬男方應沒有爭議。根據《婚姻法司法解釋三》的規定：夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下，離婚時雙方協議不成的，人民法院應當判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，由產權登記一方對另一方進行補償。
2、如何計算補償數額
對于一方婚前首付按揭貸款所購買的房產，因其在婚前已經通過銀行貸款的方式向房地產公司支付了全部購房款，買賣房屋的合同義務已經履行完畢，婚后獲得房產的物權只是財產權利的自然轉化，故離婚分割財產時將按揭房屋認定為這一方的個人財產相對比較公平。
如果夫妻之間沒有約定實行分別財產制或者對涉案房屋的還貸問題沒有特別約定，離婚時取得房屋產權的一方應當將婚姻關系存續期間所償還的貸款數額的一半，補償給對方。
對于如何計算共同還貸對應的房產增值，因《婚姻法司法解釋三》并沒有明確規定，各地法院計算方式不一致，大約有以下三種計算方式：1.應補償的增值數額=共同還貸部分÷總房款×(房產的現值-總房款)÷2;2.應補償的增值數額=共同還貸部分÷2×(房產的現值÷總房款);3.應補償的增值數額=(房產的現值-總房款)÷總房款)×共同還貸部分÷2。具體到個案中，按上述三種方法計算會有些許差異，但不會太多。筆者代理過的案件，二千多萬的標的差額只在十萬以內，應該是可以接受的。筆者建議：在分割夫妻共同還貸部分對應的增值部分時，要考慮《婚姻法司法解釋三》第十條規定的主導原則，既要保護個人婚前財產的權益，也要公平分割婚后共同共有部分財產權益，同時還不能損害債權人銀行的利益。所以，在計算時還應綜合考慮：涉案房產購買時的價款、首付款及其在購房全款中的比例、按揭貸款數額及其利息數額、當事人以夫妻共同財產還貸累計的數額(含利息)及其占全部房款和利息的比例、尚未歸還的貸款及利息的數額。
二、如房產是在張某與李某婚后購買繳納首付款，婚后共同還貸所面臨房產歸屬和計算補償數額的問題。
1、房產歸屬問題
房產歸屬應綜合考慮實際居住、雙方意愿、經濟能力等情況判斷歸屬，不一定判歸某一方所有。
2、如何計算補償數額
因房產為婚后購買，理論上應為夫妻共同財產(包括升值部分)，這時就不能適用上述的公式計算。應補償數額=(房產的現值-個人首付款÷總房款×房產的現值-未還貸款)÷2
結語：隨著房價的瘋漲，房產已成為夫妻離婚時的主要財產，矛盾焦點自然增多。律師建議如要避免離婚時的爭議，最好在購買房產時就將購房款來源、還貸方式、產權債務歸屬等約定清楚，以減少雙方不必要的爭端甚至還可以維護婚姻。本案中，幸好張某有其父單獨出資的證據，否則必將將面臨更大的“損失”。
