3月28日上午，廣西南寧市青秀區(qū)人民法院開庭審理了一例因采光、通風(fēng)等權(quán)利受侵害而引發(fā)的商品房買賣合同糾紛案。當(dāng)事人雙方圍繞開發(fā)商是否構(gòu)成合同欺詐、商品房采光、通風(fēng)等權(quán)利受到侵害如何賠償?shù)冉裹c(diǎn)問題進(jìn)行了激烈地辯論。據(jù)了解，這是廣西法院開庭審理的首例采光、通風(fēng)、貶值商品房買賣合同糾紛案。
“位于東葛路**號嘉*自由空間的房子地段好、采光好。”2004年3月23日，在南寧打拼多年的謝先生看好了嘉*自由空間的房子，加上售樓小姐的極力推銷，于是毫不猶豫地買下了一套位于7樓的房子。按照合同中平面設(shè)計(jì)圖的顯示，房子應(yīng)該有兩個落地窗，哪料，當(dāng)房子建成后，謝先生才發(fā)現(xiàn)，兩個落地窗變成兩堵墻。當(dāng)天買房的唐女士也遇到了同樣的情況。謝先生和唐女士認(rèn)為，開發(fā)商廣西嘉*置業(yè)集團(tuán)有限公司對商品房設(shè)計(jì)的變更、修改，給他們的生活帶來了極大的不便，使他們的通風(fēng)、采光、眺望等方面的權(quán)利受到侵害，他們?yōu)榇烁冻隽撕芏囝~外的費(fèi)用。經(jīng)多次與開發(fā)商協(xié)商無果后，謝先生和唐女士委托同望律師事務(wù)所的龔振中律師將開發(fā)商告上了法庭。他們分別要求開發(fā)商廣西嘉*置業(yè)集團(tuán)有限公司賠償損失12萬元和全部訴訟費(fèi)用。
針對原告的起訴，被告廣西嘉*置業(yè)集團(tuán)有限公司的代理律師在法庭上主要陳述了幾點(diǎn)意見：一、被告對原告所買的商品房的門、窗進(jìn)行的修改系依法依約進(jìn)行。被告律師辯稱，本案中，為了完善施工設(shè)計(jì)，提高防火能力，根據(jù)消防管理部門的審核規(guī)定和南寧市建筑設(shè)計(jì)院的修改意見，原告對被告購買的房屋進(jìn)行修改，并將修改意見書面通知了原告。二、原告的訴訟請求無事實(shí)和法律依據(jù)。本案中，被告以特快專遞的形式將修改意見通知的原告，但原告并未在15日內(nèi)作出書面答復(fù)。據(jù)此，視為原告同意變更。亦即原告同意被告對其所購買商品房的門窗進(jìn)行的部分修改，并愿意承擔(dān)由此帶來的一切后果，包括修改門、窗后對其通風(fēng)、采光等的影響。總之，被告的行為系依法依約進(jìn)行，并沒有過錯，也沒有違反合同的規(guī)定，沒有侵害原告的合法權(quán)益。因此，原告的請求無事實(shí)和法律依據(jù)。
法庭上，原告律師發(fā)表了三點(diǎn)代理意見：一、原告與被告簽訂了商品房買賣合同，被告未交付符合合同約定的房屋給原告，應(yīng)當(dāng)賠償由此給原告造成的損失。根據(jù)原被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》第10條約定，“經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能……買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議”，同時根據(jù)《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。在本案中，采取繼續(xù)履行或補(bǔ)救措施已不可能實(shí)現(xiàn)，嘉*集團(tuán)應(yīng)賠償設(shè)計(jì)變更給原告造成的損失。原告的損失包括以下幾個方面：1、由于玻璃窗被改為水泥墻，影響了房屋的通風(fēng)、采光功能，常年要開燈、開空調(diào)，原告為此也支付了額外的電費(fèi)及設(shè)備費(fèi)用，因此被告應(yīng)賠償原告的損失。按每度電0.5元計(jì)算，每天多用電6度，房屋的使用年限為59年，則原告多支出的電費(fèi)為0.5元×6度×30天×12個月×59年=63720元。2、原告為購房多支出的房款。在變更設(shè)計(jì)之前房屋價(jià)值與變更設(shè)計(jì)后房屋的市場價(jià)值，此差價(jià)即為原告多支出的房款。原告認(rèn)為變更設(shè)計(jì)后，該房屋每平方米貶值900元，則原告多支出的房款為900×82.06=73864元。以上損失合計(jì)137584元。
二、被告在訂立合同過程中，隱瞞了本案爭議房屋設(shè)計(jì)變更的重要事實(shí)，應(yīng)向原告承擔(dān)賠償責(zé)任。被告答辯稱，其于2004年4月15日將設(shè)計(jì)變更修改的情況通知原告。根據(jù)雙方簽訂的合同第10條約定，“經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。”根據(jù)被告通知原告的時間推定，被告最早是在2004年4月5日才獲得有關(guān)部門批準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)變更的，而根據(jù)被告提供的證據(jù)9，南寧市建筑設(shè)計(jì)院對本案爭議部分的設(shè)計(jì)變更是2003年9月作出的，也就是說，被告于2003年9月就已經(jīng)知道房屋必須進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，而直到2004年3月原告買房簽訂合同時，被告仍隱瞞該部分事實(shí)，向原告提供變更前的設(shè)計(jì)平面圖，并以該圖紙為依據(jù)與原告訂立合同。根據(jù)《合同法》規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：……(二)故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況……”同時，根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條規(guī)定，“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。”原告認(rèn)為，被告隱瞞了與訂立合同相關(guān)的重要事實(shí)，屬于欺詐行為，應(yīng)按原告的要求增加賠償其受到的損失，賠償?shù)慕痤~為原告為購買商品房支付的費(fèi)用的一倍，即雙倍返還原告支付的購房款。
三、被告進(jìn)行設(shè)計(jì)變更是經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)，免除的只是行政責(zé)任，但并不能免除其民事責(zé)任。被告為了提高房屋的防火能力，根據(jù)消防管理部門的審核進(jìn)行了設(shè)計(jì)變更，其免除的只是行政責(zé)任。但被告設(shè)計(jì)變更是為了通過消防審核，換句話來說，被告就是進(jìn)行設(shè)計(jì)變更的受益者，因此，即使被告沒有過錯，但由于其設(shè)計(jì)變更給原告造成了損失，其亦應(yīng)賠償原告的損失。
綜上所述，被告的行為侵犯了原告的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償原告損失的責(zé)任。開發(fā)商是否為自己的行為付出代價(jià)?法院將擇日對此案作出裁決。
案例鏈接:
成都一巨額賠償開國內(nèi)先例侵犯采光權(quán)賠了400萬
2002年，成都兩家房地產(chǎn)公司因修建的兩幢電梯公寓影響了周邊住戶的采光權(quán)，付出了賠償400萬元的代價(jià)。住戶因采光權(quán)受到侵犯而獲得如此巨額的賠償，在國內(nèi)尚屬首例。在1999年，成都兩家房地產(chǎn)公司先后在成都軍區(qū)某干休所3幢住宿樓旁修建了兩幢樓，但這兩幢樓嚴(yán)重影響了旁邊3幢住宿樓的采光，甚至導(dǎo)致一些住在一樓的住戶白天也得開燈照明。由于不能容忍采光權(quán)被侵犯，這3幢住宿樓的36家住戶聯(lián)名要求解決采光權(quán)被侵犯的問題，最后這36家住戶獲得了總額為400萬元的賠償。
