由于房產(chǎn)取得方式的不同（如房改、繼承、贈與、離婚等），取得時點的不同（婚前、婚后、喪偶），付款方式的不同（一次性、分期貸款、父母借款），給判定房產(chǎn)所有權(quán)帶來了不少困難，歸納起來常見情形如下：
因房改房取得產(chǎn)權(quán)后處分房產(chǎn)：夫妻一方去世后，配偶所購的房改房，享受了夫妻雙方工齡折扣等優(yōu)惠政策；或夫妻雙方交繳部分房改款后喪偶或離異。
因繼承或贈與取得產(chǎn)權(quán)后處分房產(chǎn)：夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方因繼承或贈與取得房產(chǎn)所有權(quán)。
因離婚后處分房產(chǎn)：夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得房產(chǎn)，原夫妻多次結(jié)、離婚，多份離婚協(xié)議對該房產(chǎn)歸屬約定不一；或要求不按原離婚協(xié)議約定條款進行處分；或離婚后未分割一方死亡。
因婚前或父母出資購房后處分房產(chǎn)：夫妻一方婚前簽訂購房合同，婚后登記在一方名下，共同嘗還貸款；或婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的。
以上是房產(chǎn)轉(zhuǎn)移過程中常見的四種情形，如何界定申請登記主體，我們不妨來逐一分析。
第一種情形
夫妻一方去世后，配偶所購的房改房，雖享受了夫妻雙方工齡折扣等優(yōu)惠政策，但根據(jù)最高人民法院《關(guān)于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購公房是否屬夫妻共同財產(chǎn)的函的復(fù)函》（〔2000〕法民字第4號）的相關(guān)意見，夫妻一方死亡后，如果遺產(chǎn)已經(jīng)繼承完畢，在世一方用自己的積蓄購買公有住房應(yīng)該視為個人財產(chǎn)，購買該房時所享受的已死亡配偶的工齡優(yōu)惠只是屬于一種政策性補貼，而非財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)益。故可通過詢問遺產(chǎn)是否繼承完畢，來解決在世一方處分房產(chǎn)登記申請問題。另，夫妻雙方交繳部分房改款后喪偶或離異，另一方后續(xù)繳納全款取得產(chǎn)權(quán)后處分房產(chǎn)，由于涉及使用夫妻共同積蓄，應(yīng)該視為原夫妻共同財產(chǎn)，處分時應(yīng)先辦理繼承或分割轉(zhuǎn)移登記。
第二種情形
夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方因繼承或贈與取得房產(chǎn)所有權(quán)。根據(jù)《婚姻法》第十六、十八條“繼承或贈與所得的財產(chǎn)，歸夫妻共同所有，遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)，為夫妻一方的財產(chǎn)”的規(guī)定中可判定：婚姻關(guān)系存續(xù)期間因法定繼承所得財產(chǎn)，應(yīng)為夫妻共同財產(chǎn)；遺囑或贈與合同中無明確歸夫或妻一方所有意思表示的，視為夫妻共同財產(chǎn)，反之為夫妻一方的個人財產(chǎn)。
第三種情形
婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得房產(chǎn)，因原夫妻多次結(jié)、離婚，多份離婚協(xié)議對該房產(chǎn)歸屬約定不一，或原夫妻要求不按原協(xié)議約定處分房產(chǎn)。《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未登記，不發(fā)生效力。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者登記等手續(xù)才生效，在一審法院辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者仍未辦理登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定該合同未生效。故在房屋未登記之前，原夫妻雙方就協(xié)議內(nèi)容可重新約定，但需要注意三點：一是原協(xié)議內(nèi)容涉及將房產(chǎn)離婚后贈與未成年子女，現(xiàn)要求變更協(xié)議內(nèi)容的，可按照《房屋登記辦法》第十四條規(guī)定，由監(jiān)護人提供為未成年人利益的書面保證；二是通過人民法院訴訟解除婚姻關(guān)系，不動產(chǎn)歸屬己在法律文書得到體現(xiàn)的，根據(jù)《物權(quán)法》第二十八條“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力”的規(guī)定，應(yīng)按生效法律文書的判決條款依法登記；三是夫妻婚姻存續(xù)期間取得的房屋，未辦理分割登記原配偶一方死亡，若在世一方及繼承人愿意共同申請登記，從便民的角度出發(fā)，筆者認為繼承人可持繼承公證書與在世一方共同辦理相應(yīng)離婚分割和繼承登記手續(xù)，若當(dāng)事人不配合申請，鑒于《物權(quán)法》第二十九條“因繼承或者遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力”的規(guī)定與原離婚分割協(xié)議內(nèi)容產(chǎn)生對抗，應(yīng)采取司法訴訟途徑來明確權(quán)益。
第四種情形
夫妻一方婚前簽訂購房合同，婚后登記在一方名下，共同嘗還貸款，產(chǎn)權(quán)登記的一方個人處分該房產(chǎn)是否可行?首先，配偶婚前已出資購買房屋，完成了取得房屋產(chǎn)權(quán)的實質(zhì)要件（個人簽訂合同、個人合同備案、個人抵押登記等）；其次，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)，不能因為結(jié)婚而變成夫妻共同財產(chǎn)，也不能因為居住而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》（以下簡稱《解釋三》）的規(guī)定，“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償”“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持”，故登記在一方名下的房產(chǎn)，個人申請?zhí)幏址慨a(chǎn)時，登記機構(gòu)可以通過詢問、承諾的方式來排除婚內(nèi)對財產(chǎn)的約定和法律責(zé)任。若遇婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，雖然《解釋三》已明確規(guī)定“可按照婚姻法第十八條第（三）項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)”，但筆者認為判定由一方父母出資為子女購買的行為已超出了房屋登記職責(zé)范圍，由于家庭關(guān)系的特殊性、民事行為的復(fù)雜性，是否由父母出資、是否為一方的個人財產(chǎn)，還應(yīng)由生效法律文書進行確認。
