一買家根據(jù)沙盤模型購買中意的商鋪，商鋪到手后卻發(fā)現(xiàn)和模型完全不同，買家拒絕支付剩余購房款被開發(fā)商起訴，買家見狀，提起反訴要求解除購房合同，最終獲得了法院支持。上海合同律師指出，能否解除合同的關(guān)鍵在于合同一方的違約行為是否導(dǎo)致合同的目的完全不能實(shí)現(xiàn)。
2012年底，小平（化名）以同排單價(jià)最高的價(jià)格，向某房地產(chǎn)開發(fā)商購買了一處商鋪，并簽訂了買賣合同。當(dāng)時(shí)，開發(fā)商根據(jù)沙盤模型向小平展示了購買商鋪所在的位置、道路、采光及周邊基礎(chǔ)設(shè)施情況，并利用沙盤對小平購買的商鋪位置，作出具體說明和允諾。此后，因開發(fā)商未按照備案的總平面圖，在小平購買的商鋪前建造連廊，小平認(rèn)為影響商鋪的商業(yè)價(jià)值，便不再繼續(xù)支付剩余的購房款。后開發(fā)商便以小平未依約支付購房款及拒不履行辦理銀行按揭手續(xù)為由，訴至法院，要求小平夫妻二人支付購房款。不料，小平也向法院提出反訴訴訟請求，要求解除雙方簽訂的買賣合同，并退還首付款等費(fèi)用及相應(yīng)利息。法院經(jīng)審理認(rèn)為，開發(fā)商與小平簽訂《商品房買賣合同》，系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法，該合同成立并生效。生效的合同對合同的締約雙方均具有約束力，雙方均應(yīng)按照合同的約定履行義務(wù)。開發(fā)商在履行合同過程中，未嚴(yán)格按照合同約定履行法定義務(wù)，擅自變更房屋設(shè)計(jì)及環(huán)境布局，在小平所購買的鋪面上建造連廊，變更后也未書面通知小平。本案中，開發(fā)商以沙盤模型作為售樓廣告，向小平展示了所購買的商鋪的位置及其他情況，沙盤中涉案商鋪位于中匯廣場圓弧轉(zhuǎn)彎處，視野通透，道路暢通無阻。對商品房買賣合同的簽訂以及房屋價(jià)格的確定，有重大影響，該售樓廣告應(yīng)當(dāng)視為要約，該沙盤雖未載入商品房買賣合同，但也應(yīng)當(dāng)視為合同的內(nèi)容，其客觀上也導(dǎo)致小平以同排中單價(jià)最高的價(jià)格購買案涉商鋪。開發(fā)商建造連廊的行為造成小平所購買的商鋪人流隔斷，光線陰暗，商鋪的商業(yè)價(jià)值降低，已構(gòu)成嚴(yán)重違約，致使小平購買商鋪的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，并造成經(jīng)濟(jì)損失。因此，小平要求解除訴爭商品房買賣合同、返還購房款及相關(guān)費(fèi)用并賠償利息損失的主張，法院予以支持。最終，法院判決解除開發(fā)商與小平簽訂的《商品房買賣合同》，開發(fā)商應(yīng)退還小平已支付的購房款等費(fèi)用及利息。
上海合同律師認(rèn)為：因?yàn)殚_發(fā)商展示的沙盤模型的商鋪從位置、采光、人流以及交通都較好，小平這才購買了商鋪，但是實(shí)際購買到的商鋪和模型中的完全不一樣，達(dá)不到小平開設(shè)店鋪的要求，也即開發(fā)商所做的要約并沒有實(shí)現(xiàn)，屬于根本違約，購房合同應(yīng)當(dāng)解除。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
滬律網(wǎng)指出：本案中房屋的設(shè)計(jì)和環(huán)境的布局對買家購房起到了決定性的作用，即使沒有在合同中體現(xiàn)，但是也屬于要約，開發(fā)商提供的房屋和模型不一樣，不符合要約，導(dǎo)致買家的合同目的完全不能實(shí)現(xiàn)，該合同應(yīng)當(dāng)被解除，開發(fā)商還需要承擔(dān)違約責(zé)任。
