簡述：居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。因涉案房屋最終未簽訂買賣合同和辦理過戶，居間協(xié)議對(duì)涉案房屋的權(quán)利人及權(quán)證編號(hào)這等重要內(nèi)容未予明確，且未注明未予明確的理由，故原告作為專業(yè)的房產(chǎn)中介，在簽訂該份居間協(xié)議時(shí)應(yīng)存在過失。
上海市浦東新區(qū)人民法院
民事判決書
（2015）浦民一（民）初字第19356號(hào)
原告上海某房地產(chǎn)公司，注冊(cè)地上海市青浦區(qū)。
法定代表人羅亞東，總經(jīng)理。
委托代理人金雁，女。
被告肖某，女，1986年8月12日生，漢族，戶籍地上海市浦東新區(qū)，現(xiàn)住上海市徐匯區(qū)。
委托代理人原丹，上海英恒律師事務(wù)所律師。
委托代理人高文迪，上海英恒律師事務(wù)所律師。
原告上海某房地產(chǎn)公司（以下簡稱中世公司）訴被告肖某居間合同糾紛一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法適用簡易程序，于2015年6月11日公開開庭進(jìn)行了審理，原告中世公司的委托代理人金雁，被告肖某的委托代理人姚佳（后解除委托）到庭參加訴訟。此后，本案依法轉(zhuǎn)為普通程序，由審判員顧江平擔(dān)任審判長，與審判員唐華萍、人民陪審員楊德新組成合議庭，并于2015年10月9日公開開庭進(jìn)行了審理。原告中世公司的委托代理人金雁，被告肖某的委托代理人高文迪到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告中世公司訴稱，2014年1月4日，經(jīng)原告的居間，被告與案外人上海常運(yùn)實(shí)業(yè)公司（以下簡稱案外人常運(yùn)公司）就坐落于上海市浦東新區(qū)川沙路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋（以下簡稱涉案房屋）簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》（以下簡稱居間協(xié)議）。根據(jù)居間協(xié)議約定，被告應(yīng)按約定的涉案房屋房價(jià)款的2%向原告支付居間服務(wù)補(bǔ)償費(fèi)。因被告未在約定時(shí)間補(bǔ)足定金，致使涉案房屋交易無法繼續(xù)進(jìn)行，被告的行為構(gòu)成違約，故訴請(qǐng)判令被告支付原告居間服務(wù)補(bǔ)償費(fèi)人民幣（以下幣種相同）56，000元（審理中變更為支付傭金38，000元）。
被告肖某辯稱，不同意支付原告?zhèn)蚪穑嬖诰娱g過程中存在主觀惡意，對(duì)被告作了虛假承諾。原告向被告明確涉案房屋產(chǎn)權(quán)明確，但事實(shí)上涉案房屋于2014年3月13日才過戶至案外人常運(yùn)公司，致被告在交易過程中遭受損失。另原告企圖在交易過程中收受高額傭金，且原告未促成被告與案外人常運(yùn)公司簽訂房屋買賣合同。原告要求支付傭金于法無據(jù)，請(qǐng)求駁回原告訴請(qǐng)。
經(jīng)審理查明，被告在2013年12月、2014年1月間，經(jīng)原告業(yè)務(wù)員帶領(lǐng)查看涉案房屋后，雙方于2014年1月4日就涉案房屋先行簽訂居間協(xié)議一份，約定：被告委托原告購買涉案房屋。被告為表示購買誠意，向涉案房屋出售方支付意向金20，000元。房價(jià)款總計(jì)2，800，000元，款清后3日內(nèi)交房，交易稅費(fèi)各自承擔(dān)。居間協(xié)議第五條約定，原告收到意向金后2014年1月15日前，被告不得解除對(duì)原告的委托，亦不得收回意向金，否則應(yīng)向原告支付居間協(xié)議第三條所述房價(jià)款2%的違約金。在此期間后，如出售方未能簽訂居間協(xié)議，被告有權(quán)在兩個(gè)工作日內(nèi)至原告處無息取回意向金。居間協(xié)議第六條約定，如出售方簽訂居間協(xié)議，則被告同意意向金轉(zhuǎn)為定金，由原告轉(zhuǎn)付出售方，待出售方簽訂居間協(xié)議后3日內(nèi)，被告應(yīng)補(bǔ)足定金至100，000元。居間協(xié)議第七條約定，被告與出售方在簽訂居間協(xié)議后，于2014年3月15日前共同赴原告處簽訂登記文本。若出售方未能履行本條所述事項(xiàng)，則應(yīng)向被告雙倍返還定金；若被告未能履行本條所述事項(xiàng)，則已支付出售方的定金不予返還。被告與出售方應(yīng)于簽訂登記文本當(dāng)日，分別按照居間協(xié)議第三條約定房價(jià)款的1%各自支付原告?zhèn)蚪?。居間協(xié)議第九條約定，如被告與出售方中一方或雙方違反居間協(xié)議約定或者被告與出售方合意解除居間協(xié)議，則違約方或合意解除協(xié)議方應(yīng)按居間協(xié)議第三條約定房價(jià)款的2%向原告支付居間服務(wù)補(bǔ)償費(fèi)。居間協(xié)議另對(duì)其他事項(xiàng)作了約定，但其中對(duì)涉案房屋的權(quán)利人、權(quán)證編號(hào)、付款方式均未作明確和約定，而且出售方名稱和居間協(xié)議第七條中簽訂登記文本日期的填寫字體與其他協(xié)議內(nèi)容的填寫字體明顯不同。簽約當(dāng)日，被告交付原告意向金20，000元，原告出具收據(jù)一份。簽約當(dāng)晚，原告將此協(xié)議交案外人常運(yùn)公司，由案外人常運(yùn)公司作為出售方在協(xié)議上蓋章，并在案外人常運(yùn)公司蓋章處還有“王慶（代）”的字樣，落款下方并標(biāo)示了王慶的上海銀行賬號(hào)。同時(shí)，原告向案外人常運(yùn)公司支付20，000元，案外人常運(yùn)公司向原告出具“收款收據(jù)”一張，確認(rèn)“收到買受方肖某支付給本人的款項(xiàng)計(jì)2萬元。本人確認(rèn)，上述款項(xiàng)系買受方用于購買浦東新區(qū)川沙路XXX弄XXX號(hào)XXX室房地產(chǎn)的定金。”，落款蓋具案外人常運(yùn)公司公章，并有“王慶（代）”的簽名。此后，因原、被告間對(duì)涉案房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬及王慶的身份等方面產(chǎn)生爭議，被告亦于2014年1月13日向浦東新區(qū)房管局反映舉報(bào)原告惡意欺騙、違規(guī)操作的情況，致涉案房屋的買賣未能繼續(xù)履行。
另查明，1、居間協(xié)議簽訂當(dāng)日，原、被告簽訂傭金確認(rèn)書一份，約定由被告支付原告涉案房屋的傭金金額為38，000元，該款于簽訂買賣合同時(shí)支付19，000元，過戶當(dāng)日支付19，000元。2、涉案房屋的產(chǎn)權(quán)自2012年8月經(jīng)核準(zhǔn)登記在案外人上海銀河房地產(chǎn)經(jīng)營公司名下。2013年12月，案外人常運(yùn)公司與案外人上海銀河房地產(chǎn)經(jīng)營公司簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定案外人常運(yùn)公司以轉(zhuǎn)讓價(jià)款2，100，000元的價(jià)格購買涉案房屋。2014年3月，涉案房屋經(jīng)核準(zhǔn)登記在案外人常運(yùn)公司名下。2014年4月10日，案外人常運(yùn)公司與案外人徐某某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》一份，約定案外人常運(yùn)公司將涉案房屋以2，300，000元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給案外人徐某某。2014年7月9日，涉案房屋經(jīng)核準(zhǔn)登記在案外人徐某某名下。3、2015年1月14日，被告向本院提起訴訟，要求原告及案外人常運(yùn)公司返還預(yù)付款20，000元及利息。被告的訴請(qǐng)于同年3月經(jīng)本院判決駁回，該判決現(xiàn)已生效。
審理中，原告變更訴訟請(qǐng)求，表示基于原、被告簽訂的居間協(xié)議和傭金確認(rèn)書，由于被告單方面違約，致交易無法完成，但原告已完成居間服務(wù)，故訴請(qǐng)變更為要求被告支付傭金38，000元。
原告表示居間協(xié)議簽訂時(shí)已調(diào)取過涉案房屋產(chǎn)權(quán)信息，并向被告出示過，如實(shí)報(bào)告了相關(guān)情況。被告對(duì)此未予確認(rèn)，其表示基于對(duì)原告的信任，當(dāng)時(shí)并未要求原告出示涉案房屋的產(chǎn)權(quán)信息，原告也未出示過，而且居間協(xié)議中出售方的名稱和第七條填寫日期均是之后補(bǔ)寫的。另原告亦無證據(jù)證明其曾向被告出具過案外人常運(yùn)公司取得涉案房屋權(quán)利，以及王慶與案外人常運(yùn)公司身份關(guān)系的相關(guān)證明材料。原告另表示被告未繼續(xù)履行系提出房屋土地使用權(quán)僅為50年問題。
以上事實(shí)，有居間協(xié)議、傭金確認(rèn)書、民事判決書、房屋產(chǎn)權(quán)信息、郵件打印件，及原、被告在庭審中的陳述等證據(jù)在案佐證。
本院認(rèn)為，居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。本案中，原告現(xiàn)要求被告按傭金確認(rèn)書約定的傭金金額支付傭金38，000元，但傭金確認(rèn)書也明確約定了傭金的支付條件，即涉案房屋簽訂買賣合同和過戶時(shí)各支付一半。因涉案房屋最終未簽訂買賣合同和辦理過戶，故傭金的支付條件并未成就。至于原告主張系被告單方面違約，致房屋交易無法完成，亦即支付條件未成就。對(duì)此，本院認(rèn)為，被告就購買涉案房屋委托原告提供居間服務(wù)，原告依法應(yīng)如實(shí)向被告報(bào)告涉案房屋的各項(xiàng)情況，尤其在房屋買賣雙方并非同時(shí)簽訂居間協(xié)議，直接當(dāng)面協(xié)商買賣事宜，且案外人常運(yùn)公司尚未取得涉案房屋的情況下，更應(yīng)盡其謹(jǐn)慎審查及如實(shí)報(bào)告義務(wù)。但縱觀本案，居間協(xié)議對(duì)涉案房屋的權(quán)利人及權(quán)證編號(hào)這等重要內(nèi)容未予明確，且未注明未予明確的理由，故原告作為專業(yè)的房產(chǎn)中介，在簽訂該份居間協(xié)議時(shí)應(yīng)存在一定的過失。另案外人常運(yùn)公司作為涉案房屋出售方，原告無證據(jù)證明其已就案外人常運(yùn)公司取得房屋權(quán)利，以及王慶系為案外人常運(yùn)公司代理人的相關(guān)材料如實(shí)報(bào)告并出示給被告，原告的該過失應(yīng)系導(dǎo)致被告不繼續(xù)履行的一個(gè)因素。即使如原告所述，被告系因認(rèn)為房屋土地使用權(quán)期限問題而不繼續(xù)履行，但土地使用權(quán)期限亦系房屋購買中的一個(gè)重要事項(xiàng)，原告對(duì)此亦應(yīng)盡謹(jǐn)慎審查和如實(shí)告知義務(wù)，而本案無證據(jù)證明原告已事先履行該義務(wù)。故本案被告最終未與案外人常運(yùn)公司簽訂買賣合同，致傭金支付條件未成就，并非被告單方面過錯(cuò)，惡意阻止支付條件成就造成，原告該方面的主張，本院不予采納。綜上，原告要求被告支付傭金38，000元的請(qǐng)求，本院難以支持。但考慮到原告在涉案房屋的買賣過程中，提供了一定的居間服務(wù)，付出了一定的勞務(wù)，本院酌定由被告支付原告勞務(wù)費(fèi)用3，800元。據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百二十四條、第四百二十五條、第四百二十七條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：
一、駁回原告上海某房地產(chǎn)公司要求被告肖某支付傭金人民幣38，000元的訴訟請(qǐng)求；
二、被告肖某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海某房地產(chǎn)公司勞務(wù)費(fèi)用人民幣3，800元。
負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)人民幣1，200元，由原告上海某房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)1，080元，被告肖某負(fù)擔(dān)120元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
審判長 顧江平審判員 唐華萍人民陪審員 楊德新
二〇一五年十一月二十六日
書記員 孫燕
