在合同簽訂后，當事人都應當按照約定全面履行自己的合同義務，否則對方有權追究相應的違約責任。近日，江蘇省蘇州市吳江區人民法院就審理了這么一起案件，賣房人因為任性違約，吃了一張97萬余元的“罰單”。上海房產糾紛律師在此提醒到，房屋買賣合同標的的數額往往都很大，一旦違約，承擔的違約責任會很重。
2015年12月，施某意欲出售一套拆遷安置房，便找到中間人孫某，在其提供空白的房屋買賣合同上的出賣人處簽字，載明出售該套房屋。2016年1月，在該合同價款47萬元、付款方式、違約責任等內容經他人填寫完畢之后，翁某作為買受人在合同上簽字確認。隨后，翁某先后通過孫某向施某轉交37萬元，向動遷辦轉賬10萬余元。2018年3月，翁某在動遷辦手續完成后準備拿房時，卻發現房產登記的是施某妹妹小施的名字，而并非施某的名字。翁某多次催促施某通知其妹妹配合辦理收房無果后，一紙訴狀將施某起訴至法院，要求解除雙方之間的房屋買賣合同，并要求施某返還購房款47萬元、賠償房屋差價損失139萬余元。施某則認為，一方面，當初其賣房時，中間人孫某并未向其明確買受人的信息，后因其沒有時間處理售房事宜，便在孫某提供的空白合同上簽字后交由孫某處理，其與翁某之間的房屋買賣合同并未成立生效；另一方面，該房屋至2017年12月才可以辦理結算手續，其根本不知道房款支付至動遷辦的事情；另外，該房屋系拆遷安置房，被安置人員包括其多個家庭成員，其父親也不同意出售該房屋，其個人對于該房屋沒有處分權。故其認為其無需賠償翁某的各項損失。法院經審理后認為，施某在孫某提供的空白合同上簽字，可視為其與孫某之間形成委托合同關系，孫某為處理委托事務所作出的行為對施某具有約束力；且施某在其簽署空白合同后，在合同條款尚未達成一致，對于誰是買房人尚不知曉的情況下，即收取了孫某轉交的37萬元房款，在翁某多次催促其至動遷辦收房時，亦未對房屋價款提出異議，故視為其對受托人即孫某的行為予以認可；另外，施某在孫某提供的空白合同上簽字后交由翁某簽字，且房款亦由翁某轉賬給孫某后轉交施某，翁某有理由相信孫某有權代施某處理房屋買賣事宜。故該房屋買賣合同合法有效，對雙方具有約束力，施某應按照合同約定承擔相應法律責任。現該房屋系拆遷安置房，且存在其他共有人，施某已明確表示其他共有人不同意出售該房屋，無法發生物權變動的效力，故翁某可以要求解除雙方之間的房屋買賣合同，施某應將已收取的房款37萬元應返還翁某，另10萬余元翁某可自行前往動遷辦公室辦理返還事宜。另外，根據房產評估公司的評估報告，該房屋價值已增至186萬余元，與原房款相差139萬余元。既然房屋買賣合同無法繼續履行，施某的違約行為已經給翁某造成了損失；但翁某在合同簽訂過程中明知涉案房屋具有其他共有人，但卻未要求其他共有人簽字，亦存在一定過錯，應自行承擔30%的責任。最終，法院根據案件實際情況，判決解除雙方之間的房屋買賣合同，并判令施某退還翁某購房款37萬元、賠償房屋差價損失97萬余元。
上海房產糾紛律師表示：本案中孫某作為受托人，其簽訂的房屋買賣合同實質上是在委托人施某和第三人翁某之間形成，因此施某受到房屋買賣合同的約束。施某在賣房時沒有告知翁某房屋的其他共有人不同意出售該房屋，造成翁某財產上的損失，翁某需要承擔違約責任。
《合同法》第一百零七條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
滬律網提示：本案中因為房屋的其他共有人不同意出售該房屋，施某出售房屋屬于無權處分，而翁某作為善意的買方，因房屋尚未完成過戶，也不能主張善意取得房屋的所有權，因此法院判決解除買賣合同是正確的，但是施某仍然要承擔賠償房屋差價損失的違約責任。
