案情簡介
2001年3月，業(yè)主乙就購買甲房地產(chǎn)開發(fā)公司的A小區(qū)2號樓203室房屋與甲公司簽訂商品房買賣合同。根據(jù)雙方簽訂的合同約定，乙于同年6月30日辦理了房屋入住手續(xù)，并于12月14日取得該房屋的所有權(quán)證。2003年6月18日，甲公司就A小區(qū)內(nèi)的鍋爐、配電室、水源井、水泵房等公共配套設(shè)施與丙物業(yè)管理公司簽訂無償轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將上述設(shè)施無償轉(zhuǎn)讓給丙公司。乙得知此事后，認為甲公司與丙公司簽訂的無償轉(zhuǎn)讓協(xié)議違反法律規(guī)定，侵犯了自己對A小區(qū)公共配套設(shè)施的所有權(quán)，遂將甲公司及丙公司告上法院，要求撤銷甲公司與丙公司簽訂的無償轉(zhuǎn)讓協(xié)議。
經(jīng)查，甲公司與業(yè)主乙簽訂的商品房買賣合同中對A小區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施的所有權(quán)未作出約定。A小區(qū)至今未成立業(yè)主管理委員會。
爭議焦點
對本案的處理有以下三種意見：
第一種意見認為，住宅小區(qū)應(yīng)由該小區(qū)業(yè)主管理委員會代表小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人、使用人來維護房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利。甲公司與丙公司簽訂的無償轉(zhuǎn)讓協(xié)議即使違反法律規(guī)定，也是侵害了A小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主的利益，本案也只能待A小區(qū)成立業(yè)主管理委員會后，由業(yè)主管理委員會代表全體業(yè)主向法院提起訴訟。本案中，乙只是A小區(qū)內(nèi)的業(yè)主之一，不能代表A小區(qū)全體業(yè)主意愿。故此，本案因原告主體不合格，應(yīng)裁定駁回原告乙的起訴。
第二種意見認為，甲公司出資興建了A小區(qū)，其對A小區(qū)內(nèi)的所有設(shè)施、設(shè)備均享有所有權(quán)，該取得方式為原始取得。甲公司取得A小區(qū)的所有權(quán)后，通過與業(yè)主簽訂商品房買賣合同的形式將小區(qū)內(nèi)的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給小區(qū)業(yè)主。此次轉(zhuǎn)讓所有權(quán)僅系房屋所有權(quán)的變動，A小區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施所有權(quán)并不發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍屬于甲公司所有。故此，甲公司有權(quán)轉(zhuǎn)讓自己所有的財產(chǎn)，其與丙公司簽訂的無償轉(zhuǎn)讓協(xié)議并未侵犯乙的合法權(quán)益，本案應(yīng)判決駁回原告乙的訴訟請求。
第三種意見認為，甲公司與乙簽訂的商品房買賣合同中，雖然未對A小區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施的所有權(quán)作出約定，但是根據(jù)商品房的價格構(gòu)成，甲公司為A小區(qū)配套建設(shè)的公共設(shè)施所墊付的成本，均已計入A小區(qū)的房屋價款中。作為購房者乙來講，其所購買的房屋不僅僅是房屋內(nèi)部的獨占所有權(quán)，而且還包括小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施的共有所有權(quán)。甲公司對A小區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施的所有權(quán)隨著向業(yè)主交付房屋而轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主。故此，甲公司與丙公司簽訂的無償轉(zhuǎn)讓協(xié)議因甲公司的無權(quán)處分而無效。法院應(yīng)判決撤銷甲公司與丙公司所簽訂的協(xié)議。
法理分析
本案爭議的焦點在于A小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施的所有權(quán)歸屬問題。只有確認配套設(shè)施的所有權(quán)主體，才能判定甲公司無償轉(zhuǎn)讓行為是否構(gòu)成侵權(quán)。筆者同意第三種意見。
首先，A小區(qū)的公共配套設(shè)施應(yīng)歸小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共有
一、從房屋價格構(gòu)成來講，《北京市商品住宅銷售價格構(gòu)成管理辦法》第六條及《北京市商品住宅銷售價格構(gòu)成》第四條規(guī)定，商品住宅銷售價格由住宅開發(fā)成本費、期間費用等費用構(gòu)成。其中住宅開發(fā)成本中又包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費等。
根據(jù)上述法律規(guī)定，甲公司已將A小區(qū)的公共配套設(shè)施建設(shè)費及土地出讓費等計入該小區(qū)的房屋價格構(gòu)成，并以預算造價按住宅面積所占比例分攤到A小區(qū)的每一業(yè)主的房屋單價中。廣大業(yè)主購買的每一平方米的建筑面積，其價格構(gòu)成中不僅包含了住宅本身的價格，而且還包括相應(yīng)土地使用費和公共配套設(shè)施建設(shè)費。從公平原則來講，A小區(qū)公共配套設(shè)施的所有權(quán)應(yīng)歸該小區(qū)全體業(yè)主共有。
二、從公共維修基金的使用情況來講，《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，商品住宅的購房者應(yīng)按購房款的2%向有關(guān)部門交納公共維修基金，該基金屬全體業(yè)主共同所有，專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。根據(jù)該規(guī)定，如果A小區(qū)的公共設(shè)施的維修經(jīng)費來源于全體業(yè)主交納的公共維修基金，而小區(qū)的公共配套設(shè)施卻屬甲公司所有，這顯然違反公平原則。因此，筆者認為，A小區(qū)的公共配套設(shè)施的所有權(quán)歸A小區(qū)全體業(yè)主共有更為合理。
三、從住宅區(qū)公共配套設(shè)施的管理機構(gòu)來講，根據(jù)國家建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》和國家有關(guān)部門關(guān)于加強小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)精神，住宅小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)應(yīng)該由廣大產(chǎn)權(quán)所有人或使用人的代表機構(gòu)——業(yè)主管理委員會來負責具體管理。當業(yè)主管理委員會選擇了某一物業(yè)管理企業(yè)并與之簽訂了物業(yè)委托管理合同后，其公共配套設(shè)施就委托給了物業(yè)管理企業(yè)來管理。所以，公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)屬于所有業(yè)主;業(yè)主管理委員會代表業(yè)主行使處置權(quán)，業(yè)主管理委員會委托的物業(yè)管理企業(yè)行使管理權(quán)。
四、《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第十三條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，相應(yīng)的共用部位、共用設(shè)備的權(quán)利份額一并轉(zhuǎn)讓。按照國家和本市規(guī)定可以單獨轉(zhuǎn)讓的地下停車庫等附屬建筑物、構(gòu)筑物不隨同轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中載明;沒有載明的，視為一并轉(zhuǎn)讓。
根據(jù)上述規(guī)定，筆者認為，本案中A小區(qū)的公共配套設(shè)施的所有權(quán)應(yīng)歸小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主共有。
其次，甲公司的無償轉(zhuǎn)讓行為屬無權(quán)處分，其與丙公司簽訂的無償轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)歸于無效
合同法第五十一條、第五十二條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”，“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益，以及違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，該合同無效。”《物業(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定：“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。”根據(jù)上述法律規(guī)定，甲公司在明知自己不享有A小區(qū)公共配套設(shè)施所有權(quán)的情況下，擅自與丙公司簽訂無償轉(zhuǎn)讓協(xié)議，其行為事前未經(jīng)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主的同意，事后也未得到追認，且該協(xié)議違反了我國行政法規(guī)的強制性規(guī)定。因此，甲公司與丙公司簽訂的無償轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)認定為無效。
最后，乙有權(quán)以個人名義向法院提起訴訟
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的意見》第五十六條規(guī)定：“共有財產(chǎn)權(quán)受到他人侵害，部分共有權(quán)人起訴的，其他共有權(quán)人應(yīng)當列為共同訴訟人”。據(jù)此，共有財產(chǎn)的共有權(quán)人之一是可以以個人名義起訴的，無須以全體共有人的名義行使訴權(quán)。乙作為A小區(qū)公共配套設(shè)施這一共有財產(chǎn)的所有權(quán)人之一，有權(quán)以個人名義起訴，具備我國民事訴訟法第一百零八條所規(guī)定的原告資格。
