【摘要】
戀愛(ài)期間男女雙方共同開(kāi)辦企業(yè)、炒股、買房等投資行為的情況很常見(jiàn)，其中又以共同投資買房居多。但當(dāng)戀愛(ài)關(guān)系結(jié)束、雙方分手后，共同投資的房屋怎么分呢？銀行貸款又該如何承擔(dān)呢？
【案情】
小洪與王小姐原來(lái)是戀愛(ài)關(guān)系，期間兩人共同購(gòu)買了一套商品房（期房），并且以王小姐的名義向銀行辦理了按揭購(gòu)房貸款，小洪作為兩人共同購(gòu)買房屋的共有人也在與銀行簽訂的貸款抵押保證合同上簽字確認(rèn)。除按揭貸款外，小洪與王小姐共同支付了房屋的首付款及稅收等交易費(fèi)用。
可貸款未還清、產(chǎn)證還未辦理，小洪與王小姐卻因故要分手了。為此，雙方就按揭購(gòu)買的房屋達(dá)成一致意見(jiàn)：房屋歸小洪，小洪補(bǔ)償王小姐房款10萬(wàn)元，貸款由小洪歸還，王小姐配合小洪辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。但之后，小洪沒(méi)有給付王小姐房款，王小姐也沒(méi)有配合小洪辦理過(guò)戶手續(xù)。
為此，小洪向法院起訴王小姐，要求根據(jù)其與王小姐的約定，確認(rèn)上述以兩人名義購(gòu)買的房屋所有權(quán)歸其所有。王小姐答辯要求小洪先將約定的欠款償還完畢；而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司及銀行則均不同意王小姐與小洪之間的轉(zhuǎn)讓行為。
【評(píng)析】
本案所涉的房屋尚未辦理房屋所有權(quán)證，購(gòu)房按揭貸款亦尚未清償完畢，因此小洪與王小姐的約定實(shí)質(zhì)為王小姐將其在購(gòu)房合同及貸款抵押保證合同中的權(quán)利義務(wù)概括讓與小洪承擔(dān)，屬于合同權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓。
所謂的“合同權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓”指的是合同的一方當(dāng)事人將自己的合同權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給他人，由他人替代其作為合同的當(dāng)事人來(lái)履行該合同。我國(guó)《合同法》規(guī)定：“當(dāng)事人一方經(jīng)對(duì)方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人。”法律如此規(guī)定的初衷，是出于對(duì)非出讓一方的合同當(dāng)事人權(quán)利的保護(hù)。
因此，王小姐與小洪的轉(zhuǎn)讓協(xié)議發(fā)生法律效力的前提是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和銀行對(duì)轉(zhuǎn)讓協(xié)議表示確認(rèn)，否則轉(zhuǎn)讓協(xié)議就是無(wú)效的。
【判決】
本案中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司及銀行則均不同意王小姐與小洪之間的轉(zhuǎn)讓行為，小洪也就無(wú)權(quán)繼受王小姐在購(gòu)房合同及貸款抵押保證合同中的權(quán)利義務(wù)，亦無(wú)權(quán)主張本案所涉房屋的所有權(quán)歸其所有。法院經(jīng)審理后，駁回了小洪的全部訴訟請(qǐng)求。
【結(jié)束語(yǔ)】
上述案件是因戀愛(ài)共同買房后又分道揚(yáng)鑣而產(chǎn)生的，上海離婚律師建議大家在共同購(gòu)房時(shí)，應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎考慮由此產(chǎn)生的法律后果，一般在沒(méi)有辦理完畢產(chǎn)權(quán)證或沒(méi)有償還完畢全部銀行貸款前，購(gòu)房人對(duì)房屋是無(wú)法自由處分的，只能等到取得房屋所有權(quán)證且償還完全部銀行的按揭貸款后才能進(jìn)行自主的轉(zhuǎn)讓。
