眾所周知，房屋的價(jià)格是會(huì)隨著市場(chǎng)需求的變化而變化的，而且往往可能是變化幅度挺大。這不，一賣(mài)家在和買(mǎi)家簽訂了二手房的房屋買(mǎi)賣(mài)合同之后，房屋價(jià)格就上漲了，賣(mài)家坐地起價(jià)要買(mǎi)家再加五萬(wàn)，買(mǎi)家自然是不愿意，最后向法院起訴要求解除了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，賣(mài)家也被判承擔(dān)違約責(zé)任。
2019年，紀(jì)某出于剛需，想要置換一套大一點(diǎn)的房子。在將自己原有房屋賣(mài)出后，紀(jì)某經(jīng)房產(chǎn)中介介紹看中了劉某的房子，最終敲定紀(jì)某以220萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)劉某的房子。簽訂《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》的當(dāng)天，紀(jì)某便支付了5萬(wàn)元定金。
兩個(gè)月后，紀(jì)某終于辦齊了各項(xiàng)手續(xù)，而雙方約定辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)的時(shí)間也如期而至。然而劉某卻提出因?yàn)榉课輧r(jià)格上漲，要至少加價(jià)5萬(wàn)元才賣(mài)，不然雙方就解除合同。白紙黑字的合同簽了，定金交了，房款也準(zhǔn)備好了，就差“臨門(mén)一腳”，賣(mài)方卻違約了，這個(gè)變故讓紀(jì)某措手不及。紀(jì)某將劉某訴至法院，要求解除雙方簽訂的合同，同時(shí)要求對(duì)方雙倍返還定金10萬(wàn)元并賠償房屋差價(jià)損失25萬(wàn)元，合計(jì)35萬(wàn)元。庭審中，劉某認(rèn)為案涉房屋是自己與妻子藍(lán)某的共有財(cái)產(chǎn)，自己簽訂《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)未取得藍(lán)某同意，現(xiàn)藍(lán)某不同意出售房屋，兩人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，自然無(wú)法履行合同，僅同意返還紀(jì)某5萬(wàn)元定金。經(jīng)紀(jì)某申請(qǐng)，法院對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估，經(jīng)評(píng)估，該時(shí)間案涉房產(chǎn)價(jià)格為238萬(wàn)元，比合同約定的成交價(jià)高出18萬(wàn)元。法院經(jīng)審理認(rèn)為，紀(jì)某與劉某簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》系雙方真實(shí)意思，雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定履行義務(wù)。紀(jì)某依約向劉某支付定金后，劉某未在約定期限內(nèi)履行房屋過(guò)戶手續(xù)，顯屬違約。因劉某明確表示拒絕履行合同，現(xiàn)紀(jì)某訴請(qǐng)解除雙方簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，具有事實(shí)與法律依據(jù)。因劉某不履行合同義務(wù)，紀(jì)某變賣(mài)原有房產(chǎn)后，未能實(shí)現(xiàn)重新購(gòu)置房產(chǎn)的目的，現(xiàn)由于房?jī)r(jià)變化等因素，增加紀(jì)某今后購(gòu)房成本，造成紀(jì)某損失18萬(wàn)元。最終，法院判決解除雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同；被告劉某返還原告紀(jì)某定金5萬(wàn)元并賠償紀(jì)某損失18萬(wàn)元，共計(jì)23萬(wàn)元。
問(wèn)題1：本案中劉某為何要承擔(dān)違約責(zé)任？
律師表示：根據(jù)《民法典》第577條的規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。在本案中，劉某因?yàn)榉课輧r(jià)格上漲而提出紀(jì)某要增加購(gòu)房款，否則就不辦理過(guò)戶手續(xù)，導(dǎo)致買(mǎi)家紀(jì)某無(wú)法如約獲得房屋的所有權(quán)，劉某的行為屬于違反《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》的約定，故應(yīng)當(dāng)承當(dāng)相應(yīng)的違約責(zé)任。
問(wèn)題2：在本案中，劉某為何不用返還雙倍的定金給紀(jì)某？
律師解釋道：根據(jù)《民法典》第587條的規(guī)定：債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。劉某作為收受定金的一方，在其違約的情況下，應(yīng)當(dāng)返還雙倍的定金給紀(jì)某，但是再根據(jù)《民法典》第588條：當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失的，對(duì)方可以請(qǐng)求賠償超過(guò)定金數(shù)額的損失。即在既有違約金又有定金的情況下，擇其一，本案中既然選擇了違約金，那么定金就只需如數(shù)返還，而不需要雙倍返還。
問(wèn)題3：本案中劉某以房屋的出售沒(méi)有經(jīng)過(guò)自己的妻子同意為由主張合同無(wú)效，是否有法律依據(jù)？
律師回答到：即使本案中的房屋確實(shí)為劉某和其妻子藍(lán)某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，劉某在出售該房屋的時(shí)候沒(méi)有經(jīng)過(guò)藍(lán)某的同意，構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，在現(xiàn)行《民法典》的規(guī)定下，原《合同法》第51條規(guī)定的：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”被刪除，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力不因出賣(mài)人無(wú)權(quán)處分而無(wú)效，在沒(méi)有無(wú)效是由的情況下，該合同系合同有效。
