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集資房屋私下轉讓糾紛　集資房屋私下轉讓糾紛
法官提醒：地方性法規、行政規章不能作為認定合同無效的依據
　　單位組織職工集資建房過程中，一些享有集資權的職工考慮到自身情況，未經單位同意擅自將自己的集資權轉讓他人，受讓方履行相關義務后占有并入住集資房多年，但轉讓方卻在六年之后提出訴訟，欲討回集資房。10月17日，隨著南通市中級人民法院終審判決書的送達，一起因此引發的房屋遷讓糾紛案塵埃落定，法院判決駁回原告（反訴被告）趙某、李某夫婦的訴訟請求，同時判令二人協助被告（反訴原告）余某辦理房屋產權過戶變更登記手續。
　　集資權協議轉讓
　　1999年，海安縣某公司組織職工建房，對職工申請集資的條件做了規定，并結合工齡等打分選層。原告趙某、被告余某作為單位同事，均符合集資條件。余某取得一套房屋的集資權后，了解到趙某的一些具體情況，又與趙某進行了協商，希望趙某能將集資權轉讓給他。趙某同意了余某的要求，并就轉讓條件進行了磋商。
　　1999年2月3日，趙某與余某簽訂轉讓協議一份，約定了雙方的權利與義務：（1）余某一次性給付趙某公司職工集資房轉讓費3000元；（2）趙某將自己分房應得分轉讓余某享受，選擇層號以趙某實際分為準；（3）趙某負責為余某代交公司職工集資款，余某交款給趙某，趙某須將收條給余某，趙某放棄轉讓房產權，余某享有轉讓房產權；（4）余某負責為趙某房屋轉讓保密；（5）本協議本著自愿原則一經雙方同意簽字即生效，雙方不得以任何理由反悔，如一方反悔除執行本協議外另加罰違約金壹萬元。
　　簽訂協議次日，余某即按約給付趙某職工集資房轉讓費3000元。此后，余某分兩次交給趙某71443.71元，并由趙某以自己的名義交納了集資款，收據由趙某返還給余某。
　　2000年1月18日，公司與每一位建房集資戶約定，本次所建職工住房，必須是公司職工正常居住，房產權屬公司，集資戶享有居住使用權，一律不得私自轉讓、轉借公司內外他人居住；對確因特殊原因，轉讓居住使用權者，必須提交書面申請，由公司及職代會集體研究，在公司職工中按實付款乘以通常折舊比例的房價進行調劑。對在一定時間內確無本院職工接受的前提下經公司同意，轉讓他人。出讓住房者必須一次性繳納土地征用費及配套建設等各項費用計人民幣伍萬元，方可轉讓，并永久不再享受住房公積金。趙某簽訂了上述格式協議，余某作為集資戶（自有份額）也簽有同樣格式協議。房屋建成后，余某占有趙某轉讓的集資房，并一直居住至今。
　　房改后對簿公堂
　　2004年11月，公司對集資房進行房改。依照海安縣政府文件，趙某與妻子李某申請購買上述轉讓給余某的集資房。按購買公有住房審批表確定，轉讓給余某的集資房房款為37307.51元，少于原先余某所交集資款數額（集資房款實為68250.04元，余款已退給集資人，但公司并未按審批表確定的價額，再從集資款中退款給購房人），故趙某、李某夫婦無需補交房款。2005年1月，趙某取得上述集資房的房屋產權證（房改優惠房）、土地使用權證（房改房）。此后，趙某、李某夫婦與余某為上述房產問題發生爭執，引起訴訟。
　　由于本案的復雜性，法院先后三次開庭進行了審理。
　　原告趙某、李某訴稱，我們是夫妻關系，趙某在公司工作。2005年，趙某取得集資房的所有權，但該房屋被余某侵占，現請求法院判令被告余某退還侵占的集資房。
　　被告余某答辯并反訴稱，我與趙某都是公司的職工。公司集資建房時，趙某和我訂立了房屋集資權轉讓協議，此后雙方按協議進行了履行。2000年，公司交付集資房后，該房一直由我使用至今。現請求法院判決駁回原告趙某、余某夫婦的訴訟請求。另外，我還反訴要求趙某按房屋轉讓協議約定，無條件為我辦理該房過戶手續，支付違約金10000元。
　　原告趙某、李某針對余某的反訴答辯稱，趙某與余某訂立的協議是資格轉讓協議，趙某對該協議中的房屋僅享有使用權，而且作為產權人的公司在集資過程中曾明確規定房屋不得私下轉讓，同時李某作為趙某的妻子并不知道趙某與余某間的轉讓協議，故雙方訂立的協議無效，現請求法院判決駁回反訴原告余某的反訴請求。
　　舉質證互不相讓
　　原告趙某、李某為證明其所主張事實，提供了訟爭房屋的國有土地使用證（房改房）、房產證（房改優惠房）、海安縣職工購買公有住房申請審批表、公司集資住房住戶協議書等證據。同時，公司有關負責人亦到庭作證證明，當時集資建房是福利房，按工齡等綜合打分，公司規定不得私自轉讓。公司領導在庭審中反映：“公司并不干涉他們在領取房產證前的私下交易”。
　　被告余某為支持其辯稱理由及反訴請求提供了1999年2月3日房屋轉讓協議書、收條、集資房款收據等證據。證人梅某則證明，2001年7月，因其裝修房屋，找趙某借訟爭房屋使用，趙某講鑰匙在余某身上。
　　雙方當事人質證中，對其它證據爭議不大，主要爭議在1999年2月3日房屋轉讓協議書上。原告趙某、李某提出被告余某對轉讓協議書進行了添加，認為余某現所提交轉讓協議中所載的“乙方同時享有甲方該轉讓房的一切優惠待遇”及“甲方無條件為乙方辦理該房過戶手續”兩句話不是一次形成的，其它內容無異議，并申請對協議進行鑒定。
　　2005年12月6日，西南政法大學司法鑒定中心受法院委托，出具了鑒定書，結論為“乙方同時享有甲方該轉讓房的一切優惠待遇”及“甲方無條件為乙方辦理該房過戶手續”二處字跡與協議書正文其它字跡不是同一支筆一次性連續書寫形成。原、被告對鑒定書均無異議。
　　不服一審再上訴
　　海安縣法院審理后認為，原告趙某通過與被告余某簽訂房屋轉讓協議，將自己享有的集資房權利及負擔的相應義務概括轉讓給被告余某，雙方意思表示真實，主觀上并無損害第三人利益的故意，不違反法律和行政法規的強制性規定。被告余某按約交納了集資款，并在房屋建成后長期實際占有該房。原告李某雖非協議的當事人，但結合常情及被告余某長期占有訟爭集資房的事實，能夠推定原告李某清楚協議的事實，認可了協議。根據上述情況綜合判斷，應認定雙方的集資房轉讓協議合法有效。原告趙某、李某要求被告余某退還集資房的請求，不予支持。被告余某反訴要求二原告為其辦理房屋過戶手續，二原告應本著誠信之原則，協助被告余某辦理房屋過戶手續。被告余某反訴要求二原告承擔違約金的請求，因房屋建成后被告余某就占有、使用該房屋，應認定二原告已將房屋交給了被告余某，僅是附隨的協助辦理過戶手續的義務未履行，故對被告余某的該項請求，不予支持。遂依據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》的有關規定，作出了前述判決。