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本案構成相鄰侵權
發布時間:2017-06-12 00:12:00作者: 上海律師網瀏覽量:1,153 ℃



  楊某居住的一套單位職工宿舍房屋,與相鄰另一套房屋在相鄰處的墻外有一陽臺,兩套房屋均有房門通向此陽臺。1999年楊某單位在職工住房改革中,將前述與楊某房屋相鄰的那套房屋及陽臺出賣給職工李某,李某取得了該房屋及陽臺的房屋所有權。后李某在楊某通向此陽臺的房門門道里砌上磚墻,將門道堵塞封死。雙方為此發生糾紛。楊某遂向法院起訴稱,李某封堵其進出陽臺的門道,影響了其通風、采光的相鄰權益,請求法院判令李某停止侵害。

  一審法院認為,李某通過房改購房取得對該陽臺的所有權,其依法享有對陽臺的占有、管理、使用權利,其封堵陽臺是使行所有權的必須,因此李某的行為并無不當,故一審判決駁回楊某的訴訟請求。

 楊某不服判決,提起上訴。

  二審法院認為,本案屬于相鄰權益糾紛,李某封堵楊某房屋通向.陽臺房門之門道的行為,影響了楊某房屋原有的通風、采光權益,已構成了相鄰侵權,李某應停止侵權,故二審判決由李某拆除其封堵在楊某通向陽臺房門之門道里的磚墻。

評析

 一、本案屬于典型的房屋相鄰關系糾紛

 不動產相互毗鄰的所有人或使用人在各自行使自己的合法權利時,都要尊重他方所有人或使用人的權利,相互間應當給予一定的方便或接受一定的限制,法律將這種相鄰人間的關系用權利義務的形式確定下來,就是相鄰關系。簡言之,相鄰關系是指兩個或兩個以上相互毗鄰不動產的所有人或使用人,在行使占有、使用、收益、處分權利時發生的權利義務關系。聯系本案,兩套住房相鄰處的墻外有一陽臺,兩套房屋均有房門通向此陽臺。李某取得了包含陽臺在內的房屋的所有權,楊某應當不得進出和使用該陽臺。但是,由于陽臺與相鄰兩套房屋之間原有的特殊結構關系,使得陽臺所有權人的使用權受限于原有狀況,其使用權必須接受限制,其必須合理使用該陽臺,不得影響相鄰他方即楊某房屋的原有結構及使用狀況,即不得影響楊某原依賴于該房門而具有的通風、采光、視線情況及相應利益。李某用磚墻封堵楊某房屋通向陽臺門道的行為,侵害了楊某的相鄰權益。

 二、所有權人行使所有權時不得損害他人的權益

  李某取得了包含陽臺在內的房屋所有權,有權對其行使權利,為此楊某應當不得進出和使用該陽臺。根據《民法通則》第八十三條規定:“不動產的相鄰各方,應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的,應當停止侵害,排除妨礙,賠償損失。”因此,李某在對陽臺行使權利時,不得侵害相鄰關系人楊某的相應權利,并應立即停止已經發生的侵害。

  三、處理相鄰關系的原則

  在實際生活中,相鄰人因相鄰不動產的權利的行使必然地會發生這樣或那樣的關系,如處理不好,就會發生矛盾,產生糾紛,影響正常的社會秩序。因此,除《民法通則》第八十三條對相鄰關系作了規定外,《最高人民法院關于貫徹執行(中華人民共和國民法通則)若干問題的意見(試行)》第九十七條到一百零三條都對相鄰關系規定了一些特殊原則。歸結起來處理相鄰關系應遵循以下三項原則:(1)有利生活,方便生活。相鄰關系是人們在生產、生活中對于相鄰的不動產的占有、使用、收益、處分而發生的權利義務關系,直接關系到人們生產、生活的正常進行。因此,處理相鄰關系時應以有利生產、方便生活為原則。(2)團結互助。在社會生活的各個方面,人與人的關系在本質上都是一種互助協作的關系,因此,有必要也能夠依團結互助的原則處理相鄰關系。(3)公平合理。我國法律嚴格保護民事權利,任何組織或個人都不得非法侵犯。相鄰關系從本質上是對一方權利的需要,從社會整體利益考慮作出的規定,是對公民、法人的民事權利的更進一步的保護。因此,應當公平合理地處理相鄰關系。這三項原則相互聯系,在實際處理問題時,應綜合平衡相鄰各方的權利和利益,綜合考慮三項原則的精神,從有利生產、方便生活出發,本著團結互助的要求,公平合理地處理相鄰關系。2007年10月1日實施的《物權法》第九十二條規定:“不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的,應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害;造成損害的,應當給予賠償。”即不動產權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則,為相鄰不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等而使用自己的不動產負容忍義務,即提供必要的便利。但從使用一方來講,在行使相鄰權的同時,也要負盡量避免對被使用的相鄰不動產的權利人造成損害的義務,在無法避免對被使用的相鄰不動產的權利人造成損害的情況下,要給予賠償,這也是公平合理原則的體現。

  提示:不動產的相鄰各方,應正確處理相鄰關系,給相鄰方造成妨礙或者損失的,應當停止侵害,排除妨礙,賠償損失。

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