簡述：個體戶向二房東借商鋪經營，并對商鋪進行了裝修。不料，二房東被產權人告上法庭，判決解約。為收回房屋，產權人斷水斷電，商戶受牽連，向二房東索賠無果，甚至押金被扣。個體戶無奈訴至法院，但由于商鋪已經被清空，無法評估裝修價值，法院酌情確定損失數額，個體戶終獲賠償。
昌某娣與上海承源企業發展（集團）有限公司房屋租賃合同糾紛一案一審民事判決書
上海市浦東新區人民法院
民事判決書
（2009）浦民一（民）初字第26494號
原告昌某娣，女，1971年8月18日出生，漢族，住上海市寶山區羅店鎮遠景村東小53號。
委托代理人李國東，上海某某律師事務所律師。
委托代理人段晴，上海某某律師事務所律師。
被告上海承源企業發展（集團）有限公司，住所地上海市浦東新區航津路658號8層。
法定代表人張存燈，總經理。
委托代理人吳剛，上海市某星律師事務所律師。
原告昌某娣訴被告上海承源企業發展（集團）有限公司（以下簡稱承源公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2009年11月20日受理后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告昌某娣的委托代理人李國東、段晴，被告承源公司的委托代理人吳剛到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告昌某娣訴稱，2008年10月22日，原、被告簽署《店鋪/專柜租賃合同》，原告承租被告位于上海市浦東新區嶗山路704號承源廣場B－22商鋪，租期自2008年11月30日起至2011年11月30日止，月租金人民幣（以下同幣種）3,449元。合同簽訂后，原告支付了租金10,347元、押金6,898元。經被告同意，原告對商鋪進行了裝修，花費了裝修費用。后因被告未履行簽訂合同時的承諾，2009年2月3日雙方又簽訂了《補充協議》，將租金調整為2,070元。但之后被告仍未依約定履行義務，且未及時向房屋產權人支付租金，產權人多次停水停電，原告日常經營陷入癱瘓，造成重大經濟損失。期間，承源廣場曾出現停電及電梯停運。鑒于被告的違約行為，原告起訴至法院，要求判令：1、解除原、被告簽訂的《店鋪/專柜租賃合同》；2、被告返還押金6,898元；3、被告賠償原告裝潢費5,000元；4、被告賠償原告經濟損失5,000元。
被告承源廣場辯稱，被告并未違反合同約定，不存在違約行為。原告未按約定支付租金，存在違約行為，被告保留起訴的權利。雙方租賃合同已于2009年12月14日到期，不存在解除問題。合同履行期間，被告已經投入廣告費用，也未出現停電和電梯停運的情況，直至合同到期后才停止水電供應。故請求駁回原告的訴訟請求。
經審理查明，2008年10月22日，原、被告簽訂一份《店鋪/專柜租賃合同》，約定被告將坐落于上海市浦東新區嶗山路704號承源廣場B－22商鋪出租給原告，月租金3,449元。合同簽訂后，原告向被告支付了三個月租金10,347元和履約保證金6,898元，并入駐裝修。
2009年2月，原、被告簽訂《補充協議》，約定租賃期限變更為2008年12月15日至2009年12月14日，租金變更為原《店鋪/專柜租賃合同》的60％，即每月2,070元，押金不變。原告于2009年2月15日前支付六個月租金12,420元，原告原先已支付租金10,347元，余額2,073元于2009年2月15日前匯入被告帳戶，以后按照每三個月支付一次，先付后用，租金支付日為上期租金到期前20日內。被告承諾在該年度再投入8萬元進行廣告推廣。就原合同鋪位，原告有優先承租權。經原、被告確認，原告已支付了六個月租金。
另查，涉案的嶗山路704號等房屋系被告向案外人上海新悅投資管理有限公司（以下簡稱新悅公司）承租。因被告未按約支付2009年2月1日起的租金，雙方產生糾紛，新悅公司于2009年3月向本院提起訴訟要求解除合同等。該案經本院審理后，于2009年10月判決確認雙方合同于2009年4月27日解除，被告將房屋返還新悅公司等。后被告不服提起上訴，上海市第一中級人民法院審理后維持一審判決。
審理中，原告提供了一張裝修費發票，證明其投入裝修費用13,000元。被告曾向本院申請對原告的裝修進行評估，但被告未按指定時間到場，又因評估人員未能進入現場，致評估不成。后本院至現場進行了查看，發現涉案的承源廣場目前由新悅公司聘請的物業公司控制，現場基本已清空，因商鋪號牌等難以辨認，無法確定各小商鋪的具體位置，但可見大部分商鋪有墻紙、燈具、門頭廣告等裝修痕跡。
經本院釋明，被告表示涉案商鋪已經由新悅公司收回，不需要法院再判決原告將房屋返還被告，對原告欠付的租金和水電費保留訴權，不要求在本案中處理，但不同意返還履約保證金。
以上事實，有《店鋪/專柜租賃合同》、《補充協議》、存款憑證、發票、收據及庭審筆錄等在案佐證。
本院認為，原、被告簽訂的租賃合同系當事人真實意思表示，合法有效。在原、被告的租賃期限內，被告與新悅公司之間的租賃合同解除，原、被告之間的租賃合同喪失履行基礎，亦應予以解除，故原告要求解除合同的訴請依法應予支持。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。經本院釋明，被告不要求在本案中處理租金和水電費問題，并以此為由拒絕返還租賃保證金，顯然違背誠實信用原則，故本院對原告要求被告返還租賃保證金的訴請予以支持。原告提供的裝修發票真實性難以確認，目前也無法對裝修價值再行評估，但根據現場情況，原告確實投入了一定的裝修，本院綜合本案實際情況，根據公平合理的原則，酌情確定被告應賠償的裝修損失數額。原告要求被告賠償其他經濟損失，未提供證據證明，本院不予支持。
據此，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十七條之規定，判決如下：
一、解除原告昌某娣與被告上海承源企業發展（集團）有限公司之間的《店鋪/專柜租賃合同》及《補充協議》；
二、被告上海承源企業發展（集團）有限公司應于本判決生效之日起十日內返還原告昌某娣履約保證金6,898元；
三、被告上海承源企業發展（集團）有限公司應于本判決生效之日起十日內賠償原告昌某娣裝修損失2,000元；
四、駁回原告昌某娣要求被告上海承源企業發展（集團）有限公司賠償經濟損失5,000元的訴訟請求。
負有金錢給付義務的當事人如未按判決指定的期間履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費222元，由原告昌某娣負擔172元，被告上海承源企業發展（集團）有限公司負擔50元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
審判長 張卓郁
審判員 黃政
人民陪審員 馬順山
二Ｏ一Ｏ年十月十二日
書記員 許瑞芬
