簡述：通過中介雙方訂立了意向性房屋買賣居間協(xié)議，后查詢信息發(fā)現(xiàn)房屋被查封，買家要求賣方返還定金并根據(jù)協(xié)議支付違約金，違約金部分卻未得到法院支持。
案情：許某與沈某2014年7月在某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱中介）的居間介紹下，達(dá)成買賣意向，購買沈某位于本市半淞園路XXX弄XXX號XXX室房屋，并于2014年7月10日向沈某支付意向金人民幣40000元。2014年7月13日，許某與沈某共同至中介處簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，許某按協(xié)議的約定，于7月13日支付沈某160000元，與此前40000元意向金共同作為購買房屋的定金。
2014年10月12日，許某至交易中心查詢房產(chǎn)信息，發(fā)現(xiàn)該房屋已經(jīng)于2014年7月16日被法院查封，沈某根本無權(quán)處分該房屋。許某又發(fā)現(xiàn)該房屋早在2013年已經(jīng)有訴訟爭議，沈某卻隱瞞該重要事實，在明知該房產(chǎn)被司法查封的情況下，惡意不告知許某。故訴至法院請求判令：1、解除兩許某與被告沈某、被告某某公司簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》；2、被告沈某退還許某房款200000元；3、被告沈某支付許某違約金XXXXXXX元。
沈某辯稱，被告不存在過錯，原、被告三方于2014年7月13日簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，許某對于房屋設(shè)有抵押是清楚的，協(xié)議中也記載了抵押情況（抵押權(quán)人李某、借款金額XXXXXXX元）。被告沈某出售半淞園路房屋目的就是為了要償還李某的債務(wù)，許某應(yīng)該支付沈某首付款，由沈某負(fù)責(zé)滌除抵押。7月16日該房屋被法院司法查封，申請查封的是抵押權(quán)人李某。雖然房屋被查封，但根據(jù)買賣居間協(xié)議的約定，買賣雙方簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的期限要到2015年1月9日才期滿，被告沈某認(rèn)為執(zhí)行保全措施只是臨時保護(hù)措施，根據(jù)協(xié)議的約定，買賣雙方還是能夠繼續(xù)履行協(xié)議的，被告沈某不同意許某的訴請，要求繼續(xù)履行。
根據(jù)約定：“1.3權(quán)利人：沈某；房地產(chǎn)權(quán)證編號：滬房（地）黃字（2012）第001621號；1.4是否設(shè)立抵押：是，抵押權(quán)人（銀行等）：李某；貸款余額：約人民幣￥XXXXXXX.00元。三、本協(xié)議的履行： 3.3甲、乙雙方同意在本協(xié)議簽訂后壹佰捌拾日內(nèi)共赴丙方處簽訂示范文本的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。若甲方未能依照本協(xié)議約定簽訂上述示范文本出售該房地產(chǎn)或相關(guān)權(quán)利人提出異議而導(dǎo)致本協(xié)議無法履行的，則應(yīng)向乙方雙倍返還定金；若乙方未能依照本協(xié)議約定簽訂上述示范文本的，則已支付甲方的定金（含由丙方保管的定金）不予返還。七、違約責(zé)任：本協(xié)議生效后，如任何一方未按本協(xié)議約定履行，經(jīng)另一方書面催告后仍不履行的，另一方有權(quán)要求相對方承擔(dān)每日總房價款0.05％的逾期違約責(zé)任后繼續(xù)履行本協(xié)議或單方解除本協(xié)議，若因上述原因解除本協(xié)議的，違約方應(yīng)按照本協(xié)議約定總房價款的百分之二十向守約方支付違約金。同時，違約方應(yīng)依照本協(xié)議約定的總房價款的2％向丙方支付違約金”。許某共計支付被告沈某定金200000元。
訴訟中，被告沈某于2015年2月初償還了借款，于2015年2月10日解除案外人李某申請的查封系爭房屋的保全措施。對此，許某表示該解封已超過協(xié)議約定的合同履行期限，被告已根本違約，許某堅持訴請，如繼續(xù)履行，可能會出現(xiàn)其他債權(quán)人對系爭房屋采取保全措施。
焦點(diǎn)：沈某出賣尚在查封中的房屋是否構(gòu)成違約，許某要求違約金是否合理？
分析：原、被告簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》后，系爭房屋被司法查封，被告對此有義務(wù)在約定的簽約期限之前將該查封予以解除，以確保原、被告在約定時間內(nèi)簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，但直至協(xié)議約定的簽約期限屆滿仍未能解除查封，構(gòu)成違約。許某據(jù)此要求解除合同，應(yīng)予支持。
對于被告的該違約行為所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，雙方在《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》中有明確約定，應(yīng)當(dāng)依從該約定。現(xiàn)許某主張的違約責(zé)任與本案中被告就其違約行為應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任不適當(dāng)；另一方面，許某依據(jù)的違約條款所涉違約情形與本案被告的違約情形也并不相符，故許某所主張的違約金訴請不能得到支持。
判決：合同解除，沈某返還許某定金二十萬元，駁回其他訴訟請求。
律師提醒:違約金與雙倍返還定金的適用是二選一的關(guān)系。違約金的處罰合同有明確約定的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格符合合同中違約金的表述的情況下，承擔(dān)約定的違約責(zé)任。因此，如何選擇違約金和定金罰則應(yīng)在具體案件中加以判斷，這一選擇將會影響到最后的處理結(jié)果。
