近日，江西省南昌市西湖人民法院判決了一起房屋租賃合同的糾紛案，法院認(rèn)為出租方提供不符合約定的租賃物，存在重大違約，但并沒有構(gòu)成根本性違約。上海合同律師指出區(qū)分一般違約和根本違約的關(guān)鍵在于違約行為是否導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行，導(dǎo)致合同相對(duì)方的合同目的不能實(shí)現(xiàn)。
法院經(jīng)審理查明：2018年4月，被告1某產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布《信息披露公告》，載明：以現(xiàn)狀掛牌被告2某中心原辦公樓，以整體打包方式進(jìn)行公開招租，租期5年。原告某酒店于2018年5月提出書面申請(qǐng)，申請(qǐng)承租涉案房屋，并按公告要求交納了交易保證金人民幣30萬元至被告1某產(chǎn)權(quán)交易所。2018年5月22日，被告1某產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布《受讓人資格確認(rèn)通知》，通知原告具備該項(xiàng)目受讓人資格。后租賃房屋交付時(shí)，原告發(fā)現(xiàn)租賃房屋現(xiàn)狀與招標(biāo)出租的狀況不符，房屋內(nèi)原有20余臺(tái)空調(diào)被原承租方拆除，房屋吊頂和消防管網(wǎng)等也存在一定程度的損壞。原告認(rèn)為被告2某中心不能按招標(biāo)公告約定交付房屋，導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，故未與被告2某中心簽訂正式的租賃合同，并于2018年7月11日向被告1某產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)函，申請(qǐng)退回30萬元交易保證金未果。原、被告因此產(chǎn)生糾紛，原告遂訴至法院，要求被告1、2共同返還保證金30萬元。一審法院認(rèn)為，依《合同法》第60條第l款規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案租賃合同系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，應(yīng)予以認(rèn)可，雙方應(yīng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。涉訴房屋內(nèi)裝修及物品雖然有一定程度的損壞以及空調(diào)被拆除等，但尚不構(gòu)成根本性違約，并不必然導(dǎo)致合同無法履行，原告可與被告2某中心溝通租賃房屋內(nèi)部裝修及空調(diào)拆除問題，再行決定合同是否繼續(xù)履行。對(duì)租賃合同未能實(shí)際履行，導(dǎo)致租賃物造成一定時(shí)間的閑置，產(chǎn)生了一定的租金損失，雙方均負(fù)有責(zé)任。法院院酌定原告承擔(dān)30%的次要責(zé)任，被告承擔(dān)70%的主要責(zé)任。原告責(zé)任部分，被告2某中心有權(quán)扣除一部分保證金作為補(bǔ)償。故法院最終認(rèn)定被告2某中心應(yīng)返還原告某酒店保證金21萬元，因保證金由被告1某產(chǎn)權(quán)交易所保管，故由被告1某產(chǎn)權(quán)交易所直接給付原告某酒店即可。據(jù)此，一審法院依法判令：被告1某產(chǎn)權(quán)交易所退回原告某酒店交易保證金人民幣21萬元，并駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。宣判后，雙方均未上訴，并按照判決履行完畢，做到了案結(jié)事了。
上海合同律師表示：本案中，被告作為出租方，沒有按照合同的約定提供出租房，但是并沒有導(dǎo)致租賃合同不能完全履行，承租人仍然可以承租房屋，合同沒有必要解除，但是被告仍然需要承擔(dān)一定的違約責(zé)任。
《合同法》第六十條：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。第二百一十六條：出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。
滬律網(wǎng)提示：根本違約，是指當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為將導(dǎo)致合同相對(duì)方的合同目的落空的違約方的嚴(yán)重違約行為。當(dāng)事人一方遲延履行其主要債務(wù)，還不能稱之為根本違約，只有當(dāng)其遲延履行的行為致使合同相對(duì)方合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，才可將之稱為根本違約。
