丈夫在婚內(nèi)將夫妻共同所有的房屋賣給了別人，在和妻子離婚后，買家要求仍然居住在房屋內(nèi)的女方搬離，女方則以自己對前夫賣房不知情為由而拒絕搬離，買家只好向法院起訴請求對房屋的所有權(quán)的物權(quán)保護(hù)。上海離婚律師則指出，本案的關(guān)鍵在于需要認(rèn)定買家是否為“善意第三人”，若為善意第三人，則可以依法獲得房屋的所有權(quán)，并要求女方搬離，女方則可以要求其前夫給予賠償。
趙某與李某戀愛期間，趙某于2004年8月以其本人的名義購買A小區(qū)樓房一處，該房屋總房款10萬元，首付3萬元（李某出資2萬元），按揭貸款7萬元。同年12月兩人登記結(jié)婚，婚后共同償還貸款至2012年11月雙方離婚。兩人婚姻關(guān)系存續(xù)期間，因經(jīng)營需要共同向銀行貸款35萬元，由趙某的朋友張某提供擔(dān)保，后張某代趙某夫婦償還貸款。2012年9月趙某與張某簽訂房產(chǎn)買賣合同，以將其購買的A小區(qū)樓房出賣給張某的方式償還借款35萬元，后雙方辦理房產(chǎn)變更及土地使用登記手續(xù)，趙某隨即搬離該樓房，李某繼續(xù)在此居住。2012年12月趙某與李某經(jīng)法院調(diào)解離婚，趙某支付李某20萬元，李某認(rèn)可該筆款項系出售涉案樓房的分割款。2013年9月張某要求李某返還房屋搬離A小區(qū)樓房，李某則以趙某與張某簽訂房產(chǎn)買賣合同時其不知情為由否認(rèn)合同的效力并拒絕搬離，張某遂訴至法院請求物權(quán)保護(hù)。本案中，關(guān)于趙某與張某簽訂房產(chǎn)買賣合同是否有效，張某能否主張物權(quán)保護(hù)存在以下兩種觀點：第一種觀點認(rèn)為，李某作為涉案房產(chǎn)的共有人，在其不知情的情況下，其夫趙某擅自將房屋賣給第三人，擅自處分房屋的行為應(yīng)當(dāng)無效。第二種觀點認(rèn)為，未經(jīng)夫妻雙方同意一方擅自賣房并非絕對無效，因保護(hù)買受人的合法權(quán)益，應(yīng)以購房人是否系善意、有償作為判斷未經(jīng)夫妻雙方同意一方擅自賣房合同效力的條件，只要購房人有證據(jù)證明夫妻雙方同意，該合同有效。買受人可以主張物權(quán)保護(hù)。
上海離婚律師指出：第二種觀點是正確的，趙某在和張某簽訂房屋買賣合同時沒有經(jīng)過李某的同意，趙某的行為屬于無權(quán)處分行為，如果張某能夠證明自己在和趙某簽訂合同時是趙某和李某的共同意思表或者是對趙某瞞著李某簽訂合同不知情，則張某可以被認(rèn)定為善意第三人，可以獲得房屋的所有權(quán)，就可以要求李某搬離房屋。
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》第十一條：一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
滬律網(wǎng)提示：男女雙方對夫妻共同財產(chǎn)享有同等的處分權(quán)，一方在處分像夫妻共同所有的房屋等此類財產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過另一方的同意，否則就是無權(quán)處分的行為。同時為了保護(hù)善意第三人的利益，給予第三人可以通過善意取得制度獲得對財產(chǎn)的所有權(quán)。
