文前提要：婚前以個人名義所購房產，在離婚分割時視具體的權利登記情況而定。因為新《婚姻法》加強了對個人財產的保護，而房產以登記為準，在此提醒出資一方，因盡可能多地保留相關證據，以備不時之需。
婚前買的房，離婚之后如何處置，這往往會成為離異夫妻財產爭議的焦點所在。近日，本刊編輯部接到讀者的電話，就談到了這個話題。當愛情走到盡頭，財產分割在所難免，房產作為家庭財產中最重要的組成部分，自然是雙方最受關注的地方。而與此同時，新《婚姻法》對“婚前財產”做出了更為明確的規定，因此使得這種情形的房產在分割過程中變得更為復雜。
加之目前房價不斷高漲，對于普通購房者來說，即使在婚前買房，也很少有人能夠做到一次性付清所有房款，因此婚前買房，婚后共同負擔房貸的情形還是會普遍存在。那么，萬一感情不合而離婚，這種房產該怎樣分割?
婚前房產分割存爭議
“雖然是婚前買的房，但在離婚之后增值部分應該怎么處理呢?”王女士疑惑。
王女士：她的一位好友婚姻面臨解體，雙方在其他財產分割方面都沒有異議，但卻在房產上卻“卡了殼”。原來這套房產是她好友在5年前買的，其時尚未成婚。好友婚后男方并未買房，因此就住在女方家。5年過去了，房價飛漲，原來70萬元買進的房產，已經漲到了200萬元左右，在此期間，兩人共同還清了剩余的40萬元按揭貸款。男方也承認房產確實應該歸女方所有，但同時認為自己為歸還房貸做出過貢獻，因此除了要求歸還共同還貸的按揭款部分之外，還要求分享房產增值部分。
其實，我們有理由相信并非只有王女士的朋友碰到這種情形。據了解，婚前買房并不少見，但由于房產是個人資產中的大宗投資，因此絕大多數人都無法做到一次性付款，而需要借助銀行的力量，而且貸款期限較長，超過十年者比比皆是。于是在婚前買的房，往往在婚后是夫妻雙方共同還貸。
雖然新《婚姻法》將婚前個人所購房產劃入“婚前財產”，但實際上，離婚之后如何處置這類財產，仍然存在一些爭議。比如前文中提到的配偶一方到底是否可以分享房產增值部分收益，目前存在分歧，主張不能分享的和適當補償的意見都存在。
房產分割以“登記”為準
婚前買的房，離婚后到底怎么分呢?
專家表示，應視雙方出資情況以及不動產權利登記等情況來具體進行分析。大體上可以分為以下幾種情形，第一種情形是雙方共同出資購買、登記在雙方名下，第二種則是一方出資、登記在雙方名下，第三種是一方出資、登記在一方名下。考慮到本刊之前曾討論過戀人共同出資購房分手如何處理的話題，而第一種與此有類似的地方，所以在此不再展開解析。
對于后兩種情形而言，第三種情況居多，一般是一方出資、并登記在自己名下，因此這里面同時會涉及到“婚前財產”范疇，故使得財產的分割變得較為復雜起來。當然，第二種情況也存在。
那么，對于一方出資購房的情形，離婚時如何分割呢?下面結合具體案例來分析。
情形一：雙方登記“對半分”
對于一方出資，雙方都登記的情形，專家表示會視為夫妻共同財產。
案例1：朱先生與徐小姐與2006年夏天登記結婚。在半年前，朱先生花了80萬元購買了一套兩房，為了向徐小姐表達自己的愛意，他在房產證上加上了對方的名字。兩年后，終因性格不合，兩人婚姻走到了盡頭。徐小姐提出平分一半房產的要求，而此時這套房產市值達180萬元，遭到朱先生拒絕。但無奈房產證上寫有兩人的名字，雖然朱先生極力證明房產系自己出資購買，但于事無補。
律師解答：“根據不動產的登記制度，只要房產證上出現了名字，他(她)就有份。”上海聯業律師事務所馬永健律師如是說。他認為，對于上述情形，不管徐小姐是否出資，但房產證上已經登記了她的名字，則該房產應為夫妻共同財產。至于如何分割，可視具體情況而定，如未約定按份共有的，可認定為共同共有，即人們常說的“對半分”。不過，馬律師同時表示這也并非絕對，對于這種情形而言，還會適當考慮到出資人的具體情況，因此離婚分割該房產時，出資一方可適當多分。
情形二：“婚前財產”需還錢
婚前以個人名義買房并申請按揭貸款，并登記在自己名下的，離婚之后需向對方返還已歸還的貸款中屬于配偶一方清償的部分。
案例2：2004年春，吳先生購買了一套三房并登記在自己的名下，總價70萬元，申請按揭貸款40萬元，是年冬天與劉小姐結為夫妻。5年來兩人共同償還了剩余的按揭貸款，但他們的婚姻沒能持續下去。至于房產如何處理，兩人沒有找到統一的答案。
律師解答：馬永健表示，對于婚前以個人名義買房并申請按揭貸款的情形，如果房產證上只登記在一個人的名下，那么該房屋仍為其個人財產，即人們常說的 “婚前財產”。同樣，按揭貸款為其個人債務，即使婚后配偶一方參與清償貸款，但并不改變該房屋為個人財產的性質，因此，在離婚分割財產時，該房屋為個人財產，剩余未歸還的債務，為個人債務。對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償的部分，應當予以返還。
還有一種情形需要注意，即房產證登記在一方名下，但配偶方有證據證明婚前購房時其也共同出資的，在離婚分割財產時，該房屋仍為產證登記人的個人財產，剩余未歸還的債務，為其個人債務，但于首付款和已歸還的貸款中屬于配偶一方出資和清償的部分，應當予以返還。
增值部分分配存爭議
婚前以個人名義所購房產其增值部分是否應該平分，目前還存在爭議。法律專家表示，對于婚前所購房產所產生的增值收益部分到底該不該讓另外一方分享，還沒有具體的法律條文對此做出相應的規定，因此這方面存在爭議。
了解到，根據以前的一些具體案例來看，傾向于配偶一方并不享有對房產的所有權，因為房產的增值依附于房產本身，從法律關系上看也屬于物權關系，屬于基于物權的收益，故房屋的增值部分也應當由所有方個人享有。這也就是說，對于房產的增值部分而言，主張不平分的大有人在。
但也有人提出了不同的看法。上海君悅律師事務所許海波律師表示，從公平的角度來看，既然配偶一方在婚姻存續期間為房產增值做出了相應的貢獻(比如共同還貸)，因此產權擁有方應當對其進行適當補償。不過許海波同時承認，這種觀點只是從道義上說應該如此，并沒有法律依據。
而從滬上一些律師事務所了解到，目前對于婚前所購房屋增值部分的處理，也出現了同意補償的情形。滬上一位律師表示，近期就有一對離異夫妻接受了這樣的調解方案：產權所有方同意將房產增值部分與對方平分。
事先約定能減少紛爭
專家表示，對于不明確的地方可以采取事先約定方式來規避爭議。從我國《婚姻法》有關條款的規定中可以看出，我國夫妻財產制采用雙軌制，即法定財產制和約定財產制，而且確立的是法定財產制為主，約定財產制為輔的夫妻財產制度。
因此對于一方出資、雙方登記的情形，加上對方的名字是為了表達愛意，但是也別忘了保護自己的利益，因此專家建議可以事先約定，一旦離婚，房產可按照按份共有的方式來進行處理。至于對方占到多大的份額，可視具體情況而定，出資方可以適當提高自己的比例，以免“人財兩空”。
還有一種情況則必須事先做出約定，如房產證上雖然沒有登記，但婚前是基于雙方均認可所購房屋為共同所有的前提下進行出資購房的。馬永健表示，只有在雙方共同做出約定的情況下，才會被認定為夫妻共同財產。分割時應按共同財產的分割原則進行處理，同樣，其按揭貸款債務為共同債務。但在分割共同所有的房產時，對于存在當事人出資數額比例懸殊，且婚后確未共同生活或婚姻關系存續期間較短等情形的，也應一并考慮，可參考當時的出資比例對房產進行分割，而不宜拘泥于各半分割。
