2003年5月，汪某一家三口購買了上海康定路某號一處預售商品房，并辦理了該房屋的登記備案手續。2004年7月，楊小姐與汪某一家簽訂了有關房屋轉讓的協議書，約定由汪某一家將購買的預售商品房以58萬元人民幣的價格賣給楊小姐，同時告知該房屋已設定抵押，抵押金額為20萬元。簽約當天，楊小姐支付了定金9萬元，在10日內又支付了8.4萬元。2004年11月，汪某一家將房屋交付給了楊小姐。
汪某一家還承諾在開發商辦出大產證之日起45天內，辦妥房屋的小產證，在完成上述事宜后的3天內，再與楊小姐簽訂正式的房屋買賣合同。2004年11月，開發商取得了大產證，可是汪某一家卻未按約定辦理小產證及注銷抵押登記。
今年3月3日，楊小姐向汪某一家發出了律師函，要求繼續履行協議書中的約定，但未果。隨后，楊小姐起訴到法院，要求汪某一家按約定將系爭房屋的產權過戶給自己。
法院審判
汪某一家辯稱，與楊小姐簽訂協議書時，還沒有取得系爭房屋的產權，協議書僅僅是買賣房屋的意向性合同。而在履約過程中，汪某夫妻之間產生了重大矛盾，并于今年4月經區民政局協議離婚，由于出現這一新情況，所以無法繼續履行協議書。
法院則查明，在楊小姐起訴后不久，汪某一家申請辦理了系爭房屋的抵押登記注銷手續，并在1個月后取得了系爭房屋的小產證。
法院認為，當初的協議書是買賣雙方自愿簽訂，內容包括定金數額、定金支付日期，還包括了房屋交付、房款支付日期及方式、產權過戶等內容。在實際履約過程中，楊小姐不僅向汪某一家支付了定金，還支付了部分購房款，汪某一家也將房屋實際交付給了楊小姐占有使用。因此，協議書不僅是買賣房屋的意向性合同，可以認定其性質就是房屋買賣合同，只是由于當時汪某一家沒有取得房屋的小產證，才不能簽訂正式的房屋買賣合同。
現在，系爭房屋的抵押權已被注銷，汪某一家在案件的訴訟過程中也取得了小產證，系爭房屋完全符合轉讓的法定條件。至于汪某夫婦離婚純屬家庭內部事務，不構成可以推翻協議書的法定事由。所以法院作出判決，汪某一家與楊小姐補簽正式的房屋買賣合同，并至房地產交易中心辦理產權過戶手續。
律師點評
雖然汪某夫婦關系不睦、離婚分手，但如同法院確認的那樣，離婚并不能對抗他們與楊小姐簽訂的涉及二手房買賣的協議書。當然，汪某一家與楊小姐簽訂協議書時，還未獲得小產證，但沒有小產證，只是不能向房地產交易中心辦理產權變更，而雙方所簽訂的買賣二手房意向是明確的，況且雙方在一些具體細節上均取得了一致意見。所以，法院最終認定離婚屬家庭內部事務，在對抗出售房屋的外部事務上，不具有法定的對抗效力。
