日前，隨著各地“最牛樓頂別墅”的新聞頻繁見諸報端，小區(qū)“私搭亂建”侵害小區(qū)公共利益這一普遍的社會問題再次引起了人們的關注。司法實踐中，何為物業(yè)公共區(qū)域?何為“違章建筑”?對于部分業(yè)主私自搭建“違章建筑”的行為，物業(yè)公司或自身權利受到侵害的業(yè)主應當如何作為?
業(yè)主樓頂露臺搭建維權
對于小區(qū)部分業(yè)主在樓頂露臺搭建的建筑物，首先應明確業(yè)主獨用露臺為業(yè)主專有部分還是小區(qū)公共部分。按照《建筑物區(qū)分所有權解釋》第2條第2款規(guī)定，露臺要成為專有部分的組成部分，必須具備以下條件：(1)符合規(guī)劃，即是經(jīng)過規(guī)劃行政主管部門批準的規(guī)劃。(2)物理上專屬于特定房屋。(3)銷售合同有約定。即建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中。除此之外，露臺一般應認定為小區(qū)公共部分，任何業(yè)主不得私自搭建建筑物。
其次，應明確何為違章建筑。違章建筑是行政執(zhí)法和司法適用中極為普遍的法律概念。一般來說，違章建筑物在本質上是違反了《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》等相關法律、法規(guī)的規(guī)定而建造的房屋及設施。
如業(yè)主是在未經(jīng)規(guī)劃審批的情況下，私自在屬于公共部分的露臺上搭建建筑物，則應屬于違章建筑，既破壞了樓頂及隔離墻的原狀，改變了原設計用途，也影響了小區(qū)整體觀瞻，侵害了全體業(yè)主的利益，理應由相關部門依法拆除。
業(yè)主占用綠地擴大陽臺面積維權
依據(jù)《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第4條規(guī)定：“業(yè)主違反物業(yè)服務合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務與管理的行為，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。
如業(yè)主違反《商品房買賣合同》的約定，私自占用綠地擴大陽臺面積，不僅違反了合同約定，也侵害了其他業(yè)主的合法權益。該行為既是一種違反管理規(guī)約的違約行為，同時也是一種違反《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》等相關法律、法規(guī)的規(guī)定而建造違章建筑的違法行為。在此情況下，物業(yè)公司有權代表全體業(yè)主提起訴訟要求違法、違約業(yè)主將違章建筑予以拆除，這既是物業(yè)公司的權利，同時也是義務。
鄰居私搭亂建維權
根據(jù)物權法規(guī)定，不動產(chǎn)相鄰各方，應當依照法律、法規(guī)及社會公德等，本著方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理相鄰關系。同時根據(jù)《物權法》第83條的規(guī)定，業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟，具有相鄰關系或利害關系的業(yè)主，可以損害自己安全居住利益為由向法院提起訴訟。
如小區(qū)鄰居私搭亂建的行為明顯違反法律關于相鄰關系的規(guī)定，侵犯了鄰近居住人的利益。此時作為具有利害關系的相鄰業(yè)主有權訴至法院，要求立即拆除違章建筑，以便排除妨害，消除潛在危害。
提示
在處理此類事件中，應當積極發(fā)揮物業(yè)公司或業(yè)主委員會的職責。部分業(yè)主私搭亂建，物業(yè)公司應當予以制止，制止無效的，可以提起訴訟。物業(yè)公司進行制止既是權利，同時也是義務，物業(yè)公司怠于履行制止義務的，負有管理不當?shù)呢熑巍?/p>
為了防止矛盾升級，對于維權業(yè)主而言，應選擇向城市管理部門、規(guī)劃部門、物業(yè)公司投訴或向法院提起訴訟等合法方式維權，而不應“以暴易暴”采取私自拆除或暴力拆除等私力救濟方式。
