男子結(jié)婚前有一套價(jià)值不高的單身公寓，婚后他利用這套房子為“原始積累”頻繁進(jìn)行房屋買賣，每進(jìn)行一次交易房屋價(jià)值就更高。在房?jī)r(jià)一路上漲的大好形勢(shì)下，幾年之內(nèi)，男子將價(jià)值28萬(wàn)的房子炒成了155萬(wàn)的大三房。然而，在離婚時(shí)，這樣的財(cái)富累積卻變成雙方對(duì)簿公堂的導(dǎo)火索。婚前的個(gè)人房屋炒到翻了幾倍，離婚時(shí)究竟算誰(shuí)的?
男子婚后頻繁換房28萬(wàn)炒成155萬(wàn)
高海和姍姍(均為化名)因?yàn)楣ぷ鹘Y(jié)緣，婚后一直過著二人世界的生活，并沒有要孩子的打算。高海因此將工作之余的大部分精力都投入到理財(cái)上來。
高海有個(gè)表弟在做地產(chǎn)中介，他受表弟的影響并從表弟那得到一些房源信息在婚后炒過幾次房。由于收入有限沒有太多資金同時(shí)投入多套房產(chǎn)，他就只得在一套房上買進(jìn)賣出地炒房。
高海投資的第一套房是婚前一次性付款28萬(wàn)元購(gòu)買的一套單身公寓。剛結(jié)婚時(shí)這套單身公寓價(jià)格就漲到40多萬(wàn)元，而且當(dāng)時(shí)高海也想換套大房，他將這套單身公寓賣了43萬(wàn)，然后用41萬(wàn)元一次性付款買了一套兩居室二手房。
住了兩年以后，市面上房?jī)r(jià)不斷上漲，當(dāng)這套房子價(jià)格漲到70多萬(wàn)的時(shí)候，他在表弟的建議下以75萬(wàn)價(jià)格賣了這套兩居室，用賣房的70萬(wàn)元買了一套三居室預(yù)售房。一年后交房時(shí)同戶型的現(xiàn)房?jī)r(jià)格已漲到90多萬(wàn)，住了兩年多以后，這個(gè)地段的房?jī)r(jià)飛漲，高海從樓下的中介櫥窗上貼的信息中獲知同戶型的空置毛坯二手房漲到140多萬(wàn)了，比買下來的時(shí)候翻了一倍。高海心又開始癢癢了，這套房他裝修就花了10多萬(wàn)，帶裝修的二手房拎包即住比較好出手。表弟提供了一個(gè)使用時(shí)間很短的二手房房源，經(jīng)過考察高海很滿意，有了幾次炒房經(jīng)驗(yàn)后，高海很看好這套二手房的升值潛力，他毅然將現(xiàn)在的房子賣得160萬(wàn)元，用155萬(wàn)買下了這套二手房。
高海這些年炒房，買進(jìn)賣出再買進(jìn)再賣出倒騰了很多次，婚前單身公寓28萬(wàn)買進(jìn)婚后43萬(wàn)賣出;第二套房41萬(wàn)買進(jìn)75萬(wàn)賣出;第三套房70萬(wàn)買進(jìn)160萬(wàn)賣出;最后用155萬(wàn)買下現(xiàn)在的第四套房。
婚前個(gè)人房產(chǎn)價(jià)值翻倍 離婚時(shí)算誰(shuí)的?
而這些炒房的家事，高海的妻子姍姍從不過問，既不支持也不反對(duì)，也從不提供任何參考意見。
房子價(jià)格越長(zhǎng)越高，高海的婚姻生活卻并沒有樓市這么堅(jiān)挺。在他買下第四套房子后不久，二人的婚姻亮起了紅燈。提出離婚后，高海起草了一份離婚協(xié)議，協(xié)議中提到現(xiàn)在登記在他名下的這套155萬(wàn)登記價(jià)的房產(chǎn)是他的個(gè)人財(cái)產(chǎn)不作為共同財(cái)產(chǎn)分割。
姍姍的父母知道以后，阻攔女兒到民政局簽訂這份離婚協(xié)議。他們認(rèn)為，高海娶了女兒以后財(cái)富不斷增加，離婚時(shí)女兒卻一分錢沒分到，非常不公平。高海雖在婚前購(gòu)買了一套單身公寓，但價(jià)值不足以購(gòu)買現(xiàn)在的住房。婚后，高海對(duì)房屋進(jìn)行多次交易后，所獲得的巨大收益才使他能夠購(gòu)買現(xiàn)在較大的房屋，所以，婚后購(gòu)買的房屋應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)該雙方平均分割該套房屋。
由于無(wú)法協(xié)商解決，姍姍一紙?jiān)V狀將高海起訴到法院，要求離婚并分割婚內(nèi)這套夫妻共同房產(chǎn)。
法院裁判：仍屬個(gè)人財(cái)產(chǎn)
法院審理認(rèn)為，婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的孳息，包括利息、投資收益，應(yīng)當(dāng)仍屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)。高海和姍姍現(xiàn)居住的房屋雖是在婚姻存續(xù)期間購(gòu)買，但購(gòu)買的資金主要來源于高海婚前購(gòu)買房屋所得價(jià)款和房屋買賣交易的收益所得，且房屋交易所得錢款屬于自然增值，不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。因此，法院認(rèn)定，涉訴房屋是高海婚前財(cái)產(chǎn)的不同表現(xiàn)形態(tài)，并不能改變所有權(quán)歸屬，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為高海個(gè)人財(cái)產(chǎn)。據(jù)此，法院判決涉訴房屋歸高海所有。
律師說法：個(gè)人財(cái)產(chǎn)增值應(yīng)屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)
對(duì)于法院的判決，房產(chǎn)律師卻有自己不同的看法。
廣東圣方律師事務(wù)所顏宇丹律師認(rèn)為，高海婚前名下的單身公寓系其婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，該房產(chǎn)之上的自然增值也依附于該房產(chǎn)屬其所有，也即婚后如將該房產(chǎn)出售所得價(jià)款42萬(wàn)元?dú)w屬高海應(yīng)無(wú)多大爭(zhēng)議。但是男方將一再的賣房所得視為“原始股”的股息或紅利，其第三次賣房所得160萬(wàn)仍認(rèn)為均系其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，則其另一半也即女方勢(shì)必要提出權(quán)利要求認(rèn)為其也應(yīng)享有一定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，正如那句耳熟能詳?shù)?ldquo;軍功章里有你的一半也有我的一半”。
在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，男方單獨(dú)或與其女方共同經(jīng)營(yíng)(一系列的房屋買賣行為)所得，另一方應(yīng)享有因經(jīng)營(yíng)行為所取得的收益，否則夫妻之間難免會(huì)因此產(chǎn)生隔閡和利益沖突，也不符合我國(guó)婚姻法及婚姻法司法解釋關(guān)于婚姻關(guān)系存續(xù)期間關(guān)于夫妻共同財(cái)產(chǎn)范圍方面的規(guī)定。
顏律師認(rèn)為，一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)婚后產(chǎn)生的自然增值歸個(gè)人所有，如果屬于主動(dòng)增值，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。因通貨膨脹或者其它不是因當(dāng)事人的主觀努力而是因市場(chǎng)價(jià)值的變化產(chǎn)生的增值屬于被動(dòng)增值，沒有所有權(quán)的配偶對(duì)增值部分無(wú)權(quán)要求分割。當(dāng)一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)在婚后由于一方或雙方所支付的時(shí)間、金錢、智力、勞務(wù)而增值的，應(yīng)屬于主動(dòng)增值，離婚時(shí)應(yīng)當(dāng)將增值部分作為共同財(cái)產(chǎn)予以分割。
如果用婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)的資金婚后投入購(gòu)買房屋，則在離婚時(shí)應(yīng)將個(gè)人財(cái)產(chǎn)(本案中第一次賣房所得42萬(wàn)元)先剝離出來歸這一方所有，其它部分再按離婚時(shí)的房屋市場(chǎng)價(jià)值予以分割，而不是以這部分個(gè)人財(cái)產(chǎn)占房產(chǎn)總投入的比例作為這一方的投資進(jìn)行分割。雖然離婚時(shí)該房屋已付款項(xiàng)中包含了個(gè)人財(cái)產(chǎn)部分，但這部分資金產(chǎn)生的市場(chǎng)增值部分屬于因夫妻婚后一方或雙方的主觀努力產(chǎn)生的被動(dòng)增值，應(yīng)當(dāng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)予以分割。
顏律師補(bǔ)充，對(duì)于法律的適用，不同的人又不一樣的理解。類似的案例在全國(guó)也出現(xiàn)過結(jié)果截然不同的判例。如果要避免爭(zhēng)論的出現(xiàn)，最好是在婚前簽訂協(xié)議，明確約定相關(guān)財(cái)產(chǎn)的歸屬問題。
法律鏈接：《婚姻法解釋》相關(guān)條文
《婚姻法解釋(二)》第十一條規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資取得的收益屬于婚姻法第十七條規(guī)定的“其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)”。
《婚姻法解釋(三)》第五條規(guī)定：“夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的收益，除孳息和自然增值外，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。”夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)在婚姻存續(xù)期間的自然增值，是指該增值的發(fā)生是因通貨膨脹或市場(chǎng)行情的變化而致，與夫妻雙方的協(xié)作勞動(dòng)、努力或管理等并無(wú)關(guān)聯(lián)。夫妻一方個(gè)人婚前所有的房屋，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的市場(chǎng)價(jià)格上漲而產(chǎn)生的增值，由于出售后的增值是基于原物交換價(jià)值的上升所致，是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的市場(chǎng)行為作用的結(jié)果，仍應(yīng)依原物所有權(quán)歸屬為個(gè)人所有。
