一個購房者通過一家中介公司購買了一套二手房，花了90萬元，卻不想這家中介公司并不是賣房者直接聯(lián)系的那家，而是賣房者聯(lián)系的那家中介公司委托的，而且賣房者出售這套房屋的心理價位是為155萬，購房者和賣房者就因此產(chǎn)生了糾紛。
孫某通過一家名叫群策地產(chǎn)的中介，買了杭州拱墅區(qū)某公寓的一套二手房，總價90萬。然而，房東根本不知道自己這套房子已經(jīng)被賣出去了。而且銷售的價格也根本對應(yīng)不上，房東的心理價位是155萬，孫某簽訂的合同，房價才90萬，整整相差65萬。孫某的購房合同顯示甲方是一個名叫杭州大滕房產(chǎn)的中介公司。原來，房東張某委托杭州大騰房產(chǎn)進行銷售，雙方約定的掛牌價是155萬。杭州大滕房產(chǎn)又請了杭州群策地產(chǎn)作為二級分銷商去尋找客戶，孫某就是他們的客戶，90萬的房價是杭州大滕房產(chǎn)授權(quán)的。
問題1：杭州大騰房產(chǎn)是否能夠委托杭州群策地產(chǎn)去尋找客戶？又是否能按照90萬元的房價來賣房？
律師回答到：依據(jù)《民法典》第961條的規(guī)定：“中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。” 第962條規(guī)定：“中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”張某委托杭州大騰房產(chǎn)銷售其房屋，雙方之間肯定是簽訂了中介合同的，杭州大騰房產(chǎn)作為中介人，有義務(wù)幫張某找到賣家，杭州大滕房產(chǎn)又請了杭州群策地產(chǎn)作為二級分銷商去尋找客戶，雖然也是出于幫張某賣出房屋的目的。但是張某對這套房屋的心理價位是155萬，而杭州大滕房產(chǎn)卻以90萬元的價格，和孫某簽訂了房屋買賣合同，而且張某毫不知情，因此這套房屋并不能按照90萬元來賣，因為已經(jīng)超出了張某通過合同給杭州大騰房產(chǎn)的權(quán)限。
問題2：從委托合同的角度看，杭州大騰房產(chǎn)是否構(gòu)成為違約？
律師表示：因為《民法典》在針對中介合同規(guī)定中指出“本章沒有規(guī)定的，參照適用委托合同的有關(guān)規(guī)定。”因此針對杭州大騰房產(chǎn)轉(zhuǎn)委托杭州群策地產(chǎn)的行為應(yīng)當(dāng)以《民法典》對委托合同的相關(guān)規(guī)定來加以界定，依據(jù)《民法典》第923條的規(guī)定：“受托人應(yīng)當(dāng)親自處理委托事務(wù)。經(jīng)委托人同意，受托人可以轉(zhuǎn)委托。轉(zhuǎn)委托經(jīng)同意或者追認的，委托人可以就委托事務(wù)直接指示轉(zhuǎn)委托的第三人，受托人僅就第三人的選任及其對第三人的指示承擔(dān)責(zé)任。轉(zhuǎn)委托未經(jīng)同意或者追認的，受托人應(yīng)當(dāng)對轉(zhuǎn)委托的第三人的行為承擔(dān)責(zé)任；但是，在緊急情況下受托人為了維護委托人的利益需要轉(zhuǎn)委托第三人的除外。”杭州大騰房產(chǎn)轉(zhuǎn)委托杭州群策地產(chǎn)的行為顯然是沒有經(jīng)過張某同意的，而且張某事后也沒有追認，同時杭州群策地產(chǎn)和孫某簽訂的購房合同，以90萬元的價格賣出了房屋，遠低于張某155萬元的心理價位，損害了張某的利益，因此杭州大騰房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)就張某遭受的實際損失，予以相應(yīng)的賠償。
問題3：這一事件應(yīng)該如何處理呢？
律師認為：鑒于張某并不知道自己的房屋已經(jīng)被賣出了，那么可以主張對孫某和杭州群策地產(chǎn)之間簽訂的購房合同，至于作為善意第三人的孫某在合同簽訂過程中遭受的損失，應(yīng)當(dāng)由杭州群策地產(chǎn)予以賠償，同時張某還可以追求杭州大騰房產(chǎn)的違約責(zé)任，要求其承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
