律師在處理案件時(shí)，經(jīng)常遇到和房產(chǎn)由房主簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，事后其配偶跳出來(lái)主張權(quán)利，認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，前兩年，房?jī)r(jià)月月上漲，配偶不知情也成為房主翻悔的理由，那么到底夫妻一方私自賣(mài)房有效嗎？
我認(rèn)為：這應(yīng)當(dāng)分別對(duì)待，不能籠統(tǒng)說(shuō)對(duì)還是不對(duì)。
首先，房屋必須是存續(xù)期間取得的房產(chǎn)，這才是。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于〈民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第89條規(guī)定：“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。”以及我國(guó)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第6條第4項(xiàng)的規(guī)定，共有的房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的，不得轉(zhuǎn)讓。 最高人民法院《關(guān)于〈〉若干問(wèn)題的解釋》第17條規(guī)定：“夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。也就是夫妻在賣(mài)房時(shí)應(yīng)協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。假如夫妻正在鬧離婚、或者因情感問(wèn)題正處于分居期間，一方擅自實(shí)施賣(mài)方行為，顯然是非夫妻共同意思表示，買(mǎi)房人在此種情形下仍然購(gòu)買(mǎi)且尚未過(guò)戶(hù)入住，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
其次，《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定，了善意取得制度。即無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬ㄈ┺D(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。所以假如上述情況變?yōu)橐环缴米詫?shí)施賣(mài)方行為，顯然是非夫妻共同意思表示，但買(mǎi)房人已經(jīng)合理支付價(jià)款且產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)入住完畢，這時(shí)雖然賣(mài)方配偶起訴法院，但買(mǎi)房人依據(jù)物權(quán)法106條精神完全可以拒絕其請(qǐng)求。
最后，由于我國(guó)不是英美判例法國(guó)家，具體的案件還應(yīng)具體分析，最好是最高院出更詳細(xì)的解釋?zhuān)苊馔话盖?，截然相反的結(jié)果。
